I leieforhold mellom næringsdrivende krever utleier som regel at leietaker stiller sikkerhet for rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser etter leieavtalen. Sikkerheten stilles normalt som depositum eller garanti, beroende på hva partene har avtalt. Vi ser jevnlig at partene har glemt å følge opp spørsmålet om sikkerhetsstillelse, og at det dermed oppstår spørsmål om det er inngått en endringsavtale der sikkerhet likevel ikke behøves etableres. Vi ser også tilfeller der alle sider ved sikkerhetsstillelsen ikke reguleres av leieavtalen, slik at det kan oppstå usikkerhet om hva sikkerhetsstillelsen dekker. I tillegg ser vi eksempler på at sikkerhetsstillelse foreligger, men at den ikke er etablert med de vilkår leieavtalen forutsetter.
I leieavtaler mellom næringsdrivende står partene fritt til å avtale vilkårene for sikkerheten som skal stilles. Meglerstandardene utarbeidet av Norsk eiendom m.fl., inneholder alternative reguleringer som kan benyttes som et utgangspunkt når partene skal fremforhandle en bestemmelse om sikkerhetsstillelse.
Natasja Svenneby Plur er fast advokat og arbeider hovedsakelig med spørsmål tilknyttet eiendomsrett og selskapsrett.
Brudd på kravene til sikkerhetsstillelse som stilles i leieavtalen, kan ha alvorlige konsekvenser. Vi har derfor samlet fem spørsmål som leietaker bør stille seg ved vurdering av leieavtalens bestemmelser om sikkerhet.
1) Gir kravene til sikkerhetsstillelse tilstrekkelig fleksibilitet for leietaker?
Begge parter i leieforholdet anbefales å vurdere om leietaker bør sikres fleksibilitet med hensyn til hvilken type sikkerhet som kreves stilt. Partene bør også ha et bevisst forhold til om sikkerheten skal demme opp for leietakers betalingsevne, eller om den også skal sikre mot manglende betalingsvilje.
En garantistillelse innebærer at garantisten blir solidarisk forpliktet med hoveddebitor for kravet. Som utgangspunkt kan garantisten også påberope seg de samme innsigelser mot kravet som leietaker. I noen tilfeller kan det derfor være hensiktsmessig med en garanti der slike innsigelser skal være avskåret hos garantisten, som i så fall aksepterer å stille en såkalt påkravsgaranti. Partene bør også være bevisst om garantien som stilles er en simpel kausjon, der garantikreditor, dvs. utleier, må forfølge kravet mot leietaker fullt ut («intet til utlegg») før krav kan rettes mot garantisten, eller en selvskyldnerkausjon, som innebærer at man kan fremme kravet mot garantisten etter å ha konstatert at leietaker ikke betaler.
Dernest er det også viktig å vurdere hvem som stiller garantien. Bankgaranti vil normalt være den foretrukne sikkerhet for utleier fordi utleier dermed (normalt) slipper å vurdere utsiktene for dekning hos garantisten (betalingsevnen).
Der leietaker er datterselskap i et konsern, kan det avtales at leietaker kan stille en morselskapsgaranti/konserngaranti i stedet for annen sikkerhetsstillelse. Dette vil ofte anses som en fordel av leietaker, ettersom man da slipper kostnaden med å etablere alminnelig bankgaranti. For utleier vil en morselskapsgaranti på den annen side innebærer større krav til vurdering av garantistens soliditet.
Konserngarantier kan også skape andre utfordringer for leietaker. Dette gjelder f.eks. spørsmål som prising av vederlag for sikkerhetsstillelsen internt, og det kan oppstå utfordringer ved omorganiseringer og salg. Slike disposisjoner kan bli sett på som endringer av forutsetningene for sikkerhetsstillelsen, og det vil i praksis kunne oppstå krav om samtykke fra utleier før gjennomføring. I slike situasjoner kan det være i begge parters interesse om leietaker gis mulighet til å erstatte morselskapsgarantien med en bankgaranti.
