Rettigheter til fast eiendom, herunder leieavtaler, kan tinglyses. Tinglysning er valgfritt, men i en rekke tilfeller vil manglende tinglysning kunne få alvorlige konsekvenser.
Les: Manglende tinglysing kan få alvorlige konsekvenser
Det er ingen automatikk i at en leieavtale bør tinglyses, og det er stor variasjon i hvor sterke meninger utleier og leietaker har om dette. For leietaker vil det imidlertid kunne gi så store fordeler at leiekontrakten er tinglyst, at dette alltid bør vurderes særskilt. Og svaret på om leieavtalen bør tinglyses vil da ofte være «ja».
Hvis partene ikke tar særskilt stilling til spørsmålet om tinglysning av leieavtalen i forhandlinger, vil avtalen typisk inneholde en regel om at leieavtalen ikke kan tinglyses uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Slikt samtykke kan imidlertid ikke kan nektes uten saklig grunn. Dette er f.eks. løsningen i standard leieavtale for næringslokaler 6. utgave 01/19 utarbeidet av Norsk Eiendom mfl.
Selv om det skal en del til for at utleier skal ha saklig grunn til å nekte leietaker å tinglyse leieavtalen for egen regning og risiko, er det en fordel at dette er vurdert allerede ved avtaleinngåelsen. Da vil man også få spørsmålet frem i bevisstheten, og det er større sannsynlighet for at man husker å faktisk tinglyse avtalen og oppnå vernet som dette gir.
Når du som leietaker vurderer å tinglyse leieavtalen er det flere forhold som må tas i betraktning. Nedenfor følger fem «sjekkpunkter» det er naturlig å se på når det skal tas stilling til om leieavtalen skal tinglyses eller ikke. I praksis er tinglysning først og fremst i leietakers interesse ved at tinglysning gir rettsvern og mulighet for å pantsette leieavtalen. Utleier vil normalt fokusere på eventuelle praktiske ulemper, merarbeid og ekstra kostnader.
- Behovet for å bli i lokalene ved konkurs hos utleier
Behovet for å beholde lokasjonen, og de investeringer som er gjort i lokalene, er et sentralt forhold å vurdere for leietaker når det skal tas stilling til om leieavtalen bør tinglyses. En hovedgrunn for leietaker til å tinglyse leieavtalen er å forbedre situasjonen ved en eventuell konkurs hos utleier, dvs. leietakers adgang til å bli i lokalene ved utleiers konkurs.
Utleiers konkursbo må i utgangspunktet også respektere en ikke-tinglyst leieavtale, men utgangspunktet er da at konkursboet kan velge om det vil tre inn i leiekontrakten i utleiers posisjon eller ikke. Leietaker kan ikke kreve at boet trer inn i avtalen, men har kun anledning til å kreve at konkursboet «uten ugrunnet opphold» tar stilling til om det ønsker å benytte seg av sin rett til å tre inn i leieavtalen.
Selv om konkursboet skulle tre inn i leieavtalen, er leietakers fremtid i lokalene usikker. Konkursboet har en særlig adgang til å si opp leieavtalen med kun tre måneders varsel. Det samme gjelder situasjonen der konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten. Leietaker kan da fortsette leieforholdet med utleier under gjeldsforhandlingene, men utleier kan velge å heve avtalen etter samme frist som konkursboet. Leietaker har i så fall også en særlig rett til å si opp avtalen etter loven, om dette etter forholdene skulle være ønskelig. Hvis utleier klart tilkjennegir at leieavtalen ikke kan oppfylles blir imidlertid leietakers erstatningskrav et dividendekrav i boet.
Er leieavtalen tinglyst senest dagen før konkursåpningen, er leietaker imidlertid sikret et visst vern ved konkurs hos utleier. Leietaker kan da bli i lokalene i den utstrekning dette fremgår av leieavtalen. Utgangspunktet er da at leieretten står seg også når eiendommen selges fra konkursboet til en ny eier.
Vernet er imidlertid ikke ubegrenset. Andre heftelser med bedre prioritet enn den tinglyste leiekontrakten skal dekkes fullt ut, og eiendommer som eies av et selskap som går konkurs vil ofte være pantsatt for beløp som overstiger eiendommens verdi. For slike overbeheftede eiendeler åpner loven for at også tinglyste rettigheter settes til side ved tvangssalg, så langt dette er nødvendig for å oppnå en pris som gir dekning til andre heftelser med bedre prioritet, typisk pant til fordel for utleiers bank. Dekning av en foranstående pantheftelse kan dermed fortrenge selv en tinglyst leierett. Tinglysning av leiekontrakten kan likevel gi en bedre stilling og flere valgmuligheter ved en konkurs hos utleier, enn om man unnlater tinglysning.
