Hva er fremleie og hvilke regelsett inneholder bestemmelser om fremleie?

Fremleie må ikke forveksles med overdragelse (transport) av leiekontrakten. Mens en ren overdragelse innebærer at leietaker overdrar sin egen kontraktposisjon til en tredjemann og på den måten frir seg fra forpliktelsene overfor utleier, vil leietaker ved fremleie stå i avtaleforhold både med fremleietaker og utleier. Leietaker vil derfor fremdeles være ansvarlig for at forpliktelsene overfor utleier under leiekontrakten oppfylles. Dette gjelder ikke bare plikten til å betale leie og andre tilleggsytelser rettidig, men også plikten til å utføre vedlikehold, samt å etterleve de øvrige handlings- eller unnlatelsesplikter som måtte følge av avtaleforholdet.

Hvorvidt leietaker har rett til å fremleie, vil enten fremgå av husleieloven eller av leiekontrakten. For tidsbestemte leieforhold – som er det mest praktiske for næringsutleie – følger det av husleieloven § 7-5 at utleier kan nekte fremleie dersom det foreligger “saklig grunn”. Men dersom partene har avtalt noe annet, vil avtalen gå foran husleielovens bestemmelse.

I praksis er situasjonen ofte nettopp den at fremleieadgangen er eksplisitt regulert i leieavtalen. I den såkalte meglerstandarden for utleie av næringseiendom legges det på samme måte som i husleieloven opp til at utleier kun kan nekte fremleie hvis det foreligger “saklig grunn”. Selv om meglerstandarden i dag benyttes i de aller fleste kommersielle leieforhold, står partene naturligvis fritt til å avtale noe annet, for eksempel at fremleie kan nektes på fritt grunnlag, at leietaker har en ubetinget rett til fremleie eller at leietaker har rett til å fremleie til selskaper i samme konsern som leietaker.

Henriette Lyngholt er advokatfullmektig i Wiersholm og arbeider hovedsakelig med tvisteløsning og prosedyre, med særlig fokus på eiendomsrettslige og kontraktsrettslige problemstillinger.

Når foreligger “saklig grunn”?

Hva som mer konkret ligger i begrepet “saklig grunn”, sier ikke husleieloven noe om. Meglerstandarden inneholder imidlertid noen eksempler på når saklig grunn foreligger. Disse kommer vi inn på nedenfor. Utover dette vil spørsmålet om det foreligger “saklig grunn”for nektelse, bero på en skjønnsmessig vurdering av de konkrete forhold.

I praksis er det antatt at det først og fremst er fremleietakers planlagte bruk av leieobjektet som kan gi utleier “saklig grunn” til å nekte fremleie. Hvis leietaker selv kunne ha etablert tilsvarende virksomhet i leieobjektet uten samtykke fra utleier, vil det normalt ikke foreligge “saklig grunn”. Om leieobjektet derimot skal brukes til noe annet enn formålet i hovedleiekontrakten, foreligger derimot ofte en “saklig grunn”. Dette henger naturlig sammen med at leietaker ikke kan gi fremleietaker større rett enn det leietaker selv har etter hovedleiekontrakten. Det kan for eksempel tenkes at fremleietakers virksomhet faller utenfor gjeldende regulering for eiendommen, eller at virksomheten er i strid med andre offentligrettslige krav.

Etter meglerstandarden fremgår det at en økt avgiftsmessig belastning for utleier som følge av fremleien alltid skal anses å utgjøre “saklig grunn” for å nekte fremleie. Dette gjelder med mindre leietaker både forplikter seg til å holde utleier skadesløs for utleiers tap og kostnader som følge av fremleien, og videre at leietaker stiller en etter utleiers oppfatning tilfredsstillende sikkerhet for denne skadesløsholdelsen. Videre følger det av meglerstandarden at opprettholdelse av eiendommens virksomhetsprofil/virksomhets-sammensetning skal anses som “saklig grunn”. Utleier kan i noen tilfeller ha en særlig interesse i å bevare den eksisterende sammensetningen av leietakere i eiendommen, f.eks. av hensyn til leietakerne for øvrig, samt av hensyn til egen totalinntjening eller omsetningen som sådan i eiendommen. Dette er hensyn som eksempelvis kan gjøre seg gjeldende i et kjøpesenter.

Ettersom utleier forholder seg til leietaker for dekning av husleien, er ikke dårlig økonomi hos fremleietaker noe som i utgangspunktet anses som “saklig grunn” for å nekte samtykke. Dette vil likevel kunne stille seg annerledes hvis fremleietaker er insolvent slik at det er fare for konkurs, da en konkurs kan svekke eiendommens rennommé. Begrunnelser som etnisk tilhørighet, nasjonalitet, språk, hudfarge etc. vil aldri utgjøre “saklig grunn” for å nekte fremleie.

Fremleie til tross for manglende samtykke

Dersom fremleie forutsetter samtykke fra utleier, og utleier har saklig grunn for å nekte, vil leietaker måtte forholde seg til og innrette seg etter dette. Hvis leietaker derimot fremleier leieobjektet uten tilstrekkelig samtykke fra utleier (bevisst eller ubevisst), vil man stå overfor ulovlig fremleie. Ulovlig fremleie vil normalt regnes som vesentlig mislighold av leiekontrakten og dermed gi utleier rett til å heve leiekontrakten, jf. husleieloven § 9-9 c). En forutsetning for dette er imidlertid at utleier har varslet leietaker om at man står overfor ulovlig fremleie, og at leietaker til tross for dette ikke avslutter fremleieforholdet. For det tilfellet at leietaker mener at utleier ikke har adgang til å nekte fremleie, må leietaker ta saken inn for de alminnelige domstolene (alternativt voldgift hvis det er avtalt).