Koronatiltakene har vært en enorm utfordring for hotellbransjen og også for deler av handelsstanden. Ikke overraskende gjenspeiles det i våre investorundersøkelser, i alle de fire største norske byene svarte respondentene at de ventet dårligst verdiutvikling for hotelleiendommer og handelseiendom med utsatte leietakere. Men kriser gir gjerne vinnere også, innen næringseiendom har logistikksegmentet klart seg meget bra. Analytiker Magnus Havikbotn Jacobsen har for tredje år på rad gjennomført en undersøkelse blant 25 av de største logistikkbrukerne i Osloområdet. De melder om økt logistikkbehov som en følge av netthandelsvekst de siste månedene.
Økt lagerbehov
Logistikkbrukerne har lenge meldt om at lagerbehovet øker fordi netthandelen vokser årlig. Denne trenden er fremskyndet som en følge av koronarestriksjoner, netthandelen har økt med 32 % i Norge i første halvår, ifølge Virke. Lager og Logistikkbrukerne vi har snakket med forventer alene å trenge 200 000 kvm ekstra de neste fem årene, noe som tilsvarer en vekst på 16 prosent, og det er nettopp utviklingen med økt handel på nett som oppgis som hovedårsak. Nær samtlige av deltagerne i undersøkelsen har økt andelen lagerbehov knyttet til netthandel siden fjorårets undersøkelse. 8 av 10 brukere rapporterer om omsetningsvekst så langt i 2020. Dette viser at deltagerne i undersøkelsen er blant selskapene som har opplevd bedre økonomiske tider under pandemien, en stor andel venter at permanent endrede handelsmønster gjør at den økte omsetningen blir varig.
Ønsker nybygg
De fleste logistikkbrukerne ønsker nybygg ved neste flytting. Prisforskjellen mellom nye og eksisterende bygg er så liten at nytt foretrekkes. Ikke minst fordi nybyggene gir mulighet for skreddersøm, blant annet når virksomhetene automatiseres stadig mer. 2020 har likevel gitt et godt marked for eksisterende bygg. Mange har fått et akutt behov for plass, dermed har bygg med kort tid til overtagelse blitt attraktive. Det aller viktigste kravet for aktørene er riktignok rett beliggenhet, det vil si nærhet til europaveien og til Oslo. Ekstra kjøring er kostbart, rett beliggenhet trumfer dermed alt annet. Videre er mange avhengig av en tomt med ekspansjonsmuligheter, slik at de har rom for vekst på eksisterende beliggenhet.
Skarpe yielder
Høstens investorundersøkelse viste at de største nasjonale eiendomsaktørene var mest positive til logistikksegmentet når det gjaldt verdiutvikling. Dette synet har materialisert seg i transaksjoner i år, hvor vi har registrert mange logistikktransaksjoner på skarpe yielder. Bildet er aller klarest i Oslo og Akershus hvor det alene er omsatt logistikkeiendom for nær 10 mrd. per november. Fem av transaksjonene har gått til en yield under 5 %, mens det skarpeste nivået i år også var under 4 %. DNB Næringsmegling har nedjustert vårt anslag for prime yield i logistikksegmentet i alle de fire største byene i Norge.
