Alternativ tvisteløsning: Hvilke muligheter har utleier og leietaker?

Ved leie av næringseiendom er det ikke uvanlig at det kan oppstå uenigheter mellom utleier og leietaker som kan lede til tvister. Typiske forhold som det ofte kan oppstå uenigheter om er for eksempel mangler, skader på leieobjektet og varigheten av leieforholdet. Både meglerstandardene for leie av næringseiendom og husleieloven inneholder enkelte bestemmelser om hvordan tvister skal løses, men partene har i stor grad avtalefrihet med hensyn til valg av tvisteløsningsmetode. Ved inngåelse av en leiekontrakt bør det derfor vurderes hvilken tvisteløsningsform som er best egnet for kontraktsforholdet. I den forbindelse kan det være greit å kjenne til fordelene og ulempene med tvisteløsning ved de ordinære domstolene og alternative tvisteløsningsformer som for eksempel voldgift og utenrettslig mekling.

Utgangspunktet: Tvister skal behandles ved de ordinære domstolene

Meglerstandardene for næringsleie legger i utgangspunktet opp til at leieavtalen skal være regulert av norsk rett og at tvister skal løses ved de ordinære domstoler i den rettskrets hvor eiendommen ligger. Bakgrunnen for dette er at standardene er utarbeidet for leie av næringseiendom i Norge og at standardene skal utfylles av norsk bakgrunnsrett. Videre er at det er praktisk at søksmålet reises i nærheten av eiendommen i tilfelle det skulle være behov for befaring under hovedforhandlingen. Meglerstandardene inneholder for øvrig ingen særskilte reguleringer utover dette, som innebærer at det er de alminnelige bestemmelsene i tvisteloven som gjelder.

Når det gjelder avtaler om leie av bolig er det verdt å merke seg at husleieloven § 12-5 inneholder en ufravikelig bestemmelse om at tvister skal behandles i husleietvistutvalg i områder hvor det er opprettet slike, hvis behandling i forliksrådet ellers ville vært nødvendig.

Etter tvisteloven er forliksrådet det første leddet i rettssystemet for sivile saker. Tvister skal derfor i utgangspunktet bringes inn til forliksrådet, med mindre et av unntakene i tvisteloven kommer til anvendelse. Et praktisk viktig unntak, er at partene kan bringe saken direkte til tingretten hvis begge parter er bistått av advokat og tvistesummen er over kr 200 000. I Norge består de alminnelige domstolene av tre instanser: tingrettene, lagmannsrettene og Høyesterett. Avgjørelser fra tingretten kan som hovedregel ankes og det er også en viss mulighet for å anke avgjørelser fra lagmannsretten, som innebærer at det kan ta flere år før en tvist blir endelig avgjort, samtidig som at partene kan risikere å måtte dekke sakskostnader i tre rettsinstanser. I tillegg er saker som behandles ved de alminnelige domstolene normalt offentlige, som betyr at alle har rett til å følge hovedforhandlingen og gjøre seg kjent med avgjørelsen og sakens dokumenter.

Voldgift som alternativ tvisteløsningsmetode

Voldgift er en form for tvisteløsning der tvisten blir løst av en privat domstol, som gir partene større frihet til styre saken og bli enige om hvordan rettsprosessen skal gjennomføres. Hvis partene ønsker å avtale voldgift, inneholder meglerstandardene en alternativ avtalebestemmelse om voldgiftsbehandling som er inntatt bakerst i meglerstandardene. Ifølge forslaget til voldgiftsklausul skal voldgiftsretten bestå av tre dommere, og voldgiftsbehandlingen og avgjørelsen skal være underlagt taushetsplikt. For øvrig vil prosessen være regulert av voldgiftsloven.

Voldgiftsbehandling kan være fordelaktig hvis partene ønsker at saken skal unntas den offentlighet som normalt medfølger en behandling ved de ordinære domstolene. I enkelte leieforhold kan utleier og/eller leietaker for eksempel ha et legitimt behov for at tvisten og leieavtalen, herunder opplysninger om gårdeierbidrag og leiepris, forblir konfidensielt. Gjennom voldgiftsbehandling vil partene kunne oppnå dette.

En annen fordel med voldgift er at partene kan påvirke valget av dommere slik at det velges dommere som partene har tillitt til eller som har særlige faglige kvalifikasjoner. Ved en ordinær domstolsbehandling kan behovet for faglig kompetanse til en viss grad avhjelpes ved bruk av fagkyndige meddommere.