Vernet begrenser seg også kun til de vilkårene i leieavtalen som er tinglyst.. Det er med andre ord ikke nødvendigvis nok å kun ha tinglyst selve den opprinnelige leieavtalen. Alle tillegg, forlengelser, justering av vilkår osv. må også tinglyses for at vernet skal opprettholdes.
- Risikoen for salg til godtroende kjøper
Muligheten for at utleier kan selge eiendommen til en kjøper som ikke kjenner til leieforholdet er videre et forhold som vil kunne få betydning når det skal tas stilling til om leieavtalen bør tinglyses. Dette forholdet blir likevel sjelden avgjørende, ettersom det normalt er tydelig at leietaker er tilstede på eiendommen, slik at kjøp i såkalt god tro er utelukket. Leieavtalens stilling ved såkalt dobbeltsalg av eiendommen/utleierposisjonen er likevel ofte en av fleregrunner for tinglysning, ettersom en tinglyst leieavtale i så fall stiller mye sterkere: Tinglysningsloven gjør det klart at en ny eier av eiendommen vil måtte respektere en tinglyst leieavtale, mens ikke-tinglyste leieavtaler kan bortfalle gjennom såkalt ekstinksjon fordi ny eier i «god tro» kjøpte bygningen uten å vite om den aktuelle leietakeren. Leietaker kan da kreve erstatning fra tidligere utleier, men vil miste lokalet.
- Behovet for å benytte leieavtalen som pantobjekt
Leietakers ønske om å benytte leieavtalen som pantobjekt begrunner også ofte tinglysning. En tinglyst leieavtale kan pantsettes, som vil være en fordel hvis leietaker skal gjøre større investeringer. I tillegg til å utgjøre en viktig del av leietakers virksomhet, kan en god leieavtale også i seg selv være et verdifullt panteobjekt for en långiver. Hvis låneforpliktelsene misligholdes kan panthaver tiltre pantet, og overta leieretten, riktignok med visse begrensninger ved konkurs hos leietaker.
Pantsettelse krever normalt utleiers skriftlige samtykke etter leieavtalen, men kan ikke nektes uten saklig grunn. Dette er f.eks. utgangspunktet i standardavtalen nevnt innledningsvis. Det skal som utgangspunkt mye til for at utleier kan nekte å gi samtykke til tinglysning, men utleier kan stille vilkår for samtykket. Hvis det er et behov for å benytte leieavtalen som panteobjekt, er det derfor greit å ha avklart dette allerede ved forhandlingene slik at det ikke oppstår noen uenigheter senere.
- Behovet for diskresjon
Et forhold som kan tilsi at leieavtalen tross de fordeler som er nevnt ovenfor ikke bør tinglyses, er behovet for diskresjon. En tinglyst leieavtale blir synlig på eiendommens grunnboksblad, og tilgjengelig for alle som ønsker å se denne.
En mellomløsning som jevnlig benyttes er å utarbeide et tinglysningsekstrakt, slik at kun de mest sentrale bestemmelsene tinglyses – f.eks. selve leieretten, varigheten og eventuelle andre forhold som er viktige å sikre. Ved utvelgelsen av hvilke vilkår som skal tinglyses må man imidlertid ha i bakhodet at alle sentrale forhold kommer med, ettersom det kun er de tinglyste vilkårene som er vernet ved konkurs.
- Tinglysning medfører noe merarbeid
Et forhold som videre kan tilsi at leieavtalen ikke skal tinglyses, er eventuelt merarbeid og forsinkelser som følge av tinglysningen. I mange tilfeller er tinglysning av leieavtalen en enkel sak. I noen situasjoner kan likevel tinglysning skape merarbeid, som ikke er ønskelig eller praktisk for leietaker eller utleier.
Tinglysning av leieavtaler kan innebære plikt til matrikulering (altså at arealet som leies ut må skilles fra resten av eiendommen, med eget gårds- og bruksnummer). Matrikuleringsplikten omfatter etter matrikkelloven en «langvarig og eksklusiv bruksrett til del av eiendom», som ikke kan tinglyses uten at arealet også fradeles. Denne regelen kommer ofte overraskende på partene, og selve fradelingsprosessen vil kunne være tidkrevende avhengig av behandlingstiden i den enkelte kommune.
Det er likevel viktig å understreke at kravet om fradeling kun gjelder hvis arealet rent faktisk kan skilles ut som en egen del av eiendommen. En leiekontrakt som gjelder en del av en bygning vil da ikke omfattes.
Tinglysning av langvarig leierett krever også konsesjon etter konsesjonsloven. Kun leieavtaler på maksimalt ti år, uten forlengelsesopsjoner, er unntatt dette kravet. De fleste eiendommer er imidlertid unntatt konsesjon, men man må uansett innhente egenerklæring om konsesjonsfrihet som skal signeres av både hjemmelshaver og kommunen før tinglysning kan skje. Dette innebærer ytterligere merarbeid og tidsbruk.
