Ofte benyttes “Standard leieavtale for næringslokaler” utarbeidet av NEF, Norsk Eiendom og Forum For Næringseiendom (“Meglerstandarden“) når det skal inngås en ny leieavtale. Meglerstandarden har en tilleggsdel med bestemmelser som det kan være aktuelt å ta inn i leieavtalen, herunder en bestemmelse om forlengelse av leiekontrakten:

“Leietaker har rett til å forlenge Leieperioden i en periode på […] år på samme vilkår som i denne leieavtalen, men slik at Leien skal justeres til markedsleie. (…)”

Hva som utgjør markedsleie, eller hvordan denne beregnes, fremkommer ikke av bestemmelsen. Når leieavtalen gjelder næringslokaler kan partene avtale fritt hva de legger i begrepet “markedsleie”. Der partene ikke har avtalt hva som menes med markedsleie, er det naturlig å se hen til husleielovens definisjon. Etter husleieloven § 3-1 sammenholdt med § 12-2 skal markedsleie forstås som:

“(…) en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.”

Vurderingen etter § 3-1 er nærmere omtalt i lovforarbeidene. Her fremkommer det at:

“(…) [d]et avgjørende er hva potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Om en enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villig til å betale en høyere leie enn vanlig, for eksempel en næringsdrivende som utøver en raskt ekspanderende virksomhet i nabolokalet, er en slik høyere leie ikke relevant som sammenligningsgrunnlag.”

Som det fremgår av lovforarbeidene, er det ved fastsettelsen avgjørende hva potensielle konkurrenter (generelt sett) er villige til å betale i leie for det aktuelle leieobjektet, slik det fremstår på avtaletidspunktet. Det skal i vurderingen ikke legges vekt på at enkelte leietakere kan være villige til å betale en spesielt høy leie, for eksempel for å holde en konkurrent borte eller fordi man har en særlig tilknytning til lokalet. For øvrig skal det normalt tas utgangspunkt i et marked “i balanse”, hvilket innebærer at man ved vurderingen ser hen til et marked der det ikke er knapphet på den aktuelle typen lokaler.

Til tross for ovennevnte vil man til en viss utstrekning kunne inkludere verdien av såkalt “goodwill” i markedsleien. Dette vil for eksempel kunne være verdien som ligger i at det er etablert en kundekrets eller at det har vært drevet en spesiell virksomhet i det aktuelle lokalet.

Dersom utleier og leietaker ikke blir enige om hva som skal utgjøre markedsleie, kan det være utfordrende å beregne og vurdere hva som utgjør markedsleien på et gitt tidspunkt. Det vil måtte foretas en konkret skjønnsmessig vurdering hvor leieobjektets beliggenhet, beskaffenhet, forlengelsesperiodens lengde mv. vil være sentrale momenter. I praksis kan dette gjøres ved å innhente markedsleievurderinger fra meglere med kjennskap til det aktuelle virksomhetsområdet i området. Eventuelt kan det innhentes tall fra nylig inngåtte lignende leiekontrakter. Ved fastsettelsen må det også sees hen til hva partene har avtalt i den aktuelle leieavtalen. Har utleier påtatt seg plikter utover det vanlige, kan det tilsi høyere markedsleie, og omvendt dersom leietaker gjennom leieavtalen har påtatt seg plikter utover det vanlige.

For å unngå uenighet rundt fastsettelsen av markedsleie bør partene ved avtaleinngåelsen bruke tid på formuleringen av forlengelsesopsjonen slik at denne tydelig angir hvordan partene skal fastsette markedsleien. Når forlengelsesopsjonen formuleres bør partene også søke å regulere potensielle fremtidige forhold som på avtaletidspunktet kan fremstå lite relevante. Partene bør for eksempel fastsette hvordan leietakers potensielle investeringer i lokalene skal reflekteres ved fastsettelsen av markedsleien ved en eventuell forlengelse av leieperioden.

Hva om partene ikke blir enige om hva som utgjør markedsleie for lokalene?

Kommer ikke partene til enighet om hva som utgjør markedsleie for de aktuelle lokalene, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av en takstnemnd etter husleieloven § 12-2. Takstnemnden skal bestå av tre medlemmer og oppnevnes av tingretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger.

Takstnemndas avgjørelse kan bringes inn for retten. Det vil være både tid- og kostnadskrevende å få spørsmålet om hva som utgjør markedsleie avgjort av retten. Det er derfor ikke uvanlig at husleieloven § 12-2 fravikes i næringsleiekontrakter.

Meglerstandardens tilleggsdel inneholder forslag til alternative tvisteløsningsmekanismer. Dersom partene ikke innen seks uker etter at forlengelsesopsjonen er benyttet har kommet til enighet om hva som skal utgjøre markedsleie, skal markedsleien fastsettes av en takstkommisjon med bindende virkning for partene. Avgjørelsen kan med andre ord ikke overprøves. Partene oppnevner en kommisjonsdeltaker hver, og kommisjonsdeltakerne skal sammen velge en tredje person som skal være leder av takstkommisjonen. Kommisjonsdeltakerne skal være takstmenn eller næringsmeglere med inngående kjennskap til markedet for næringseiendom i området hvor eiendommen ligger.

Da takstkommisjonens avgjørelse ikke kan overprøves, vil dette som regel være en mer effektiv prosess enn prosessen som følger av husleielovens § 12-2. Manglende ankeadgang vil imidlertid kunne være både en fordel og en ulempe, og må derfor vurderes konkret i det enkelte tilfelle.