NæringsEiendom har pratet med Fabritius-sjef Asgeir Solheim, prosjektdirektør Erik Stensli og forretningsutvikler og analytiker Martin Frivold om det store lager- og logistikkområdet selskapet er deleier i på Gardermoen, profilert som Oslo Logistikkpark Gardermoen. Det nærmer seg nå ferdig regulering.

Fabritius er aktive i tre områder på Gardermoen.

– Vi har to områder sammen med Nordr og Ferd Eiendom og så har vi ett område hvor vi har bygd et bygg for Volvo og Birger N. Haug sammen med Bjørn Dæhlie, sier prosjektdirektør Erik Stensli.

Han forteller at de i 2018 inngikk partnerskap med Nordr (tidligere Veidekke Eiendom) og Ferd Eiendom om å utvikle eiendommene rundt det gamle grustaket til Veidekke ved E6 øst for hovedflyplassen.

– Det er en veldig god byggegrunn der, hvor alt ligger til rette for å bygge store lager- og logistikkbygg. Grusen er tatt ut, så det er klart for bygging, sier Stensli.

Etter hvert kjøpte de tre partnerne også et stort tomteområde ved siden av, slik at de nå sitter på et tomteareal på 1 million kvadratmeter på Gardermoen.

Prosjektet, som har fått navnet Oslo Logistikkpark Gardermoen, har et utbyggingspotensiale på 360.000 kvadratmeter lager- og logistikkbygg.

Det er flere store leietakere som har etablert seg på Gardermoen i det siste, blant annet XXL, Felleskjøpet, Starco, Ahlsell, Volvo, Birger N. Haug og Coop. Stensli forventer at stadig flere vil etablere seg i området etter hvert som det blir regulert flere tomter.

– Vi er i en reguleringsfase som nærmer seg slutten. Vi håper å gå i gang med byggingen til sommeren neste år, sier Stensli.

Hett marked

– Vi har de eneste tomtene hvor man kan bygge fra 5.000 til 50.000 kvadratmeter eller større. Første stopp i nordaksen, fra Oslo til Gardermoen, med det volumet blir på Gardermoen. Det er nesten ikke flere tomter som er regulert or den størrelsen ned mot Oslo. Vi kan tilby lange kontrakter og muligheter for ekspansjon, så vi ser ganske lyst på å komme i gang med utviklingen, sier Asgeir Solheim.

Kombinasjonen av at det blir færre tomter man kan bygge på rundt Oslo, og blant annet vekst i netthandel, bidrar til at Solheim ser et stadig hetere logistikkmarked.

– Det er bra trøkk i markedet nå. To store aktører har nettopp signert kontrakter på Thons tomt i nabolaget. Vi ser at logistikkbrukerne blir større og større, sier Solheim.

Han mener trenden med økt lagerbehov hos lagerbrukerne er noe som kommer Fabritius og deres partnere på Gardermoen til gode på grunn av muligheten til å bygge stort og tilby nødvendig fleksibilitet.

Netthandel

Noe av det som driver logistikkmarkedet fremover nå, er utviklingen i netthandelen. Asgeir Solheim forteller om et netthandelsmarked som øker kraftig.

– Det har vært en vanvittig volumvekst på kort tid. Utviklingen gjør at man må ha en bestemt type bygg som passer til aktørene. Det må legges til rette for automatisering, og da klarer ikke de gamle byggene å konkurrere. Normalt har man varehåndtering som blir gjort på én måte. Men innenfor netthandel er det en helt annen logistikk. Før var det bruk av paller, men med netthandel, så skal man levere én lue eller én hanske. I tillegg til automatiseringen, må man ha ekstra areal for plukking og lasting av varer. I tillegg tar returhåndteringen mye plass, sier Solheim.

Bufferlagring

Martin Frivold legger til at det nå blir mer bufferlagring. Både blant tradisjonelle importører, men også fra statens side.

– Før hadde ikke lageroperatørene noe buffer, men det vil de ha nå. Det er også mer fokus på beredskapslagring, sier Frivold.

– I dag leier staten betydelige arealer for midlertidig beredskapslagring, sier Solheim.

Det er grunnen til at Fabritius nå jobber med et konsept for beredskapslager på Gardermoen. Selskapet mener det er noe som egner seg godt på Gardermoen, beliggende rett ved flyplassen og E6. Det gjør det enkelt og raskt for myndighetene å få distribuert varene til det norske samfunnet.

Fleksibilitet

Fabritius opplever stor interesse blant potensielle leietakere,

– Vi har dialog med flere aktører, men vi vil ikke selge produktet vårt før vi har det ferdig regulert, som vi regner med skjer i vinter, sier Solheim.

Samtidig jobber eiendomsselskapet med å kunne tilby leietakerne fleksible løsninger for leietakere som velger deres eiendommer.

– Vi skal være kjent for å ha de fleksible løsningene. En netthandelsaktør som vokser med 20 til 40 prosent, kan ikke skrive under på en fastsatt avtale på 15 år. Når vi har så store arealer som vi har på Gardermoen, da har vi også mulighet til å tilby bufferarealer. Det gir større fleksibilitet for leietakerne, sier Frivold.

Han viser til en større leieavtale som nettopp ble gjort i Moss. Vanligvis vil utviklerne av logistikkbygg ha omtrent hele bygget utleid før de går i gang med byggingen. Men i Moss vil Fabritius begynne byggingen selv om ikke hele bygget er utleid..

– Da kommer vi i gang med byggingen, samtidig som vi gir leietakeren en mulighet for å øke arealet, sier Frivold.

Tomteprisene stiger

Asgeir Solheim ønsker ikke å gi noen detaljer på hva leietakere må ut med for å leie lokaler i Oslo Logistikkpark Gardermoen.

– Generelt har verdiene på tomtene økt, så det er en interessant øvelse å sitte på gode tomter nå. Men det er ikke nødvendigvis leietakerne som får økte priser, ettersom avkastningskravet i markedet har blitt lavere, sier Solheim.

Han legger til at det er mange spesialtilpasninger og skreddersøm av lokaler, noe som gir utslag i prisnivået. Det er derfor ikke alltid hensiktsmessig å sammenligne leieprisene til forskjellige bygg.

– Samtidig så ser vi at Berger har ganske høye leiepriser på mindre arealer, sier Frivold som slår fast at leieprisene på Gardermoen er langt lavere enn på Berger og i Groruddalen.