Dersom leietaker har behov for å komme seg raskere ut av avtalen enn det avtalens varighet- og oppsigelsesbestemmelser tillater, kan det være aktuelt for leietaker å undersøke om det er mulig å overdra leieavtalen til en tredjepart. Før en overdragelse eventuelt aktualiseres, er det en del forhold som leietaker bør være oppmerksom på.

Er det adgang til overdragelse?

Dersom leieavtalen overdras, innebærer dette at en ny leietaker trer inn i opprinnelig leietakers sted. Mottakeren av leieavtalen blir dermed ny leietaker i det samme leieforholdet, direkte overfor utleier, og overtar som utgangspunkt alle tidligere leietakers rettigheter og forpliktelser under leieforholdet. Dersom leietaker ønsker å overdra leieforholdet til en ny leietaker, må leietaker derfor først forsikre seg om at han har rett til å overdra leieforholdet etter leieavtalen. Utgangspunktet etter husleieloven er at utleier kan nekte overdragelse av leieforholdet på fritt grunnlag jf. § 8-1. Dersom leietaker overdrar virksomheten som drives i lokalene, kan utleier imidlertid kun nekte dette dersom forhold ved den nye leietakeren gir «saklig grunn» til det, jf. husleieloven § 8-4. Se mer om leieavtalens krav til samtykke ved overdragelse her: Leieavtalens krav til samtykke ved overdragelse

Utleiers rett til å nekte overdragelse på fritt grunnlag er også utgangspunktet etter meglerstandardene for næringsleie utarbeidet av Norsk Eiendom m. fl. I meglerstandardene fravikes også husleieloven § 8-4, slik at utleier også kan holde tilbake samtykke på fritt grunnlag dersom virksomheten i lokalene overdras.

Selv om vi erfarer at utleier gjerne samtykker til overdragelse med mindre det foreligger gode grunner til å motsette seg dette, vil det være en fordel om leietaker allerede ved inngåelsen av leieavtalen sørger for at det inntas en rett til overdragelse av leieforholdet. I noen tilfeller aksepterer utleier at overdragelse kun kan nektes på saklig grunnlag, f.eks. der overdragelsen forutsettes å skje til selskaper i samme konsern som opprinnelig leietaker.

Et alternativ til overdragelse av leiekontrakten er fremleie, les om forskjellene her: Bør du som leietaker fremleie eller overdra leiekontrakten? 

Når leietaker har forsikret seg om at han har eller har fått adgang til å overdra leieforholdet, er det noen forhold leietaker bør være bevisst på i forbindelse med selve overdragelsen. Vi vil trekke frem noen av disse nedenfor.

Overdragelsen bør formaliseres, og sentrale punkter bør avklares

Når utleier har akseptert overdragelsen av leieforholdet bør dette formaliseres ved en avtale mellom opprinnelig leietaker og ny leietaker. For å unngå eventuell senere tvil om adgangen til å gjennomføre overdragelsen bør også utleier gjøres til part i avtalen. Avtalen bør angi tydelig hvilken leieavtale som overdras, på hvilket tidspunkt overdragelsen skal tre i kraft.

Hensikten med en transport av leieforholdet vil gjerne være å frita opprinnelig leietaker for samtlige forpliktelser etter leieavtalen. Utleiers samtykke bør derfor også presisere om overdragelsen finner sted med frigjørende virkning for opprinnelig leietaker, eller om opprinnelig leietaker fortsatt skal være ansvarlig for forhold som knytter seg til leieperioden før overdragelsen finner sted. Dette kan ha betydning i forhold til utestående forpliktelser, så som manglende vedlikehold, ubetalt husleie eller felleskostnader, men også i forhold til leieobjektets standard.

Sikkerhetsstillelse

Dersom det stilles krav om sikkerhet i leieavtalen må det tas stilling til om ny leietaker skal sørge for at det stilles ny sikkerhet før overdragelsen trer i kraft (eller på annet avtalt tidspunkt), eventuelt på hvilke vilkår ny leietaker kan overta opprinnelig leietakers eksisterende sikkerhet, ellers vil ny leietaker risikere å havne i mislighold.

Justeringsforpliktelser

Dersom leietaker har krevd fradrag for inngående merverdiavgift på byggetiltak i leieobjektet, risikerer leietaker å måtte tilbakebetale deler av fradraget (såkalt justering) dersom leieavtalen overdras. Årsaken er at overdragelse av leieavtaler etter merverdiavgiftslovens bestemmelser regnes som en justeringsutløsende hendelse. I utgangspunktet overtar utleier automatisk opprinnelig leietakers justeringsforpliktelser og -rettigheter ved overdragelse av leiekontrakten, slik at det er utleier som risikerer å måtte tilbakebetale merverdiavgiften som leietaker har fradragsført. Mange leieavtaler (inkludert meglerstandardene) inneholder imidlertid en regulering om at partene selv beholder egne justeringsforpliktelser ved leieforholdets opphør, slik at utleier ikke blir ansvarlig. Opprinnelig leietaker bør i slike tilfeller sørge for å overdra justeringsforpliktelser/-rettigheter til ny leietaker, slik at opprinnelig leietaker ikke må foreta justering. En slik justeringsavtale må inngås innen oppgavefristen for den avgiftsterminen hvor overdragelsen av leieforholdet finner sted.

Tinglysing

For å oppnå rettsvern for sin leierettighet, må den nye leietakeren – som ved ethvert leieforhold – sørge for å få tinglyst (overdragelsen av) leieavtalen. For å få gjennomført tinglysning av leiekontrakten, vil det være behov for medvirkning fra utleier (og eventuelt hjemmelshaver, dersom denne er en annen enn utleier). I praksis ser vi ofte at leieavtaler ikke tinglyses, og at tinglysing heller ikke aksepteres av utleier. Les mer om tinglysing av leieavtaler her: https://ne.no/2020/12/08/bor-leieavtalen-tinglyses/