Mange selskaper har kommet delvis tilbake til kontoret etter sommeren med en forventning om en tilnærmet normal hverdag utover høsten. Det er registrert større aktivitet i søkemarkedet for strukturerte prosesser, med flere søk og høyere volum sammenlignet med første halvår.

Ettersom flere store byggeprosjekter nå er ferdigstilt, forventer Newsec en stabil arealledighet gjennom andre halvår. Vi ser at utviklingen av nybygg reduseres sterkt i 2022, og vi vil trolig ikke se at prosjekter igangsettes på spekk de nærmeste årene. Med lavt byggevolum fremover vil vi på lengere sikt se en nedgang i arealledigheten.

Newsec har opplevd en svak leieprisnedgang som følge av at gårdeiere har strukket seg lenger som følge av usikkerheten rundt pandemien og nye smittebølger. Vi forventer at utviklingen flater ut og gir en svak oppgang mot slutten av året når en større del av befolkningen har blitt fullvaksinerte og kommet tilbake til en normal jobbsituasjon.

Innledning

Ifølge tall fra Arealstatistikk, så har snittleien for Oslo opplevd negativ vekst gjennom 2. kvartal, dette for andre gang siden 2016. Når vi sammenlikner 4 kvartals glidende snitt Q2 2021 mot Q2 2020, så faller snittet med 0,1%, men for de dyreste kontraktene er veksten snudd til svakt positiv,0,2%. A-kat har forhåpentligvis nådd bunnen og er i ferd med å snu. Nivåene er nå tilbake på Q2 2020-nivå med et snitt på 2.460 NOK/m² og 4.100 NOK/m² for a-kat. Volumet er også veldig sterkt, så fallet kan ikke skyldes mangel på lokaler. For Bergen og Trondheim melder Arealstatistikk om bedring i leiepriser per 1. halvår. Dette rimer med en arealledighet som ser ut til å ha toppet ut. Vekst i snittleie og A-kategori er hhv 3,1%/10,4% og 1,4%/6,9% for Bergen og Trondheim. Newsecs lokale meglere i Stavanger kan også melde om bedring i markedet, men da spesielt for sentrum. Hinna er stabil, mens Forus henger litt etter.

Pandemien har påvirket kontorsegmentet og leiemarkedet, men det er fortsatt tidlig å si hvilke konsekvenser dette får på sikt. Det som allerede observeres er tilrettelegging av nye planløsninger for å begrense smitterisiko og overholde smittevernregler. Utstrakt bruk av hjemmekontor i smitteperioden vil gi noe lavere etterspørsel etter kvadratmeter fremover, mange selskaper vil se at de kan klare seg med lavere arealbruk. NHO rapporterer en generell positiv innstilling blant sine medlemmer til mer bruk av hjemmekontor etter pandemien enn vi hadde før. Det er dog enighet om at hjemmekontorordningen vil bli mer strukturert fremover. På den andre siden vil noen selskaper også etterspørre større arealer for å tilfredsstille mer avstand mellom arbeidsplasser og enklere kunne skille mellom avdelinger. Nettoen, enn så lenge, spås å være null.

I Oslo etterspør 95 % av kotorleiesøkene (>1000m²) moderne lokaler med god standard i nærheten av et kollektivknutepunkt. Fleksibilitet, da spesielt mulighet til å øke eller redusere areal etter behov, og nærhet til servicetilbud er viktige parametere når lokaler velges, og vi ser også et økt fokus på miljøhensyn.

Prognose

  • Positivitet knyttet til vaksinering gjenspeiles i leiemarkedet, men fortsatt noe avventende aktører og større treghet i alle prosesser
  • Selskaper med internasjonalt eierskap vil spesielt merke at beslutninger rundt nye lokaler tar lengre tid eller utsettes da de ofte er påvirket globalt, en trend vi tror vil følge oss gjennom hele 2021
  • Første halvår tyder på en økning i strukturerte søkeprosesser gjennom 2021
  • Ferdigstillelse av nybygg har vært høy hittil i 2021, men veksten ser ut til å reduseres fra 2022. Sammen med økt sysselsetting vil dette ta ned arealledighetene etter 2021
  • Bedring for leiepriser på sentrale beliggenheter og nært kollektivknutepunkt, toppsegmentet snur først
  • Selskaper etterspør lokaler som kan fungere som møteplass og ikke bare en arbeidsplass.
  • Coworking-segmentet står stille, men vi forventer at det tar seg opp når samfunnet går tilbake til normalen