De tradisjonelle logistikkområdene i Oslo har de seneste årene vært i en intens forvandling, med rivning og ombygging av lagerlokaler til bolig- og kontorareal. I et gammelt lager- og industriområde som Nydalen finnes det knapt et lager igjen, og nå skjer det samme på Hasle og Løren og fra Økern og oppover i Groruddalen.
I DNB Næringsmeglings markedsrapport for første halvår skriver DNB at utviklingen og konverteringen av sentralt beliggende områder til bolig- og kontorformål fortsetter. «Selv det å finne lager- og logistikkarealer for kortsiktig leie er utfordrende innenfor Oslo kommunes grenser. Fremtidens lagerarealer i Oslo vil tilbys de bedrifter som i tillegg til lager har behov for stort kontorvolum», skriver næringsmegleren.
Mange nybygg
DNB-analytikerne legger til at det tilbys et relativt bredt spekter av både eksisterende og nye lager- og logistikklokaler nord og sør for Oslo, i aksen fra Gardermoen til Vestby. Flesteparten av de store leiekontraktene som er blitt tegnet den senere tiden, har vært i nybygg. DNB Næringsmegling forklarer det med økt fokus på skreddersydd og moderne standard, samt at utbyggerne kan tilby attraktive leiepriser som følge av lange leiekontrakter og lavere avkastningskrav fra gårdeierne. «Dette bidrar igjen til sterkt prispress på eksisterende lagerbygg», skriver DNB i rapporten.
Leieprisene
Om leieprisene skriver DNB Næringsmegling: «Toppleie i eksisterende bygg med sentral beliggenhet i Oslo vurderes til NOK 1200 kvm/år, mens hovedvekten for eksisterende lagerarealer i Oslo ligger i sjiktet NOK 900 til NOK 1.050 kvm/år. Leienivå for nybygget lager- /logistikkareal utenfor Oslo ligger i sjiktet NOK 800 til NOK 950 kvm/år. Stort spenn vedrørende leienivåer i eksisterende bygg utenfor Oslo relatert til kvaliteten på eiendommen».
DNB Næringsmegling forventer en økning i leieprisene for de få lageralternativene som finnes i Oslo. For alternativer utenfor Oslo venter næringsmegleren flat prisutvikling.
Dyrest i Groruddalen
Ifølge den seneste markedsrapporten til Akershus Eiendom, har Groruddalen de høyeste leieprisene innenfor lager- og logistikksegmentet. Der må leietakere ut med rundt 1000 kroner per kvadratmeter for lokaler med normalt høy standard, mens de aller beste beliggenhetene og kvalitetene på bygget leies ut for 1200 kroner per kvadratmeter.
I attraktive logistikkområder som Berger, Lillestrøm, andre deler av Oslo, Ski og Regnbuen/Berghagen er leieprisene fra 800 til 1000 kroner per kvadratmeter, avhengig av standard.
Gardermoen har rykket opp som et populært sted å etablere logistikkvirksomhet. Samtidig er leieprisene der fortsatt lavere enn i flere av de andre områdene rundt Oslo. Ifølge Akershus Eiendom koster det 700 til 800 kroner per kvadratmeter å leie lager- og logistikkareal på Gardermoen og Kløfta.
I Vestby er prisene opp til 750 kroner kvadratmeteren.
Høy aktivitet
Akershus Eiendom skriver at 2017 var et år med svært høy aktivitet i lager- og logistikkmarkedet. Det ble ferdigstilt 145 000 kvadratmeter med areal i Oslo-området, men i de to neste årene settes det opp vesentlig færre nybygg. Akershus Eiendom anslår at det kommer bare 25 000 nye kvadratmeter med lager- og logistikkareal i 2018 og 69 000 i 2019. Tallene kan imidlertid bli oppjustert, da det tar under 12 måneder å bygge et nytt lagerbygg.
Akershus Eiendom mener et interessant aspekt i logistikkmarkedet er effektene fra veksten i e-handel. «Vi har fortsatt til gode å se den fulle effekten dette vil ha på etterspørselen for lager- og distribusjonsfasiliteter, men vi er fortsatt i en fase hvor den tradisjonelle tilbudskjeden blir utfordret av kundenes nye måter å handle på. Vi forventer å se en økning i både nybygging og investeringsaktivitet i dette segmentet», skriver Akershus Eiendom.
