Når en bedrift inngår en avtale for leie av lokaler er dette normalt fordi leietaker ønsker å benytte lokalene i sin virksomhet. Det er videre svært vanlig at leiekontrakten inngås for en bestemt tidsperiode, uten adgang for partene til å si opp leieforholdet underveis. Likevel kan det av og til inntreffe omstendigheter slik at leietaker har behov for å fraflytte lokalene på et tidligere tidspunkt enn hva som er avtalt, eller at leietaker har behov for å stenge virksomheten i de leide lokalene for en periode. Som den klare hovedregel, vil leietaker til tross for slik fraflytting eller stenging, og selv om omstendighetene som ledet frem til dette ikke kunne forutses av leietaker, likevel være forpliktet til å betale full leie (og evt. andre kostnader så som fellesutgifter og merverdiavgift) i den avtalte leieperioden.

Leietakers fraflytting eller midlertidige nedstenging av virksomheten i de leide lokalene kan imidlertid få negative konsekvenser både for utleier og for eventuelle andre leietakere i eiendommen, selv om leietaker fortsetter å betale leie. Er leien helt eller delvis omsetningsbasert vil fraflytting eller nedstengning av virksomheten medføre at utleiers leieinntekter minsker. Tomme lokaler kan også gjøre området hvor lokalene er plassert mindre attraktivt for besøkende, og dermed også for andre leietakere. Dette vil ofte kunne være aktuelt ved leie av lokaler i et kjøpesenter.

Artikkelforfatter: Anette Karine Haare Arctander er advokatfullmektig og arbeider med fusjoner og oppkjøp, i tillegg til selskapsrett og fast eiendom.

Husleielovens § 5-1 siste setning pålegger leietaker som leier lokaler for butikk eller serveringssted å opprettholde driften i lokalene i hele leietiden. Næringsdrivende kan imidlertid avtale seg bort fra bestemmelsen, og kan eventuelt innta en egen regulering av driveplikten i leiekontrakten. Dersom partene ikke har avtalt seg bort fra bestemmelsen plikter

“[l]eier av lokale for butikk eller serveringssted (…) å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift unntatt når midlertidig stenging er nødvendig”, jf. husleieloven § 5-1.

Bestemmelsen begrenser i utgangspunktet driveplikten til lokaler “for butikk eller serveringssted“. Det er alminnelig antatt at dette begrepet ikke bør tolkes for snevert. Utleier risikerer de samme negative konsekvensene om for eksempel en frisørsalong eller et reisebyrå holder stengt. Etter vår mening bør derfor slike butikklignende virksomheter rettet mot det alminnelige publikum også være omfattet av driveplikten.

Driveplikten er ikke absolutt. Næringsvirksomheten kan stenges midlertidig dersom “stenging er nødvendig”. Etter forarbeidene vil dette være tilfellet dersom for eksempel adkomsten til lokalene avsperres eller om lokalene må vedlikeholdes eller ombygges. I så fall kan næringsvirksomheten stenges så lenge det er nødvendig, men skal straks starte opp igjen når forholdene tillater det. Under COVID-19-pandemien har blant annet treningssentre og frisørsalonger i en periode fått offentlig pålegg om å stenge virksomheten. Et slik pålegg medfører at stengning er “nødvendig”, og stengning medfører derfor ikke et brudd på driveplikten så lenge pålegget varer. Gjenåpner ikke leietaker bedriften igjen etter at det offentlige pålegget er opphevet vil dette kunne representere et brudd på driveplikten.

For virksomheter som ikke var omfattet av det offentlige pålegget må det vurderes konkret om stengning medfører brudd på driveplikten. I vurderingen kan det blant annet vektlegges om de ansatte bør holde seg hjemme for å begrense aktiviteten i det offentlige rom, og om bedriften har tilgang på ansatte. Her vil driveplikten kunne suppleres av regelen om force majeure. Foreligger det en force majeure-situasjon vil en avtalepart unngå å havne i mislighold på tross av at vedkommende ikke oppfyller sine avtaleforpliktelser. En slik situasjon foreligger om en ekstraordinær hendelse eller omstendigheter utenfor partenes kontroll, som parten heller ikke kunne forutsett (her: Covid-19), hindrer parten i å gjennomføre sine forpliktelser i etter til avtalen.

Virkningen av at en leietaker bryter driveplikten fremkommer ikke klart av loven. Gjennom rettspraksis er det avklart at utleier ikke kan pålegge leietaker å flytte tilbake til lokalene og gjenåpne driften dersom leietaker har flyttet ut. Holdes lokalene stengt i en lengre periode enn nødvendig, eller lokalene fraflyttes for godt, kan dette representere et vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve leiekontrakten. Har leietaker fraflyttet lokalene fordi leietakeren ikke ønsker å fortsette leieforholdet, vil en potensiell heving imidlertid ikke fremstå som en negativ konsekvens som er egnet til å få leietaker til å avstå fra fraflyttingen eller å flytte tilbake til lokalene.

Videre vil utleier alltid kunne kreve erstatning for sitt eventuelle økonomiske tap som oppstår ved brudd på driveplikten. Nedleggelse av virksomheten i lokalene vil som regel finne sted på grunnlag av en konkret beslutning hos leietaker (forsett), og dermed vil utleier kunne kreve både direkte tap (for eksempel husleie og leietakers andel av felleskostnadene) og indirekte tap (for eksempel tap i verdien av omkringliggende lokaler) dekket. Erstatningssummen leietaker må betale kan dermed bli betydelig. Et indirekte tap kan imidlertid være krevende å bevise.

Den ulovfestede tapsbegrensningsplikten begrenser tapet som utleier kan kreve dekket av leietaker. Utleier plikter å begrense sitt tap gjennom rimelige tiltak, for eksempel ved ny utleie av lokalene. Finner utleier en ny leietaker som kan flytte inn i lokalene før den opprinnelige leieperioden er over, begrenses dermed det direkte tapet den opprinnelige leietakeren må erstatte.

Husleielovens regulering av leietakers driveplikt er ofte ikke tilstrekkelig for å dekke partenes behov. Særlig har utleier behov for en strengere regulering av hvilket omfang driften i lokalene må ha, og hvilke sanksjoner leietaker kan forvente ved brudd. Ikke sjelden ser vi at partene avtaler seg vekk fra husleielovens bestemmelser og inntar en særskilt regulering i leieavtalen. Eksempelvis avtaler partene i enkelte leieforhold dagbøter som inntrer dersom virksomheten i lokalene urettmessig holder stengt, gjerne begrenset til et visst antall dager. Det kan også vurderes inntatt bestemmelser som regulerer utleiers adgang til å kreve erstattet eventuelt tap som overstiger samlet dagbot.

Gjelder leieavtalen lokaler i et kjøpesenter inneholder leiekontrakten ofte en regulering som pålegger leietaker å holde åpent i det som til enhver tid er senterets åpningstider. Leietaker pålegges gjennom en slik regulering også å holde åpent for eksempel om senteret har søndagsåpent før jul, eller om senteret har ekstra lange åpningstider på kampanjedager og lignende.