Når kommer husleieloven til anvendelse?

Husleieloven gjelder både ved leie av lokaler og leie av bolig og kommer til anvendelse der det foreligger en «avtale» om «bruksrett» til «husrom» «mot vederlag», jf. § 1-1.

For det første må bruksretten bygge på en «avtale» for at husleieloven skal komme til anvendelse. Bygger bruksretten på annet grunnlag, for eksempel testament eller et offentlig vedtak, er man utenfor husleielovens anvendelsesområde. En sameiers bruksrett til en bruksenhet i seksjonert eiendom faller også utenfor husleieloven, da bruksretten bygger på at bruksrettshaveren er sameier i bygget.

Det er videre et vilkår for at husleieloven skal komme til anvendelse, at avtalen gir leier en «bruksrett» til leieobjektet. Er det avtalt at leier har rettigheter som går ut over en alminnelig bruksrett, eksempelvis at hensikten er at leier skal bli eier av husrommet, er det ikke tale om en leiekontrakt i lovens forstand.

En leiekontrakt gjelder normalt for en bestemt periode. Gjennom praksis er det avklart at det også er tale om en bruksrett i lovens forstand selv om en leieavtale er uoppsigelig, jf. bl. a. Rt. 1995 s. 1333, hvor Oslo kommune som leier hadde inngått en leiekontrakt som var uoppsigelig fra leiers side i 40 år, og Rt. 2012 s. 1537, hvor en leiekontrakt inngått i 1964 var uoppsigelig for utleier og knyttet til en avdragsfri obligasjon som bare kunne overdras sammen med leieretten. I begge tilfeller kom Høyesterett til at husleieloven gjaldt.

Avtalen må videre gjelde bruksrett til «husrom». Uttrykket omfatter både bolig og næringslokaler så lenge disse er varig knyttet til grunnen. Husbåter og campingvogner faller dermed utenfor husleielovens anvendelsesområde. Etter forarbeidene må det leide arealet i det minste ha vegger og tak. Det er imidlertid mulig å leie deler av et husrom, for eksempel halvparten av en garasje. Det er altså ikke et krav at leieobjektet har egne vegger og tak.

For at husleieloven skal komme til anvendelse, må leier i tillegg betale «vederlag» for bruksretten. Har leier en bruksrett uten å betale vederlag, er det tale om et «brukslån» som ikke omfattes av husleielovens regler. Normalt vil vederlaget betales i penger, men husleieloven kommer også til anvendelse der det betales annet vederlag. Leier kan for eksempel betale for bruksretten gjennom arbeid for utleier.

Samtlige av vilkårene § 1-1 oppstiller, må være oppfylt for at husleieloven skal komme til anvendelse (vilkårene er kumulative). Foreligger det en «bruksrett» til «husrom» som bygger på «avtale» og som leier må betale «vederlag» for, er det tale om en leiekontrakt som reguleres av husleieloven.

Ved utleie av lokaler kan partene avtale seg bort fra store deler av husleieloven

Ved utleie av lokaler (altså annet enn bolig) kan partene avtale seg bort fra de fleste av husleielovens bestemmelser, jf. § 1-2 annet ledd. Noen av husleielovens bestemmelser er likevel alltid ufravikelige (preseptoriske). Dette gjelder blant annet § 1-4, hvor det slås fast at både muntlige og skriftlige avtaler binder partene, § 4-1, hvor det fremkommer at det ikke kan avtales en leiesum som er urimelig i forhold til leien som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet og § 9-7, hvor det slås fast at en oppsigelse fra utleier alltid skal være skriftlig. Partene kan heller ikke avtale seg bort fra §§ 1-1, 4-4, 4-6, 9-8, 9-10, 12-3, 12-4 og kapittel 13 – merk spesielt § 9-8, som gir leier en ufravikelig rett til å protestere på utleiers oppsigelse av et tidsubestemt leieforhold. Inneholder en leiekontrakt klausuler som fraviker de ufravikelige bestemmelsene i husleieloven, vil ikke disse klausulene være bindende.

Partene avtaler seg bort fra loven ved å innta en bestemmelse i leiekontrakten hvor et bestemt forhold reguleres helt eller delvis avvikende fra husleielovens regulering. Det er med andre ord ikke nødvendig at leiekontrakten uttrykkelig angir at en bestemt bestemmelse i husleieloven ikke skal gjelde. I rettspraksis er dette etablert blant annet gjennom LB-2018-154504, hvor retten slo fast at leiekontrakten uttømmende regulerte adgangen til å regulere husleien de første 15 årene. Partene hadde dermed ikke mulighet å benytte husleielovens adgang til å regulere leien til «gjengs leie», jf. § 4-3.

Dersom partene ikke har avtalt seg bort fra husleieloven, vil loven utgjøre leiekontraktens bakgrunnsrett og utfylle leiekontrakten om det oppstår spørsmål leiekontrakten ikke regulerer. Dette gjelder både ved leie av bolig og leie av lokaler.

Ved leie av bolig kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leier enn hva loven legger opp til

Hvis leieobjektet er bolig (eller en ikke ubetydelig del av leieobjektet skal brukes til beboelse), kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av husleielovens bestemmelser, jf. § 1-2 første ledd. Dette gjelder også hvis leier er en juridisk person. Dersom partene har avtalt vilkår som stiller leier i en mindre gunstig posisjon enn hva loven legger opp til, er ikke disse vilkårene bindende. Partene kan imidlertid avtale vilkår som stiller leier i en gunstigere posisjon enn hva loven legger opp til.

Det er den enkelte bestemmelse som må holdes opp mot husleieloven og som ikke skal legges til grunn om den stiller leier dårligere enn husleielovens regel. Om kontrakten i sin helhet er balansert og rimelig, er ikke avgjørende.

Det er ikke sjelden at boligleiekontrakter avviker fra husleieloven til leiers ugunst. Det er uten betydning om avviket skyldes spekulative årsaker, uvitenhet eller annet, leier kan uansett forholde seg til reglene som følger av husleieloven (og se bort fra de avvikende bestemmelsene i leiekontrakten). Likevel føyer mange boligleiere seg etter utleiers leiekontrakt, eller utleiers forståelse av kontrakten, selv om kontraktens bestemmelser fraviker loven til leiers ugunst. Dette skjer tidvis også selv om leier er kjent med sine rettigheter etter husleieloven. I praksis lykkes altså ikke husleieloven alltid med å oppnå et av sine hovedformål – vern av den presumptivt svakere part i leieforholdet.