Yield er eiendomsbransjens mest sentrale begrep, men det er et forenklet begrep og kan derfor være misvisende. Yielden er et øyeblikksbilde av leieinntektene dividert med markedsverdien av eiendommen.
- Yield-begrepet kan splittes opp i:
- Initial yield (initiell direkteavkastning): Direkteavkastningen på kjøpstidspunktet for eiendommen. Internasjonalt brukes også «cap rate» her.
- Brutto yield: Brutto leieinntekter/markedsverdien
- Netto yield: Brutto leieinntekter – direkte eiendomskostnader/markedsverdien
Både brutto og netto yield kan være basert på både kontraktsleie og markedsleie. Kontraktsfestede brutto leieinntekter er det mest vanlige, men i markeder med stor forskjell mellom markedsleier og kontraktsleier, er kanskje markedsleiene det mest relevante.
For netto yield er det ikke alltid entydig hva som inngår i «direkte eiendomskostnader». Det vanlige er å ta med ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader, kall det gjerne eierkostnader. Indirekte kostnader (overhead) er derimot mindre relevant, så lenge de ikke følger eiendommen ved et salg.
Det beste og mest konkrete yield-begrepet er trolig netto yield, basert på kontraktsbaserte leier. Dette yield-begrepet definerer hva eiendommen nå genererer av kontantstrømmer for å dekke rentekostnader og andre kostnader. I realiteten blir dette initial yield, eller «direkteavkastningen» på eiendommen.
Men: Hvis det er stor forskjell mellom markedsleie og kontraktsleie, eller eiendommen har et stort etterslep av vedlikeholdsbehov/rehabiliteringsbehov, kan denne avkastningen være misvisende. Begrepet reflekterer heller ikke nødvendigvis verdien av langsiktige leiekontrakter med inflasjonsjustering.
