Nybyggaktiviteten har vært høyere enn normalt de to siste årene, men tilførselen av nytt areal faller kraftig til neste år. Totalt for 2020 og 2021 har det blitt tilført 320 000 kvadratmeter nytt kontorareal. De neste to årene faller nybyggvolmet med over 60 prosent, til 120 000 kvadratmeter. Flere gårdeiere og leietakere har vært usikre på fremtiden, og terskelen for å sette i gang har vært større enn tidligere.

Ettersom tilbudssideveksten faller kraftig, samtidig som veksten i norsk økonomi er tilbake og optimismen i næringslivet er stor, er kontorledigheten i ferd med å toppe ut. I motsetning til tidligere nedgangsperioder, rakk ikke ledigheten å komme skikkelig opp denne gangen. Kontorledigheten topper trolig ut på rett under syv prosent.

Det innebærer at vi går inn i en ny oppgangsperiode med moderat ledighet og lav nybygging, noe som legger grunnlaget for en gunstig utvikling i leiemarkedet. Etter halvannet år med mer eller mindre flat prisutvikling, venter vi at leieprisene igjen stiger fra og med neste år. Vi venter en nominell leieprisvekst i Oslo på rundt fem prosent årlig i perioden fra 2022 til 2024.

Makro trumfer (eventuell) arealeffektivisering

I tillegg til at tilbudssiden ser gunstig ut, vil trolig etterspørselen øke fremover. Det er stor optimisme i næringslivet, og det er ikke bare innenfor reiseliv og serveringsvirksomhet optimismen rår. Også bransjer som finans, jus og IT har gode tider, og mange kontorbedrifter har planer om oppbemanning.

Et åpent spørsmål er naturligvis hvordan leietakerne vil innrette arealbruken i årene som kommer. Det virker ganske åpenbart at mange virksomheter legger opp til en hybridløsning hvor man kombinerer hjemmekontor og tradisjonelt kontor, men ingen vet hvordan dette vil spille seg ut. Der mange leietakere er tydelige på at de går for hybridkontoret, er det mye vanskeligere å tolke hvordan dette legges opp i praksis. Og for mange blir trolig veien til mens man går.

Det virker imidlertid å være konsensus om at de aller fleste arbeidstakere må ha en betydelig tilstedeværelse på kontoret, også i fremtiden. Dermed er det mye som tyder på at hjemmekontoret vil være komplementært, snarere enn et substitutt for kontoret. Da vi intervjuet de åtte største bankene i Norge tidligere i høst, svarte samtlige at de forventer at banken skal ha samme arealbruk som før.

Det er naturligvis for tidlig å utelukke at vi vil se arealeffektivisering som følge av nye arbeidsvaner. I så fall vil det være en videreføring av en trend vi har sett over lang tid. I perioden fra 2004 til 2019 var veksten i kontorsysselsettingen 35 prosent, mens veksten i utleid areal kun var 15 prosent. Attraktive eiendommer sentralt i Oslo er et knapt gode, og leietakerne skal kutte rimelig mye areal for at dette skal rykke ved markedsbalansen. Konjunkturene og tilførelsen av nytt areal blir trolig viktigst – også fremover.

Nye arealbehov

Selv om vi foreløpig ikke ser noen tegn til at hjemmekontoret fører til lavere arealbruk, er det andre ting som er i endring. For eksempel krever økningen i bruk av digitale møter åpenbart flere møterom. Vi hører mange anekdoter om leietakere som har underdekning av slike rom. Mange virksomheter må derfor tenke nytt rundt hvordan man bruker arealet sitt.

Flere har tatt til orde for at fremtidens arbeidsliv innebærer at man drar på kontoret for å ha møter og samhandle noen dager, mens man bruker hjemmekontoret som cellekontor andre dager. Dette er etter vårt syn en grov forenkling. Det finnes neppe enkle sjablonger for hvordan arbeidet bør legges opp, til det er det for mange variabler som spiller inn.

Derfor er et viktig å ivareta flere hensyn når man ser på endringer i arealsammensetningen, også folks mulighet til å konsentrere seg når det er behov for det. Kanskje får det aktivitetsbaserte kontoret sitt endelige gjennombrudd?

Stor forskjell mellom ulike områder og bygg

Selv om vi venter at markedsleien i Oslo skal øke med rundt fem prosent årlig frem mot 2024, tror vi ikke veksten blir jevnt fordelt. Sterkest blir veksten innenfor ring 1, med mellom 5 og 10 prosent. Det ser også lovende ut for de fleste kontorområdene vest for sentrum, blant annet på Skøyen. På den annen side blir veksten trolig mer på linje med inflasjonen i Oslo nord og øst.

Forskjellen skyldes først og fremst tilbudssiden. Den høye nybyggingen vi har sett de siste årene i Oslo øst trekker opp ledigheten. Samtidig er det fortsatt mange prosjekter som kan igangsettes, og med dagens lave yielder holdes leienivåene i nybyggene relativt lave.

Ikke bare forventer vi ulik prisvekst i ulike områder, vi forventer betydelig forskjell internt i hvert område også. Eiendommer med god mikrobeliggenhet og høy standard vil gjennomgående ha en bedre utvikling enn eldre bygg med lengre gangavstand til offentlig kommunikasjon. Det viktigste er sannsynligvis ikke om eiendommen ligger på Lysaker, Helsfyr eller i Nydalen, men hvor den ligger internt i området og standarden på bygget.

Noe spises opp av økte kostnader

Samtidig som vi venter stigende leienivåer, venter vi også høyere bygge- og tilpasningskostnader. Det er flere grunner til dette. For det første er vi i en periode med økte råvarepriser og høyere fraktkostnader. Det slår ut i økt prisvekst på bygningsmaterialer.

For det andre ligger det an til høyere lønnsvekst fremover, noe som trolig også vil gjelde innenfor bygg- og anleggsbransjen. Det vil øke kostnadene på arbeidskraft.

For det tredje venter vi at flere leietakere vil prioritere investeringer i miljøtiltak fremfor lavest mulig leie. Denne utviklingen vil trolig presses frem fra flere hold. Taksonomien og andre offentlige reguleringer skaper insentiver for virksomheter til å iverksette tiltak og dokumentere at de bidrar til lavere klimautslipp. Samtidig øker presset fra kunder, ansatte og offentligheten. Det har en økonomisk verdi å vise at man bidrar, og kostnadene kan finansieres over markedsbudsjettet. Når vi samtidig vet at økningen i leienivå som må til for å finansiere miljøtiltak er relativt liten i det store bildet, tror vi mange flere blir villige til å betale for dette.

Dermed får vi trolig en økning i både inntekts- og kostnadssiden i årene som kommer. Hvorvidt du kan forvente at inntektene vokser raskere enn kostnadene, kommer an på porteføljen din.