Leiegaranti – fem forhold du bør kjenne til

Ved inngåelse av leieavtaler er det vanlig at leietaker skal stille en eller annen form for sikkerhet for rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser etter leieavtalen. Hva slags sikkerhet som stilles kan variere i det enkelte avtaleforholdet, men i næringsleieforhold er det mest vanlig å stille en bank- eller morselskapsgaranti.

Depositum er en annen form for sikkerhet, som er mest vanlig i boligleieforhold. For en gjennomgang av viktige forhold man bør kjenne til når det gjelder depositum i næringsleieforhold viser vi til linken nedenfor.

Les også: Depositum i næringsleieforhold – Fem forhold du bør kjenne til

En garanti er en sikkerhet som stilles av tredjepart for leietakers forpliktelser etter leieavtalen. For å unngå overraskelser, er det en del forhold som leietakere bør være bevisst på ved avtaleinngåelsen. Vi vil særlig peke på fem av disse.

1. Garanti må avtales

Etter husleieloven § 3-6 kan det avtales at leietaker skal stille garanti. En plikt for leietaker til å stille sikkerhet i form av garanti følger med andre ord ikke automatisk av loven. Hvis partene ikke har avtalt at det skal stilles garanti, vil derfor ikke utleier senere kunne kreve dette av leietaker.

Meglerstandardene for næringsleie utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl. inneholder en egen bestemmelse om sikkerhetsstillelse. Bestemmelsen oppstiller fire alternativer. Partene kan her velge mellom at leietaker stiller selvskyldnergaranti (bokstav A), depositum (bokstav B), annen sikkerhet (bokstav C) eller at leietaker ikke skal stille sikkerhet (bokstav D). Partene blir slik sett minnet på å regulere dette nærmere. I de tilfeller meglerstandardene ikke benyttes, må partene på eget initiativ avtale dette.

2. Ulike garantier

Det finnes tre typer garantier: selvskyldnergaranti, påkravsgaranti og simpel garanti. Selvskyldnergarantier er mest vanlig i næringsleieforhold. Garantisten garanterer da for leietakers manglende betalingsevne og betalingsvilje, hvilket innebærer at garantisten vil kunne kreves så snart leietaker har misligholdt sine forpliktelser. Garantisten vil likevel kunne gjøre gjeldende de innvendinger som leietaker selv ville kunne gjort gjeldende.

Noen ganger krever utleier en påkravsgaranti, ofte kalt en «on demand»-garanti. Påkravsgarantien innebærer at garantistiller plikter å utbetale ved påkrav fra utleier, uten adgang til å bestride kravet. Garantisten plikter da å betale uavhengig av hvilke innsigelser leietaker måtte ha, og garantisten/leietaker må deretter førfølge eventuelle krav mot utleier rettslig og kreve tilbakebetaling. Påkravsgarantien kan sies å være det beste alternativet for utleier, men kan være kostbart for leietaker.

Den siste typen er simpel garanti, og den brukes svært sjelden. Likevel er det slik at dersom det ikke fremgår hva slags type garanti som er stilt, er hovedregelen i norsk rett at garantien utgjør en simpel garanti. En simpel garanti innebærer at utleier først må bruke alle dekningsmuligheter for å inndrive kravet mot leietaker, før kravet kan rettes mot garantisten. Garantisten garanterer da kun for leietakers betalingsevne. Slike garantier aksepteres derfor normalt ikke av utleier i næringsleieforhold, og utleier er ofte påpasselig med å sørge for at det fremgår tydelig av garantien at det er en selvskyldner- eller påkravsgaranti.

3. Ulike garantister

Garantien stilles av en tredjeperson. Det er ikke knyttet begrensninger til hvem dette kan være i husleieloven. Ved næringsutleie stilles det vanligvis bankgaranti eller morselskap-/konserngaranti. Mest vanlig er bankgaranti, dvs. garanti stilt av finansinstitusjon som driver virksomhet i Norge etter konsesjon gitt av norske myndigheter. Slik garantier gir som regel god sikkerhet for utleier, men fordrer som regel at leietaker må betale en provisjon. Det er imidlertid viktig å merke seg at ikke alle finansinstitusjoner er like solide; utleier vurderer derfor den enkelte institusjon konkret. Vi nevner også at garantier stilt av utenlandske finansinstitusjoner erfaringsmessig har vist seg å være vanskeligere å inndrive, og at utleier sannsynligvis ikke vil godta slike garantister.

