Leie av næringslokaler reiser en del særlige problemstillinger der lokalene inngår i en næringsseksjon i et eierseksjonssameie sammen med andre næringsseksjoner og/eller boligseksjoner.

Som det fremgår nedenfor har utleier, i egenskap av seksjonseier, ikke nødvendigvis «full kontroll» over utleieobjektet i alle henseende, noe som gjør at det er enkelte forhold partene særlig bør være oppmerksomme på i forbindelse med inngåelse av leieavtale i et eierseksjonssameie.

Vi knytter avslutningsvis også noen kommentarer til salg av næringsseksjon i slike tilfeller (som typisk skjer gjennom salg av aksjene i selskapet som eier næringsseksjonen).

Dette er en omfattende tematikk og innspillene nedenfor er kun et lite utvalg av forhold som bør vurderes hensyntatt i slike tilfeller.

OVERORDNET OM RÅDERETT OVER EIERSEKSJONEN – FORHOLD TIL EIERSEKSJONSSAMEIET

I utgangspunktet har hver seksjonseier full faktisk og rettslig råderett over sin eierseksjon i et eierseksjonssameie, jf eierseksjonsloven §§ 24 og 25. Det kan likevel være fastsatt begrensninger i råderetten gjennom eierseksjonssameiets vedtekter eller husordensregler ol., eller gjennom privatrettslige avtaler som angår den aktuelle næringsseksjonen. I tillegg kan selvsagt offentligrettslige bestemmelser ha betydning for råderetten, men det går vi ikke inn på her.

For eksempel kan vedtektene forby visse typer næringsvirksomhet i næringsseksjonen(e) eller fastsette rammer for utøvelse av slik næringsvirksomhet, herunder for eksempel forbud mot «støyende» virksomhet eller utøvelse av virksomhet utenfor vanlig kontortid eller åpningstid ol.

Videre vil vedtektene, samt vedtak som fattes av styret eller årsmøtet i sameiet, kunne ha stor betydning for de faktiske eierkostnader for seksjonseier. Vedtektene vil blant annet kunne fastsette en nærmere fordeling av drifts-, vedlikeholds- og utbedringskostnader mellom seksjonseierne knyttet til fellesarealer eller andre fellestiltak (fordelingen kan være basert på eierbrøken i sameiet, antatt nytte for de ulike grupper av seksjonseiere, eller annen fordelingsnøkkel). Videre vil selvsagt de faktiske vedtak av styret og årsmøtet i sameiet knyttet til forannevnte kostnadstyper kunne ha stor økonomisk betydning, for eksempel et eventuelt vedtak om fasadeendring i hele sameiet (eller andre kostnadskrevende tiltak). For ordens skyld nevnes at de mer inngripende tiltak vil kreve kvalifisert flertall på årsmøtet, og i noen tilfeller enstemmighet.

ENKELTE FORHOLD UTLEIER/SEKSJONSEIER OG LEIETAKER BØR VÆRE SÆRLIG OPPMERKSOM PÅ I FORBINDELSE MED INNGÅELSE AV LEIEAVTALE

Umiddelbart nedenfor følger enkelte praktisk viktige forhold som partene særlig bør være oppmerksomme på i forbindelse med inngåelse av leieavtale i tilknytning til en næringsseksjon, og som gjør at standardavtalene for leie av lokaler ikke uten videre bør legges til grunn uten vurdering av tilpasninger.

Følgende forhold vil kunne være sentrale sett fra utleiers/seksjonseiers ståsted:

  • Som et utgangspunkt bør leietakers ansvar for dekning av felleskostnader i leieavtalen knyttes opp mot reguleringen og beskrivelsen av felleskostnader i vedtektene for sameiet. Felleskostnader i et eierseksjonssameie vil uansett typisk romme mer enn det som er «felleskostnader» i en ordinær leieavtale, for eksempel utvendig vedlikehold eller oppgraderinger (herunder fasadeendringer). Selv om man ikke kan legge «alt» på leietaker (med mindre det er tale om en bare house-leieavtale) bør utleier uansett ha et bevisst forhold til det konkrete grensesnittet i de to relasjoner (seksjonseier/eierseksjonssameie og utleier/leietaker), og betydningen dette har for de potensielle eierkostnadene, noe som igjen har betydning for «riktig» leienivå og andre kommersielle vilkår i leieavtalen.
  • Det er også andre justeringer i leieavtalen som bør vurderes foretatt i og med at eierseksjonssameiet er en relevant «tredjepart». Blant annet bør utleier påse at han ikke påtar seg forpliktelser overfor leietaker som han ikke nødvendigvis har kontroll over i forhold til eierseksjonssameiet, for eksempel beslutninger om gjennomføring av utvendig vedlikehold og utskifting av tekniske innretninger i fellesarealer mv som normalt tilligger eierseksjonssameiets organer. Utleier bør også påse at det er inntatt formuleringer i leieavtalen om at leietaker forplikter seg til å følge de til enhver tid gjeldende vedtekter, husordensregler og vedtak i eierseksjonssameiet.