2) Hva må sikkerheten omfatte?
Det er viktig å sjekke vilkårene i leieavtalen nøye, og sørge for at den sikkerhet som stilles, oppfyller disse. Sikkerheten som stilles, skal normalt tilsvare seks eller tolv måneders leie og felleskostnader, inkludert mva. Varigheten er normalt leieperioden og en liten periode til, slik at utleier har mulighet til å vurdere lokalenes tilstand etter tilbakelevering og å fremme et krav innenfor garantiperioden, også der leieperioden er utløpt og leietaker har flyttet ut. I meglerstandarden stilles det krav om at sikkerhetsstillelsen skal være gyldig i tre måneder etter fraflytting.
3) Når må sikkerheten være stilt?
Det er også viktig å sørge for at sikkerheten stilles tidsnok. Avtalen vil normalt fastsette et tidspunkt for når sikkerheten må være på plass; enten samtidig med kontraktsunderskrift, innen en bestemt dato eller før leieperioden starter. I leieforhold der utleier skal foreta bygningsmessige arbeider i lokalene før leieforholdet tiltres, vil det kunne være nødvendig å ha sikkerheten på plass før utleier kan trekke på byggelånet.
4) Hvilke konsekvenser har det om sikkerheten ikke kommer på plass, eller ikke er stilt i tråd med kravene i leieavtalen?
Det er viktig å være klar over konsekvensene dersom sikkerheten ikke er kommet på plass i henhold til avtalen. Leieavtalen bestemmer ofte at manglende sikkerhetsstillelse har alvorlige konsekvenser. Vanlige reguleringer er at manglende eller utilfredsstillende sikkerhetsstillelse medfører at avtalen ikke anses å være gyldig inngått eller å ha trådt i kraft, eller at mangelen anses som et vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett. I tilfeller der mangelen har foreligget noen tid og leietaker har tiltrådt og begynt å betale leie, kan det også stilles spørsmål om det i realiteten er inngått en endringsavtale, der sikkerhet likevel ikke skal stilles.
I lys av dette, og for å unngå diskusjoner om heving og endringsavtaler som mulige konsekvenser av manglende sikkerhetsstillelse, kan det være et alternativ å sikre leietaker mulighet til å reparere forholdet hvis sikkerhet ikke er stilt tidsnok. Meglerstandarden inneholder eksempelvis følgende regulering:
«Mislighold av bestemmelsen i dette punkt 11 anses som vesentlig mislighold som gir Utleier hevingsrett, dersom Leietaker ikke etter skriftlig varsel fra Utleier har sørget for å bringe forholdet i orden innen 14 dager.»
5) Hva skjer ved endringer i leieforholdet?
Ved endringer i leieforholdet, f.eks. leieutvidelser eller –reduksjoner, men også leiejusteringer (f.eks. gjennom årlig KPI-regulering) hender det ikke sjelden at partene glemmer å oppdatere sikkerhetsstillelsen. Hvor ofte det er nødvendig å oppdatere sikkerhetsstillelsen, beror på angivelsen av sikkerhetens omfang. Her vil man ofte se begrensninger. Jo mer konkret sikkerheten er angitt, jo oftere må leietaker oppdatere sikkerheten for å være i samsvar med forpliktelsene etter leieavtalen. Mange bestemmelser om sikkerhetsstillelse angir for eksempel en øvre grense, f.eks. seks måneder leie, merverdiavgift og felleskostnader, eller et angitt beløp. Hvis leieavtalen omfatter indeksregulering av leiebeløpet, bør leietaker sørge for at sikkerhetsstillelsen til enhver tid også omfatter dette. Dersom dette oppleves som uhensiktsmessig, bør man søke å innarbeide vilkår om mindre hyppige oppdateringer av sikkerhetsstillelsen, f.eks. når leien har økt med 5 eller 10 prosent, eller annet hvert eller tredje hvert år.
