Gårdeieransvaret kan omtales som gårdeiers plikt til å sørge for at omgivelsene ikke blir utsatt for fare som følge av forhold på eiendommen. Ansvaret er ofte forbundet med gårdeiers ansvar for å fjerne snø og is fra taket og området rundt eiendommen i vinterhalvåret. Ansvaret omfatter imidlertid også betydelige plikter for gårdeier i vår- og sommerhalvåret. Vi vil her redegjøre for tre sentrale forpliktelser.
Artikkelforfatter: Anna Falck-Ytter managing associate, i advokatfirmaet Wiersholm.
- Plikt til å strø fortau
Selv om det i vår- & sommerhalvåret stort sett er tørt på bakken og unødvendig å strø rundt eiendommen, kommer det ofte i vårmånedene perioder med nytt snøfall og glatte veier. De fleste kommuner pålegger gjennom politivedtektene gårdeier å strø fortauet ved eiendommen slik at man forhindrer skader for forbipasserende. For Oslo kommune gjelder denne plikten kun innenfor Ring 1, jf. politivedtektene § 4-5. - Plikt til å hindre nedfall fra bygninger og fasade
Gårdeier vil også være ansvarlig for å hindre nedfall fra tak eller fasade. Det er mange eksempler på at takstein eller deler av gesims har løsnet fra en bygning og resultert i betydelige skader på tredjeperson. Disse skadene har gårdeier i flere tilfeller blitt holdt ansvarlig for. Gårdeier må derfor hindre at slike hendelser inntreffer ved å sørge for tilstrekkelig vedlikehold av tak og fasade. - Rydding av fortau
Gårdeier har videre en plikt til å sørge for å holde fortauet ved eiendommen ryddig. For Oslo kommune følger denne plikten av politivedtektene § 4-3. Plikten gjelder imidlertid kun for indre by, hvilket er definert i bestemmelsens andre ledd til i all hovedsak å omfatte Ring 1. Dette betyr at dersom det er søppel langs eiendommen eller på fortau, er gårdeier ansvarlig for at dette ryddes fortløpende. Det er eksempler fra rettspraksis der gårdeier har blitt ilagt gebyr som følge av manglende rydding, og gebyret har blitt opprettholdt av domstolene.
I forlengelse av plikten til å holde fortauet mot eiendommen ryddig, har gårdeier videre en forpliktelse til å sikre ferdsel til eiendommen (politivedtektene for Oslo kommune § 4-6). Dette kan omfatte en plikt for gårdeier til å fjerne feilparkerte el-sparkesykler som hindrer ferdsel rundt eiendommen. Det foreligger ingen rettspraksis som berører spørsmålet om dette er omfattet av gårdeieransvaret, men da feilparkerte sykler utgjør et faremoment og risiko for skade for forbipasserende, er det naturlig at gårdeier i mange tilfeller kan være ansvarlig for feilparkerte el-sparkesykler.
Sanksjoner ved brudd på gårdeieransvaret
Dersom gårdeier ikke ivaretar sine plikter etter gårdeieransvaret, kan dette utløse ulike sanksjoner for gårdeier. For det første kan gårdeier bli erstatningsansvarlig overfor tredjeperson. Erstatningsansvar forutsetter i utgangspunktet at gårdeier har handlet uaktsomt (det vil si at gårdeier kan bebreides for ikke å ha ivaretatt sine plikter), men dersom skaden er et resultat av nedfall fra bygning eller fasade, følger det av rettspraksis at ansvaret er objektivt. Gårdeier vil da bli erstatningsansvarlig for skade på tredjeperson uansett om gårdeier kan klandres for den skaden som har skjedd.
Hvis pliktforsømmelsen medfører betydelig skade på person, vil gårdeier også kunne bli ilagt straffeansvar, jf. straffeloven § 280. Ileggelse av straff etter denne bestemmelsen forutsetter at det foreligger uaktsomhet hos gårdeier. Har derfor gårdeier forsvarlige rutiner for vedlikehold av eiendommen, vil dette tilsi at gårdeier har utvist tilstrekkelig aktsomhet og kan unngå ansvar. Det følger også av rettspraksis at dersom gårdeier overlater driftsansvaret til et driftsselskap, og valget av driftsselskap er aktsomt, vil dette hindre at gårdeier blir ilagt ansvar. Overlates driftsansvaret til leietaker, er det også naturlig at leietaker vil bli den ansvarlige for skaden. Gebyr, bøter eller fengselsstraff på opptil tre måneder kan også ilegges med hjemmel i politivedtekter.
Eiendommer eies ofte av selskaper, og i de tilfellene vil styret og dets medlemmer ha det overordnede ansvaret, mens for privatpersoner er gårdeieransvaret personlig.
Brudd på gårdeieransvaret kan følgelig utløse betydelige sanksjoner for gårdeier. Det er derfor viktig at gårdeier er klar over de plikter gårdeieransvaret omfatter og utarbeider gode, forsvarlige og praktiske rutiner for å ivareta disse, samt dokumenterer oppfølgningen som gjøres på eiendommen.
