Dersom noen med vilje ødelegger en annens eiendom, for eksempel i form av tagging eller knusing av vindusruter, foreligger hærverk. Hærverk på eiendom er dessverre et ikke ukjent fenomen, men kan fortsatt skape konflikter i forholdet mellom leietaker og utleier. Spørsmålet som gjerne melder seg, er om det er utleier eller leietaker som har ansvaret for å utbedre eller bære kostnadene ved hærverk.
Utgangspunktet er at partene har avtalefrihet og selv kan velge hvem som skal bære risikoen for hærverk. Hvem som bærer denne risikoen, beror derfor i utgangspunktet på en tolkning av leiekontrakten. Siden vi imidlertid i praksis ser at meglerstandardene benyttes i en stor andel av næringsleieforholdene, er det ansvaret for hærverk etter disse standardene vi vil redegjøre nærmere for her. Her ser man at plasseringen av risikoen for hærverk varierer noe mellom de ulike typene leiekontrakter. Et særlig viktig skille går mellom «as is»-, «barehouse»- og «all inclusive»-leiekontraktene.
«As is»-leiekontrakter
Plasseringen av risiko for hærverk etter meglerstandardene for «as is»-leiekontrakter knytter seg til fordelingen av vedlikeholdsansvaret mellom partene. Utgangspunktet er at leietaker har ansvaret for innvendig vedlikehold og utleier for utvendig. Utleier plikter derfor som utgangspunkt å utbedre og bære kostnadene for utvendig hærverk på bygget. Ansvaret ligger derimot på leietaker dersom hærverket skjer inne i leieobjektet.
Det gjelder imidlertid to unntak fra dette utgangspunktet:
For det første fremgår det eksplisitt av meglerstandardene at selv om utleier er ansvarlig for utvendig vedlikehold, plikter uansett leietakeren å utbedre skade som oppstår på vinduer, karmer, inngangsdører og porter til de delene av eiendommen leietakeren har eksklusiv rett til, for eksempel som følge av innbrudd i lokalet. Ved leie av lokaler vil derfor leietaker ha ansvaret for hærverk på dører, vinduer og karmer inn til lokalene, mens ved leie av hele bygg gjelder dette ansvaret hele bygget.
For det andre ser man ved leie av lokaler et ytterligere unntak. Her vil utleier ha ansvaret for innvendig vedlikehold som knytter seg til fellesarealer. Skjer det hærverk på disse områdene, er dette derfor noe utleier plikter å utbedre. Kostnadene for slik utbedring er imidlertid noe utleier kan kreve dekket av leietaker gjennom felleskostnadene.
«Barehouse»-leiekontrakter
En «barehouse»-leieavtale er kort forklart en leieavtale der en stor del av utleiers forpliktelser er overført til leietaker. Dette gjelder blant annet ansvaret for eiendomsskatt og forsikringer, men også vedlikeholdsplikten.
I motsetning til «as is»-leiekontraktene, der vedlikeholdsansvaret er delt, er det fulle vedlikeholdsansvaret i «barehouse»-kontraktene lagt til leietaker. Leietaker plikter dermed å utføre både innvendig og utvendig vedlikehold på eiendommen, og i tillegg bekoste dette. Dette medfører at leietakeren i disse leiekontraktene blir ansvarlig for både utbedringen og kostnadene knyttet til hærverk som utføres på eiendommen.
«All inclusive»-leiekontrakter
Ved leie av nye/rehabiliterte lokaler kan «all inclusive»-standarden benyttes av partene. Denne typen leiekontrakt skiller seg fra de to øvrige kontraktstypene ved at det fulle vedlikeholdsansvaret, både innvending og utvendig, er lagt til utleier. Utleier har her både innvendig og utvendig vedlikeholdsplikt. Dette innebærer at utleier også er ansvarlig for utbedring av skader som følge av hærverk eller innbrudd på eiendommen.
Utbedringskostnadene for skader som følge av hærverk forårsaket av leietaker eller andre personer som leietaker har gitt adgang til eiendommen, kan imidlertid utleier kreve dekket av leietaker. Det betyr at selve risikoen for hærverk er delt ved «all inclusive»-kontrakter – kostnadsansvaret ligger på leietaker, mens utbedringsansvaret ligger på utleier.
Betydningen av forsikring
Betydningen av hvem som har risikoen for hærverk etter meglerstandardene, reduseres imidlertid som følge av at leietaker og utleier etter standardene plikter å tegne forsikring. Leietaker skal forsikre egne eiendeler, fast og løst inventar, samt dører og vinduer på eksklusivt areal, mens utleier skal tegne forsikring for selve eiendommen. Forsikringsplikten fører til at kostnader som følge av hærverk på eiendom i de fleste tilfeller vil dekkes av en av partenes forsikringer. Partenes kostnadsansvar reduseres dermed til egenandelen i forsikringsavtalen.
Til tross for dette bør leietakere uansett være bevisst på at ansvaret for hærverk og innbrudd i mange tilfeller er plassert på leietaker etter meglerstandardene. Selv om kostnadsansvaret kan reduseres gjennom å tegne forsikringer, vil uansett leietaker i mange tilfeller være forpliktet til å sørge for at skadene faktisk blir utbedret.
