Mange selskaper vil kunne ha et ønske om og behov for fleksibilitet med hensyn til størrelsen på de lokaler som er nødvendige for sin virksomhet. Oppstarts- og vekstselskaper vil eksempelvis kunne oppleve et betydelig økt arealbehov over svært kort tid, det kan være behov for andre funksjoner i leieobjektet, et ønske om samlokalisering med samarbeidspartnere eller med andre aktører innenfor samme virksomhet mv.
Vi vil nedenfor i denne artikkelen kort nevne eksempler på mekanismer leietakere etter omstendighetene kan vurdere i kontraktsforhandlinger med utleier for å skaffe seg større fleksibilitet/handlingsrom i forhold til mulig vekstsituasjon. Det finnes selvsagt også mange andre alternativer og de mulige løsninger kan også kombineres.
Kortere varighet
- Avtale leietid av kortere varighet enn normalt, eventuelt i kombinasjon med opsjoner på forlengelse
Leieavtaler av kortere varighet gir selvsagt leietaker mer fleksibilitet til å foreta flytting til andre større leieobjekter enn om man er «låst» til et definert leieobjekt i lengre tid. Dersom det viser seg at man likevel ikke trenger å se seg om etter nye større lokaler når det nærmer seg leieavtalens utløp, kan man uansett søke å avtale forlengelse med utleier for de eksisterende lokaler. Alternativt kan man allerede ved avtaleinngåelsen ha avtalt opsjoner på forlengelse av leiekontrakten (typisk enten på «samme vilkår» eller forlengelse med justering til markedsleie) slik at man slipper å forhandle om vilkårene for eventuell forlengelse. En ulempe med å avtale mer kortvarige leiekontrakter kan være at utleier vil kreve noe høyere leie for slike kortvarige leiekontrakter enn lengre leiekontrakter.
Rett til oppsigelse
- Avtale leiekontrakter med «normal» varighet, men med rett til førtidig oppsigelse (med eller uten «break fee»)
Et alternativ til kortvarige leiekontrakter nevnt ovenfor er at man inngår leiekontrakt på «normal» lengde, men hvor leietaker gis rett til førtidig oppsigelse. Da har man fleksibilitet til å komme seg ut av leiekontrakten før tiden hvis det blir behov for å finne større lokaler. I slike tilfeller er det vanlig at utleier krever et såkalt «break fee», som innebærer et omforent fast kompensasjonsbeløp fra leietaker til utleier for leietakers bruk av en slik oppsigelsesadgang (denne kan blant annet settes til en viss prosent av gjenværende leiesum). Et slikt break fee bør man sett fra leietakers side om mulig søke å unngå eller i det minste få satt lavest mulig.
Transport av kontrakt
- Avtale rett til hel eller delvis transport av leiekontrakten
En annen måte som leietaker kan oppnå fleksibilitet i en vekstsituasjon er å avtale rett til hel eller delvis transport av leiekontrakten til et annet selskap. Leietaker vil i et slikt tilfelle «komme seg ut» av leiekontrakten med utleier ved at denne overføres til ny leietaker helt eller delvis. I tråd med meglerstandardens løsning er det riktignok vanlig å avtale at utleier har fri rett til å nekte slik transport, men det kan være mulig å fremforhandle en rett for leietaker til slik transport på nærmere vilkår. Dersom det eksempelvis inntas vilkår om at ny leietaker skal ha god likviditet eller at utleier i alle tilfelle kan nekte overdragelse ved «saklig grunn», vil en utleier etter omstendighetene kunne godta et slikt avtalevilkår. Det kan eventuelt også avtales at leietaker stiller nærmere garantier for ny leietakers oppfyllelse av pliktene etter leiekontrakten, dersom det må til for å oppnå en slik rett til transport. Vær oppmerksom på at rett til transport også de facto kan være begrenset gjennom avtalt bruksformål i leiekontrakten. Det er derfor viktig at man søker å avtale videst mulig bruksformål i denne. Merk at leietaker må være forberedt på å dekke eventuelt økonomisk tap til utleier dersom slik transport innebærer negative merverdiavgiftsmessige konsekvenser for utleier.