I tillegg vil en voldgiftsavgjørelse normalt være endelig, som innebærer at avgjørelsen ikke kan ankes. Dette kan være en fordel ved at man får en effektiv rettsprosess og raskt kan legge tvisten bak seg. På den annen side, kan den manglende ankeadgangen også bli ansett som en ulempe, da behandling i flere instanser som regel vil gi økt grad av sikkerhet for et materielt riktig resultat.

Hovedinnvendingen mot bruk av voldgift er at dette, særlig med flere enn én dommer, kan bli svært kostbart sammenlignet med en ordinær domstolsbehandling. I enkelte leieforhold kan kostnadene ved voldgiftsbehandling også stå i et misforhold med de verdier som er omtvistet, som medfører at terskelen for å gå til sak er høyere. Dette er begrunnelsen for at husleieloven § 12-1 oppstiller begrensninger i adgangen til å forhåndsavtale bruk av voldgift ved leie av bolig, da partene kan ha vanskeligheter med å overskue rekkevidden av en voldgiftsklausul. For avtaler som gjelder leie av bolig er det derfor kun adgang til å avtale voldgiftsbehandling etter at tvisten har oppstått.

Et annet forhold som er verdt å merke seg, er at muligheten for tvangsfullbyrdelse kan være forskjellig for voldgiftsavgjørelser og alminnelige domstolsavgjørelser, da dette avhenger av det enkelte lands rettsregler og internasjonale avtaler mellom statene. Viktig i denne sammenheng er New York-konvensjonen som gjelder anerkjennelse og fullbyrdelse av voldgiftsavgjørelser og Luganokonvensjonen som tilrettelegger for anerkjennelse og fullbyrdelse av avgjørelser fra de alminnelige domstolene på tvers av landegrenser. New York-konvensjonen er ratifisert av 167 stater, mens Luganokonvensjonen kun gjelder for EU, Danmark (som står utenfor justissamarbeidet i EU) samt EFTA-statene Norge, Island og Sveits. Dette innebærer at det kan være lettere å få fullbyrdet en voldgiftsavgjørelse enn en avgjørelse fra de alminnelige domstolene. Hvis leietaker eller utleier har verneting i utlandet, bør det derfor undersøkes om valget av tvisteløsningsform kan ha betydning for en avgjørelses retts- og tvangskraft.

Mekling – effektivt og kostnadsbesparende alternativ, forutsatt at partene klarer å bli enige

Når det gjelder utenrettslig mekling som alternativ tvisteløsningsform, inneholder ikke meglerstandardene bestemmelser om dette eller forslag til avtaletekst slik som for voldgift. Ved leie av næringseiendom, er det imidlertid ingenting i veien for at partene inntar egne bestemmelser om dette i avtalen eller senere blir enige om å forsøke dette etter at en tvist er oppstått.

Mekling er en frivillig form for tvisteløsning hvor partene med bistand fra en uavhengig tredjemann kan forhandle om løsninger. Målet er å forsøke å løse tvisten ved at partene blir enige om et forlik. Fordelene med mekling er at prosessen kan iverksettes og gjennomføres raskt og relativt rimelig. Det vil også være mulig å avtale konfidensialitet, samtidig som en felles løsning kan gi grunnlag for et fortsatt godt forretningsforhold mellom partene. Ved å avtale utenrettslig mekling som tvisteløsningsmekanisme vil partene i større grad kunne styre hvordan meklingen skal gjennomføres og hvem som skal være mekler Mekling forutsetter imidlertid en viss forhandlingsvilje hos partene og at partene er innstilt på å forsøke å bli enige om en løsning.

Både de ordinære domstoler og Husleietvistutvalget tilbyr mekling som en form for frivillig tvisteløsning. Rettsmekling eller mekling i Husleietvistutvalget forutsetter imidlertid at det allerede er reist sak og iverksatt en rettslig prosess, som innebærer at det ofte kan ta en viss tid før meklingsmøtet kan avholdes. Ifølge domstolene og Husleietvistutvalgets hjemmesider ender likevel 70-80 % av alle saker som mekles med forlik, som illustrerer at mekling ofte kan være et effektivt og fornuftig alternativ for å løse tvister.