Garantien kan også være stilt av mor- eller annet konsernselskap. Dette kan være et enklere og rimeligere alternativ for leietaker, men mor- eller konsernselskapet vil eksponeres. Slike garantier kan gi god sikkerhet for utleier. Dette forutsetter riktignok at det er tale om et solid selskap. Denne typen garantier vil derfor også kunne innebære en større risiko for utleiers del, idet en eventuell innfrielse av garantien avhenger av at garantisten er søkegod. Utleier vil vanligvis kreve at garantien stilles av konsernspissen og foretar ofte ulike vurderinger av selskapet, for eksempel ved kredittvurderinger, for å vurdere risikoen. Utleier vil likevel ikke kunne eliminere all fremtidig risiko ettersom soliditeten kan svekkes og omorganiseringer av ulike karakter kan endre selskapets karakter.

4. Omfanget av garantien

Leietaker bør videre sørge for at omfanget av garantien er regulert i leieavtalen. Omfanget av garantistens ansvar vil kunne ha betydning for både prisen leietaker betaler for garantien og/eller hvor stor eksponering mor- eller konsernselskapet blir utsatt for.

Garantier i husleieforhold er i utgangspunktet regulert av husleieloven § 3-6. Bestemmelsen er fravikelig ved leie av lokaler, og omfanget av garantier i næringsleieforhold beror derfor som oftest på hva partene har avtalt. Utgangspunktet i meglerstandarden er at garantisten er ansvarlig for oppfyllelse av alle leietakers forpliktelser etter leieavtalen, ikke bare leiebetalingen. Partene står imidlertid fritt til å utvide eller innskrenke hvilke krav garantien skal omfatte, og leietaker bør derfor ha ett bevisst forhold til dette. Dersom partene ikke har regulert hvilke krav som skal omfattes av garantiansvaret, følger det av husleieloven at et hvert krav som reiser seg av leieforholdet vil være sikret ved garantien.

Det er videre vanlig at i alle fall selvskyldnergarantien er beløpsmessig begrenset. Det følger av husleieloven at garantibeløpet og/eller depositum ikke skal overstige summen av seks måneders leie i boligleieforhold. Bestemmelsen i husleieloven er fravikelig, og meglerstandarden legger opp til at garantien skal tilsvare et gitt antall måneders leie, felleskostnader og eventuelt merverdiavgift. Antallet måneder er et kommersielt spørsmål som partene må ta stilling til, men utleier godtar sjeldent mindre enn seks måneder. Vi ser ofte at det avtales mellom 6 og 12 måneder leie, felleskostnader og eventuell merverdiavgift ved selvskyldnergarantier, mens mor- og konserngarantien ofte ikke er begrenset beløpsmessig.

Vanligvis krever også utleier at garantien skal kunne kreves regulert forholdsmessig i forbindelse med leieregulering. Det er imidlertid viktig å være klar over at uten eksplisitt avtale om slik oppregulering, vil ikke utleier ha krav på oppregulering av garantien. Dette gjelder selv om partene har avtalt at selve leien skal reguleres. Vi har tidligere skrevet om utleiers adgang til å kreve justering av sikkerhetsstillelsen når leien blir justert.

Les også: Sikkerhetsstillelse i leieforhold – justeringer

5. Manglende garantistillelse kan ha store konsekvenser

Det er vanlig å avtale en frist for når garantien må være stilt. Meglerstandarden for «as is»-lokaler legger opp til at sikkerhetsstillelsen må foreligge innen en viss dato, og som regel avtaler partene en dato før overtakelsen eller overtakelsesdatoen.  Det er viktig at leietaker sørger for at en kontraktsmessig garanti er stilt innen fristen, da manglende sikkerhetsstillelse er et mislighold fra leietakers side. Utleier vil da kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende, og til og med heve kontrakten dersom misligholdet anses vesentlig.

Vi har tidligere redegjort nærmere for hva som skjer når leietaker ikke har stilt tilfredsstillende sikkerhet etter leieavtalen. Kort sagt er en vanlig regulering er at avtalen ikke er bindende før tilfredsstillende sikkerhet er etablert eller at dette utgjør et vesentlig mislighold som gir utleier hevingsrett. I de tilfellene konsekvensen ikke er nærmere regulert, beror dette på en tolkning av leieavtalen basert på bakgrunnsretten.

Les også: Sikkerhetsstillelse i leieforhold

For det tilfellet at det skulle oppstå en tvist knyttet til garantien kan det også være fornuftig å presisere at garantien er underlagt norsk rett og at eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder garantien. Dette er lagt inn i meglerstandardens bestemmelse om selvskyldnergaranti, og som forslag til kontraktstekst ved morselskapsgaranti.