Det er ikke sjeldent utleier inngår entreprisekontrakter for oppføring av nybygg som er ment for utleie til ulike typer næringsvirksomhet – herunder kontorer, butikklokaler eller serveringssteder. I denne forbindelse, er det både praktisk og vanlig at utleier inngår leiekontrakter med fremtidige leietakere før bygget er ferdigstilt. En forsinket ferdigstillelse av bygget vil følgelig få direkte betydning for leietakers mulighet til å overta lokalet etter leiekontrakten. Leietaker vil dermed kunne ha krav på dagmulkt fra utleier etter leiekontrakten, samtidig som utleier i rollen som byggherre vil kunne ha krav på dagmulkt fra entreprenør i medhold av entreprisekontrakten.
Dagmulkt som avtalefestet «normaltapserstatning» ved forsinkelse
Dagmulkt kan anses som en avtalefestet «erstatning» som fastsetter en bestemt sum som kontraktsparten må betale for hver dag ytelsen er levert for sent. Kjennetegnet ved dagmulkt er at beløpet må svares dersom det er tale om en forsinkelse – uavhengig av om det foreligger skyld hos den forsinkede parten eller om den andre kontraktsparten faktisk er påført et tap.
Dagmulkt forenkler erstatningsoppgjøret ved at det ikke er behov for å påvise et tap, samtidig som det forhåndsfastsatte beløpet er ment å ha en preventiv funksjon som gir et incitament til å ferdigstille eller levere til avtalt tid. En annen side ved dagmulkt, er at dagmulkten vil kunne begrense den forsinkede parts ansvar, da det som hovedregel avtales en maksgrense for hvor mye eller hvor lenge dagmulkt kan kreves, og at det ikke kan kreves erstatning i tillegg til, eller i stedet for, dagmulkten.
Hovedprinsippene om dagmulkt etter de vanligste entreprisestandardene
I de vanligste entreprisestandardene NS 8405/8415 (utførelsesentreprise) og NS 8407/8417 (totalentreprise), er det inntatt bestemmelser om byggherrens krav på dagmulkt ved entreprenørens oversittelse av avtalt sluttfrist.[1] Standardkontraktene legger også opp til at partene kan avtale dagmulktbelagte delfrister.
Dersom entreprenøren skal unnslippe dagmulkt må han kreve fristforlengelse etter kontraktens prosedyrer. Entreprenørens krav om fristforlengelse er med andre ord egentlig et krav om å slippe å betale dagmulkt. Fristforlengelse kan kreves ved endringer, dersom forsinkelsen skyldes andre forhold som byggherren har risikoen for (for eksempel avvik i det fysiske arbeidsgrunnlaget eller feil ved byggherres forprosjektering) eller ved force majeure.
I begge standardene beregnes dagmulkten med utgangspunkt i «kontraktssummen». Dagmulkten er satt til 1 promille av kontraktssummen per dag, men slik at det gjerne gjelder et minimumsbeløp for hva dagmulktsbeløpet kan utgjøre. Partene står fritt til å avtale andre beløp. Noe mange overser er at «kontraktssum» er definert som det opprinnelige avtalte vederlaget inkludertmerverdiavgift[2]. Merverdiavgiften inngår med andre ord i det beløpet som dagmulkten skal beregnes på grunnlag av.
Videre er entreprenørens samlede dagmulktansvar begrenset til 10 prosent av kontraktssummen. Byggherren kan heller ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt. Unntaket er dersom det foreligger forsett eller grov uaktsomhet hos entreprenøren.[3]
Hovedprinsippene om dagmulkt etter den «utvidede versjonen» av meglerstandarden
Vi har i tidligere artikkel skrevet om forsinkelsesrisiko ved utleie av næringseiendom, og belyst flere gode grunner for hvorfor leietaker bør sørge for en dagmulktsregulering i avtalen. [4] I lys av dette, er det praktisk at det ved avtale om utleie av nyoppført eller rehabilitert næringsbygg, avtales at utleier må svare dagmulkt ved forsinkelse. Dette gjenspeiles i den «utvidede versjonen» av meglerstandarden, som nettopp legger opp til at partene skal regulere dagmulktsadgangen i sine leiekontrakter.
Bestemmelsene i standarden er utformet slik at hovedregelen er at leietaker har rett på dagmulkt ved forsinket overtagelse av leieobjektet. I likhet med dagmulkt etter entreprisestandardene, gjelder dette uavhengig av om leietaker er påført et tap eller om det foreligger skyld hos utleier. Unntaket er dersom forsinkelsen skyldes forhold på leietakerens side eller force majeure.
I pkt. 20.3 i standarden, er det lagt opp til at partene skal fastsette en fast, daglig sum for hver kalenderdag forsinkelsen varer. Videre vil dagmulktsbeløpet øke daglig etter et gitt antall dager, og frem til overtakelse gjennomføres. I pkt. 20.4 følger det at leietaker ikke kan kreve dagmulkt for mer enn et antall dager som partene fastsetter.
Etter meglerstandarden er også dagmulkt den primære reaksjonen ved forsinkelse, da leietaker er avskåret fra å fremme andre krav eller gjøre andre sanksjoner gjeldende i forbindelse med forsinkelsen. Det er imidlertid lagt opp til at forsinkelse utover et gitt antall dager vil kunne gi leietaker rett til å heve leietalen, eller rett til å kreve sitt økonomiske tap erstattet.
Dagmulktsreguleringen bør ses i sammenheng
Som gjennomgått ovenfor, er det praktisk at det inntas en regulering av dagmulkt i både entreprisekontrakten og leiekontrakten i forbindelse med oppføring og utleie av nybygg til næringsvirksomhet.
Entreprisestandardene legger som nevnt opp til at dagmulktsbeløpet skal tilsvare en promilleandel av kontraktssummen i kontrakten med entreprenøren, og da med en begrensning på 10 % av kontraktssummen. Etter meglerstandarden, er det lagt opp til at partene skal fastsette et konkret dagmulktsbeløp. Dette medfører at det ofte opereres med ulike dagmulktsbeløp og maksgrenser etter leiekontrakten og entreprisekontrakten. En slik forskjell, vil særlig kunne være uheldig for utleier som vil kunne risikere å måtte svare mer dagmulkt etter leiekontrakten enn det vedkommende har krav på som byggherre etter entreprisekontrakten.
Vårt råd er at utleier ved utformingen av leiekontrakten forsøker å sikre et «back to back»-forhold, som innebærer at dagmulktsreguleringen i entreprisekontrakten og leiekontrakten samsvarer. Utleier vil med dette unngå risikoen for at fremtidige leietakere har krav på mer dagmulkt enn det vedkommende selv har rett på etter entreprisekontrakten.
For leietaker er det å sikre at man får den kompensasjon man har krav på etter leiekontrakten. Ved å spørre utleier hvordan forholdet til forsinkelser er regulert med entreprenør, og sørge for at kompensasjonen i leiekontrakten er back-to-back med det utleier får av entreprenøren, kan man få et vesentlig enklere og mer smidig forsinkelsesoppgjør.
[1] NS 8405 pkt. 34 og NS 8407 pkt. 40
[2] NS 8405 pkt. 2.8 og NS 8407 pkt. 1.6
[3] NS 8405 pkt. 34.1
[4] Hvordan legge til rette for en smertefri overgang mellom lokaler?