Følgende forhold vil kunne være sentrale sett fra leietakers ståsted:

  • Selv om leietaker ikke er en «part» i eierseksjonssameiet vil sameievedtekter og vedtak av sameiet uansett kunne ha betydning for leietaker. Leietaker bør derfor uansett be om å få gjennomgå gjeldende vedtekter samt eventuelt husordensreglement ol., for å avklare relevante forhold av betydning for planlagt virksomhet i lokalene og avtaleregulering i leieavtalen, før leieavtale inngås. I og med at leietakers ansvar for felleskostnader i leieavtalen typisk også vil være linket delvis opp mot felleskostnader i sameiet, kan det også være hensiktsmessig å be om å få gjennomgå regnskap og budsjett for felleskostnader i sameiet. Dette for å gjøre en selvstendig vurdering av kostnadsnivå.
  • Leietaker bør vurdere å kreve innflytelse over utleiers stemmegivning på årsmøter eller i styremøter i eierseksjonssameiet (dersom seksjonseier er representert der), særlig der leieforholdet er langvarig og leietaker ellers vil kunne ha en direkte interesse i utfallet av eventuelle vedtak på slike møter. Slik innflytelse kan ta mange former, alt fra fullmakt til å møte i seksjonseiers sted til en bestemmelse om at partene kun plikter å «snakke sammen» før slike møter, og må avklares konkret.

SÆRLIG OM SALG AV NÆRINGSSEKSJON

Ved eventuelt salg av næringsseksjonen (som typisk skjer gjennom salg av aksjene i selskapet som eier næringsseksjonen) med tilhørende leiekontrakt(er), er det blant annet viktig for en kjøper at det er mest mulig forutsigbarhet knyttet til fremtidige eierkostnader. I tillegg vil uklare ansvarsgrensesnitt i vedtektene, leieavtalen, og forholdet mellom disse, i seg selv kunne oppfattes negativt av kjøpere og ha betydning for kjøpesummen eller andre vilkår knyttet til transaksjonen.

Dersom utleier er utbygger av bygget eierseksjonssameiet knytter seg til, eller har mulighet til å påvirke vedtektene og gjeldende seksjoneringsløsninger i eierseksjonssameiet på annen måte før et eventuelt salg, kan det være hensiktsmessig med følgende «hovedgrep»:

  • Mest mulig separat bruksdeling og kostnadsallokering mellom næringsseksjonen og andre seksjoner, herunder boligseksjoner. Det vil for eksempel kunne tilsi at utearealer eller parkering mv. heller legges inn som tilleggsdeler til seksjonene, eventuelt fellesarealer med vedtektsfestet eksklusiv bruksrett til en eller flere seksjonseiere, istedenfor ordinære fellesarealer i den utstrekning det er mulig og hensiktsmessig. Videre bør man vurdere å foreta en nærmere konkret kostnadsallokering mellom seksjonseiere knyttet til det som ellers ville vært felleskostnader og utlignet på alle seksjonseiere, for eksempel slik at boligseksjonseierne alene eller hovedsakelig har felles ansvar for drift/vedlikehold/utskiftinger i «boligdelen», mens næringsseksjonseier(ne) har ansvar for dette i «næringsdelen».
  • Konkrete vedtektsbestemmelser knyttet til hvilken råderett næringsseksjonen har, og/eller hva seksjonssameiet/andre seksjonseiere ikke kan protestere mot. Eksempelvis vil det for en næringsseksjonseier som tenker å leie ut lokalene til et treningssenter være hensiktsmessig om det eksplisitt er vedtektsfestet adgang til slik virksomhet i lokalene.

For det tilfelle at selger/utbygger er i en tidlig fase av planleggingen eller utbyggingen bør det også vurderes om det er mulig og/eller hensiktsmessig å organisere sameiet på en annen måte enn som ett felles kombinert eierseksjonssameie med boligseksjoner og næringsseksjoner. Det kan eksempelvis vurderes etablert en særskilt anleggseiendom for deler av bygningsmassen slik at man kan opprette ett rent boligseksjonssameie og ett rent næringsseksjonssameie i samme bygningsmasse. Det vil føre for langt å gå inn i detaljene, men det skjedde blant annet en viss oppmykning i adgangen til å etablere særskilt anleggseiendom i deler av bygg gjennom en nylig endring i matrikkelforskriften § 29. En forutsetning for å få tillatelse til dette er blant annet at den delen av en bygningsmasse som ønskes fradelt som anleggseiendom er «tilstrekkelig» konstruksjonsmessig adskilt fra andre deler av eiendommen, ifølge uttalelser i et rundskriv fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet fra juli 2020. Hva som er en hensiktsmessig og mulig eiendomsorganisering etter gjeldende lovverk vil naturligvis bero på de konkrete forhold i hvert prosjekt.