– Økt tilførsel av nytt kontorareal kombinert med noe lavere etterspørsel vil øke kontorledigheten fremover. Koronapandemien har forsterket denne utviklingen. Vi venter at kontorledigheten vil gå ned igjen allerede i 2022 som følge av lavere nybygging. Det er fremdeles begrenset tilbud av kontorlokaler i sentrum, og vi ser ikke tegn til at leieprisene faller i de attraktive byggene. Utleierne vil heller ikke igangsette nybygg uten at leieprisen gir en forsvarlig inntjening, sier Anne Bruun-Olsen, senior partner i Cushman & Wakefield Realkapital.

Bruun-Olsen påpeker at det lenge har vært en trend med fokus på arealeffektivisering. Den trenden mener hun vil fortsette. Likevel tror hun ikke at koronapandemien vil føre til markert lavere arealbruk.

– Det har også vært en trend med økt fokus på ulike måter å jobbe på. Koronapandemien vil forsterke denne trenden. Kravet om økt avstand mellom ansatte både i arbeidssonene og i møterommene, behov for flere fleksirom for digitale møter, kontoret som attraktiv møteplass og ønske om faste plasser vil øke behovet for mer areal, tror hun.

Motvekten er redusert areal som følge av økt bruk av hjemmekontor og økt kostnadsfokus, og disse effektene tror hun samlet sett utligner hverandre.

Fersk undersøkelse

– Som landets største leietakerrådgiver har vi brukt mye tid på å dele erfaringer både fra Norge og internasjonalt med våre kunder. Cushman & Wakefield er verdens største på leietakerrådgivning, og vi har derfor tilgang til deres erfaringer fra hele verden om hvordan covid-19 pandemien påvirker bruken av kontor. I tillegg har vi også gjennomført leietakerundersøkelse i Norge med svar fra over 100 leietakere fra både privat og offentlig sektor, som representerer cirka 30.000 kontoransatte med leieareal på til sammen 6–700.000 kvadratmeter kontor, sier hun.

Undersøkelsen deres viste også at over halvparten av leietakerne tror at de ikke får endret arealbehov på sikt. De skal gjøre en ny undersøkelse i september.

– På kort sikt ser vi heller ikke at dette får konsekvens for salg av næringseiendom. Det er svært lave lange renter og kontorledigheten er lav, særlig i sentrum. Kontoreiendom tilbyr dermed god avkastning samtidig som investorene kan sikre seg mot inflasjon. Det er derfor stor interesse for kontoreiendom. Det må således en markant endring i etterspørselen for kontorareal fremover for at det vil få store konsekvenser for salg av næringseiendom.  En slik endring har vi heldigvis ikke sett tegn til ennå, påpeker hun.

– Tror du trenden med hjemmekontor vil vedvare? 

– Ja, vi tror flere vil benytte seg av hjemmekontor fremover, som et naturlig supplement til kontorlokalene. De fleste firmaer har erfart at de ansatte faktisk gjør jobben sin og ikke «gjemmer» seg unna på hjemmekontor. De ansatte sparer også mye tid på reisevei til og fra jobb, og til og fra jobbmøter. Hjemmekontor gir også en bedre balanse mellom jobb og familie/fritid. Denne fleksibiliteten til å kunne jobbe hjemmefra i større grad en tidligere, vil nok fortsette også etter at vi har fått smittesituasjonen under kontroll, svarer hun.

Undersøkelsen deres viser også at 51 prosent av leietakerne ønsker å innføre bruk av hjemmekontor som en del av sin kontorløsning.

– Ulempen med hjemmekontor er at kompetanseoverføring, kulturbygging og nyskaping og samarbeid på tvers ikke er så lett å få til når de ansatte ikke møtes fysisk på arbeidsplassen. Det setter også andre krav til oppfølging og ledelse, påpeker Bruun-Olsen.

I undersøkelsen kommer det frem at de ansatte ønsker å kunne benytte seg av hjemmekontor som et fleksibelt supplement til kontorarbeidsplassen, og ikke som en erstatning.

– Mange savner det sosiale samværet med kollegaer, det å samarbeide og utvikle selskapet sammen og utvikle hverandre. Dette er ikke minst viktig for å tiltrekke seg og holde på unge talenter, sier hun og fortsetter: – Så snart smittesituasjonen tillater det, vil nok mange juble over å kunne samles igjen på kontoret.

Bruun-Olsen fremhever at kontoret er viktig som møteplass og et verktøy for innovasjon, samarbeid og kulturbygging. Det tror hun bare vil forsterke seg videre.

Endring i kantinedrift 

– Dersom mange vil fortsette med hjemmekontor, hvordan vil det påvirke kantiner og livet i byggene? 

– På kort sikt vil aktiviteten i kantiner og livet i bygget være sterkt påvirket av smittesituasjonen og økt bruk av hjemmekontor. Dette vil trolig bedre seg etter hvert som kantinedriverne utvikle nye konsepter som sikrer servering av mat i forhold til smitte, og kontorene tas mer normalt i bruk igjen, svarer hun.

– Det vil kanskje også bli flere som tilbyr kantineløsninger som flerbruksareal, som kan drives kommersielt og forsvarlig i henhold til smittevernregler også utenom lunsjtid. I noen nybygg, vil man sikkert også vurdere løsninger uten kantine med bruk av restauranter i nærmiljøet eller mindre lunsjarealer inne hos hver enkelt leietaker, sier Bruun-Olsen.

Fremtiden for coworking

– Mange har satset på coworking, hvordan tror du dette markedet vil gå? 

– På kort sikt kan tradisjonelle coworking-tilbud hvor mange deler på arealer og hvor mye av inntjeningen baseres på service og arrangementer få problemer. Vi har mer tro på coworking som rendyrker tilbud av fleksible kontorarealer som en del av det samlede kontortilbudet, særlig for større leietakere og oppstartsbedrifter. Vi tror også på coworking-konsepter som tilbyr et faglig og innovativt miljø som vanskelig kan erstattes av tradisjonelle kontorer. Fleksibilitet og ønske om å unngå å langsiktige bindinger taler for økt bruk av coworking, mens behovet for å skape en sterk bedriftskultur og profil taler for at leiearealet samles på ett sted og at coworking-areal eventuelt kun benyttes i perioder med økt arealbehov, avslutter hun.