Fremleie
- Avtale rett til hel eller delvis fremleie av leiekontrakten
En adgang til hel eller delvis fremleie av leieobjektet vil også etter omstendighetene gi leietaker en fleksibilitet til å se seg om etter andre og større lokaler. I motsetning til transport av leiekontrakten innebærer fremleie at leietaker fortsatt er ansvarlig for leien og andre forpliktelser overfor utleier.. I et stigende leiemarked vil man for øvrig også kunne oppnå en netto leiefordel/-gevinst ved å fremleie til høyere leie enn man selv betaler i leie til utleier.
I tråd med meglerstandardens regulering kan leietaker foreta fremleie, men slik at utleier kan nekte dette ved «saklig grunn». Sistnevnte vilkår innebærer allerede en relativt snever adgang for utleier til å nekte slik fremleie, men det er også mulig å søke å forhandle dette vilkåret helt bort slik at adgangen til fremleie vil være helt fri. Merk at leietaker, i likhet med i transporttilfellene, må være forberedt på å dekke eventuelt økonomisk tap til utleier dersom slik fremleie innebærer negative merverdiavgiftsmessige konsekvenser for utleier. Vår kommentar ovenfor når det gjelder avtalt bruksformål gjelder for øvrig også i fremleietilfellene.
Utvidelse av kontrakt
- Avtale senere utvidelser av leieobjektet i tråd med forventet vekstplan
Dersom leietaker har lagt en plan for videre vekst er en mulighet å avtale (suksessive) økninger i leiearealet på fremtidige tidspunkter som korresponderer med forventet behov. Dette forutsetter naturligvis at leietaker etablerer seg i et bygg hvor det er tilgjengelige arealer som er egnet for slike utvidelsesmuligheter, eventuelt at det er utbyggingsmuligheter på eiendommen for å imøtekomme slike utvidelser. En fordel med dette er at leietaker i tilfelle betaler leie for arealer som til enhver tid er tilpasset (det antatte) behovet. Det ligger her naturligvis en risiko for at vekstplanen ikke slår til og at man ender opp med å måtte leie større lokaler enn det viser seg at man har behov for. Slike ulemper kan avdempes med rett til transport og/eller fremleie av lokaler, evt termineringsadgang mot «break fee».
Utvidelse av leieobjektet
- Avtale opsjoner på fremtidige utvidelser av leieobjektet
Et alternativ til å avtale en forhåndsbestemt (suksessiv) økning i leiearealet som nevnt ovenfor er at man istedenfor avtaler opsjoner som gir leietaker rett, men ikke plikt, til å tiltre ytterligere leiearealer på nærmere vilkår. En slik opsjonsløsning gir mer fleksibilitet for leietaker enn en forhåndsdefinert og forpliktende plan slik som beskrevet i punkt 5.
Fortrinnsrett
- Fortrinnsrett («Right of first refusal»)
Et alternativ, som i og for seg er mindre «forpliktende» for begge parter, er at leietaker gis en fortrinnsrett til å leie ledige arealer i bygget dersom og når disse blir ledige. En ulempe med et slikt alternativ er selvsagt at leietakers forutberegnelighet er liten; det kan være tilfeldig når arealer blir ledige og hvilke betingelser utleier som vil gjelde. På den annen side kan en slik rett være verdifull for leietaker og det vil sjeldent være en rett som oppleves veldig inngripende for utleier (selv om det nok vil kunne være uhensiktsmessig for utleier i prosesser mot eventuelle nye leietakere å forholde seg til en slik rett).
* * *
Hvorvidt det i forhandlinger med utleier vil være mulig å få aksept for noen av de forannevnte mekanismer, vil selvsagt variere i stor grad og bero på helt konkrete forhold. Som leietaker kan man likevel være oppmerksom på at man ved leie av leieobjekter i områder hvor det er arealledighet vil kunne ha en noe bedre forhandlingsposisjon for gode og fleksible løsninger med utleier enn områder med lite eller ingen ledighet.
Artikkelforfatter: Assosiert partner Einar Johan Espeland er tilknyttet avdelingen for eiendom i CMS Kluge Advokatfirma ved selskapets Stavanger-kontor. Han arbeider primært med saker knyttet til fast eiendoms rettsforhold. Han arbeider innenfor et bredt spekter av saker, herunder kjøp og salg av eiendomsselskaper, oppgjør, husleiekontrakter (næring), plan- og bygningsrett og tingsrett.
