Den amerikanske lagergiganten Prologis, som er Oljefondet samarbeidspartner innenfor logistikk, fullførte i fjor høst et nytt stort lagerbygg på tre etasjer i Seattle, bare minutter fra sentrum og like ved havnen. Det er det første lagerbygget i USA på flere etasjer, men det er liten grunn til å tro at det blir det siste. I New York planlegges det to logistikkbygg på flere etasjer, og det har også vært forslag om lignende bygg i Los Angeles og San Fransisco.

Det er e-handelens krav om nærhet til kundene som har åpnet for lagerbygg på flere etasjer. Dette er mest relevant i områder hvor tomteprisene er skyhøye.

Tett befolkede områder

«Mer enn noen gang er tomter i tett befolkede områder mål for industriell logistikkutvikling. Etterspørsel etter infilleiendommer er på vei opp. Utviklere som vil tilby sine kunder fasiliteter i markedene som teller mest, må tenke utenfor boksen. I byer med ekstremt begrensede utviklingsmuligheter er den eneste veien opp», skrev Prologis i en pressemelding i forbindelse med at byggingen av logistikkbygget på tre etasjer i Seattle startet.

– Store urbane områder har ikke nok plass. Den eneste måten som logistikksektoren kan konkurrere om tomtene på, er ved å ha tettere formater, sa Prologis’ CEO Hamid Moghadam til Wall Street Journal da den amerikanske avisen satte fokus på prosjektet.

55 000 m2

Prologis-prosjektet på tre etasjer har fått navnet Prologis Georgetown Crossroads og er blitt omtalt som «fremtidens prosjekt innenfor urban industrieiendom». Totalt er bygget i Seattle på 590 000 kvadratfot, som tilsvarer rundt 55 000 kvadratmeter.

Første etasje er på 239 029 kvadratfot og kan deles opp i arealer på 75 000 kvadratfot eller mer, med tilhørende kontorlokaler som passer leietakeren. Etasjen får inntil 62 doble dører for lasting og to dører hvor bilene kan kjøre inn. Andre etasje er på 170 331 kvadratfot og kan deles i arealer på 45 000 kvadratfot for leietakere. Der er det inntil 38 doble dører for lasting og to dører for innkjøring. Den trede og øverste etasjen har 180 255 kvadratfot og kan deles inn til i arealer helt ned til 10 000 kvadratfot.

Prologis jobber nå med å leie ut arealene i det tre etasjer store logistikkbygget. Det er allerede landet en leieavtale på 97 000 kvadratmeter med Home Depot i Georgetown Crossroads.

Høyere leiepriser

I tillegg til at eiendommen er satt opp i et område med langt høyere tomtepriser enn i de tradisjonelle lagerområdene, er byggekostnadene også høyere. Det koster mer å bygge i tre etasjer, og Wall Street Journal har tidligere estimert at leieprisene kan være så mye som 50 prosent høyere i Georgetown Crossroads enn i standard lagerbygg utenfor Seattle.

Samtidig kan leietakerne spare andre kostnader ved å være nærmere leietakerne.

Må være tett på kunden

Ifølge den internasjonale eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle er å bygge i høyden det eneste alternativet for lageraktører som skal vokse i mange amerikanske byer.

– Historisk har amerikanske byer spredt distribusjonssentrene langt fra byene. Men dette endres på grunn av etterspørselen etter rask levering og behovet for å være tettere på kunden, sier Robert C. Kossar, leder av Northeast Industrial Market team i JLL.

Han viser til at netthandlerne stiller krav om lynrask levering av varene, og trekker frem en undersøkelse foretatt av UPS Pulse of the Online Shopper. Den slår fast at 46 prosent av konsumentene forventet levering neste dag og 20 prosent forventet levering samme dag. Netthandlerne er også villige til å betale for rask levering. Ifølge undersøkelsen vil 25 prosent av konsumentene og 30 prosent av såkalte millenials betale betydelig mer for levering samme dag. Disse prisøkningene rettferdiggjør de høye leieprisene i byområdene hvor det bor flest mennesker.

– Det handler ikke om kostnader, det handler om å komme ut til kunden innen en viss tid, sier Kossar fra JLL.

Tomtemangel

I Frankrike og Tyskøand har Segro åpnet logistikkbygg med flere etasjer, og i fjor begynte Gazeley med sine planer om å utvikle Storbritannias første lagerbygg på tre etasjer i Londons Docklands. Gazeley har uttalt at med lite tilgjengelig tomtearealer i London og økt fokus på rask distribusjon til kundene, må logistikkaktørene finne nye måter å håndtere økte leveransevolumer som skal leveres innenfor kortere tidsintervall.

I Oslo har utviklingen de seneste årene vært at mindre lagerbrukere presses ut av byen. Gamle lagerbygg rives for å gjøre plass til boliger og annen næring, og tomteprisene blir for høye til at det kan forsvares å fortsette med lagerlokaler.