– Fallet vi så under finanskrisen på 25 prosent vil ikke gjenta seg. Dagens krise er nok hardere, men mer kortvarig, fallet blir derfor ikke nødvendigvis like stort eller langvarig – men litt ned skal det. Historisk sett har vi ikke sett så lav ledighet i markedet som forut for krisen, så denne gangen var markedet godt rustet, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i Newsec.

Videre understreker han at gårdeiere kan vurdere påkostede tilpasninger opp mot leien de får. Påkostninger har som kjent vært ekstremt høy de siste årene.

– Co-working var i en euforisk positiv trend, som tilfredsstilte kontorbrukerens økte ønske om fleksibilitet, sier han.

I lys av Covid-19 ser Newsec segmentet som noe mer utfordrende.

– Erfaringen globalt er at co-workingaktørene har en utfordrende tid, da man ikke ønsker store utskiftninger på hvem man jobber sammen med. Dersom dette også blir tilfelle i Norge, vil vi kunne få en raskt økende ledighet, spesielt i Oslo hvor dette miljøet har tatt mye areal de siste årene. På den positive siden vil usikkerhet rundt fremtidig behov og ønsket om fleksibilitet kunne kompensere for dette og gi ett oppsving for co-working, forklarer han.

Newsec erfarte at leietakere satte beslutninger på hold, særskilt utenlandske aktører ble avventende.

– En del gårdeiere var svært dyktige og reforhandlet løpende kontrakter med rabatter i bytte mot lengre kontrakter på høyere nivåer. Det er tvilsomt at man vil se nybygg på spekulasjon den nærmeste tiden. Generelt oppleves leietakere innen kontor som solvent, men for aktører i noen bransjer vil vi nok se en del konkurser og permitteringer slik det ble under forrige krise, så bevissthet rundt type leietaker og grad av påvirkning blir viktig å vurdere framover, påpeker analysesjefen.

Kontorledighet i anmarsj

Per 2. kvartal 2020 har Newsec registrert en arealledighet på 6,6 prosent for kontor i Oslo totalt og 5,2 prosent i Oslo CBD, en oppgang på hhv. 0,8 og 0,7 prosentpoeng. Størst endring i arealledigheten finner vi på Bryn-Helsfyr og Oslo Øst der ledigheten økte med cirka 3,1 prosentpoeng fra forrige kvartal til hhv. 13,7 prosent og 13,5 prosent.

– Dette er ikke en uvanlig høy ledighet i disse to områdene, som begge undergår større transformasjoner med flere prosjekter, men det er den største endringen vi har registrert hittil for disse områdene på ett kvartal, sier Dahl.

Arealedigheten for kontor i Bergen, Stavanger og Trondheim er alle opp mellom 0,2 og 0,4 prosentpoeng, til hhv. ca. 8%, 10,3% og 7,6%.

– Hvordan ser det ut fremover, vil ledigheten øke mye? Hvor synkende er etterspørselen?

– Newsec tror på økt ledighet fremover i takt med lavere etterspørsel etter kontorarealer, drevet av forsiktige og avventende leietakere. Ifølge Arealstatistikk ble det signert 138.000 kvadratmeter i 2. kvartal i år, noe som er det laveste volumet siden 2014. Til sammenligning ble det signert 189.000 kvadratmeter i 2. kvartal i fjor, noe som er 27 prosent høyere enn 2. kvartal i år, svarer Dahl.

Hva med nybygg?

– Mye areal ferdigstilles i år og neste år, hva skjer med disse byggene?

– Flere av disse prosjektene er allerede utleid helt eller delvis. Noen prosjekter vil kanskje slite med å fylle de siste lokalene i likhet med de fraflyttede byggene i den situasjonen vi er i nå. Dog vil prosjektene som ligger i sentrum, ved kollektive knutepunkter og områder med utpreget klustertankegang også nå klare seg best. Newsec er i kontinuerlig dialog med de ledende aktørene som utfører strukturerte leietakersøk. De opplever at mange av deres kunder som har utsatt prosesser første halvår vil måtte bruke høsten for å sondere markedet for nye lokaler eller endrede arealbehov.

Analysesjefen understreker at påbegynte prosjekter vil ikke stoppes, men prosjekter som fremdeles ligger på skrivebordet i påvente av leietakere mest sannsynlig må vente lenger nå enn tidligere.

– Grunnet de usikre fremtidsutsiktene vil nok flere leietakere være forsiktige med å søke nye og/eller større lokaler, og heller utsette beslutningen ved å forlenge leieperioden i eksisterende lokaler, sier han.

– Kan 2022 bli et år hvor man lener seg på tidligere ferdigstilte bygg og at det ikke tilføres mye nytt?

– Nybygg krever i utgangspunktet en større leiekontrakt. Med Covid-19 og endrede bruksmønster taler mye for at 2022 blir et roligere år i form av igangsetting av bygg. Dette vil igjen kunne ta brodden av den potensielt økte kontorledigheten som er i anmarsj, svarer analysesjefen.

 Hjemmekontor har kommet for å bli

Dahl tror hjemmekontor har kommet for å bli.

– Det er blitt en større aksept for det, det har vist seg å fungere og folk har blitt mer vant til det. Hvor utbredt det blir på sikt er usikkert, det er for tidlig å si i hvilken grad det vil påvirke bruken og behovet for kontorarealer. Kontor vil fremdeles være en viktig arena for erfaring- og ideutveksling og samspillet mellom de ansatte er helt avgjørende for nyskapning og innovasjon, sier han og fremhever at de fleste har ett ønske om å komme tilbake til hverdagen, men med usikkerheten rundt utvikling av smitte vil mange avvente og beholde rutiner fra før sommeren. Analysesjefen mener dette gjelder selskaper med mange ansatte som tar offentlig kommunikasjon. De vil opprettholde hjemmekontor til smittespredningen er mer avklart.

På spørsmål om det er mulig at kontorene blir større og at cellekontorene kommer tilbake, svarer Dahl at det er for tidlig å si, hvorvidt virusutbruddet vil gi økt etterspørsel etter mer areal, større kontorer og mer cellekontor.

– Hvis det viser seg at virusutbruddet blir en vedvarende situasjon som vi må forholde oss til og at kombinasjonen med hjemmekontor ikke klarer å avlaste bedrifters arealbruk eller eventuelle krav til dette, kan det tenkes at behovet for areal vil øke.

– I finanskrisen falt kontorleiene med rundt 25 prosent, hva har prisene falt med til nå og tror du på et nytt finanskrisefall på pris?

– Finanskrisen sammenfalt med relativt høy arealledighet og flere store kontraktsutløp i Oslo CBD, noe som bidro til å forverre nedgangen i leieprisene. Den gjennomsnittlige leieprisen i Oslo totalt falt med 4 prosent i 2. kvartal i år til 2.340 kroner kvadratmeteren, mens de 15 prosent dyreste kontraktene så en nedgang på 2,3 prosent til 3.810 kroner kvadratmeteren. Ved å se på firekvartals rullerende tall ender nedgangen i leieprisene på hhv. 2,5 prosent og 1,7 prosent p.t. Newsec tror ikke på et nytt finanskrisefall, men analyser underbygger en nedgang i firekvartalstallene på 5–7 prosent, sier han.