Staten har innført en rekke tiltak for å hindre og begrense smitte av SARS-CoV-2-viruset. Disse tiltakene har alvorlige negative økonomiske ringvirkninger for hele samfunnet. For å bøte på disse økonomiske konsekvensene vil staten bidra med støtteordninger for faste utgifter («faste uunngåelige kostnader») til virksomheter med betydelig omsetningssvikt. Støtteordningene vil komme mange leietakere til gode, og vil hjelpe bedriftene i en økonomisk krevende situasjon.

Justis- og beredskapsdepartementet har i proposisjon av 15. april 2020 presentert et forslag til en ny og midlertidig lov om rekonstruksjon av selskapers finansielle stilling. Lovforslaget skal bidra til å redusere risikoen for unødvendige konkurser i virksomheter som under normale omstendigheter er lønnsomme, men som på grunn av SARS-CoV-2-utbruddet er rammet av akutt, betydelig inntektssvikt.

Mange gårdeiere bidrar også i et forsøk på å avhjelpe uheldige økonomiske konsekvenser for sine leietakere som nå er i en vanskelig situasjon. Dette kan for eksempel være i form av midlertidige betalingsutsettelser eller leiereduksjoner. Mange synes å være villige til å bidra for å unngå at koronakrisen fører til konkurs hos leietakere som ikke har muligheter til å stå gjennom denne tøffe perioden uten hjelp.

Til tross for disse offentlige og frivillige tiltakene og bidragene må det likevel påregnes at en rekke virksomheter ikke kommer til å overleve den utfordrende situasjonen og derfor vil gå konkurs.

Hva skjer med leieforholdet når leietaker går konkurs? Hva skjer med leiekontrakten, og kan for eksempel en utleier kreve at leietaker flytter ut umiddelbart?

Henriette Lyngholt er advokatfullmektig i Wiersholm og arbeider hovedsakelig med næringseiendom, med særlig fokus på eiendomsrettslige og kontraktrettslige problemstillinger, samt tvisteløsning.

Hva innebærer konkurs for en leietaker?

En konkurs hos leietaker innebærer opprettelse av et konkursbo, en selvstendig juridisk enhet som i utgangspunktet beslaglegger alle leietakers eiendeler og trer inn i leietakers kontraktsposisjoner. Konkursboet vil søke å realisere samtlige eiendeler, for derigjennom å dekke så mye som mulig av de utestående krav mot leietaker som eksisterte på tidspunktet for konkursåpning.

En kreditor (den leietaker skylder penger til) eller leietaker selv kan begjære virksomheten konkurs, men det er domstolen som behandler saken og som kan åpne konkurs. For at dette skal kunne gjøres, må leietaker være insolvent, dvs. at leietaker ikke klarer å dekke sine løpende forpliktelser, samtidig som verdien av leietakers eiendeler (aktiva) er lavere enn verdien av leietakers samlede forpliktelser (passiva).

Konkursåpningen innebærer at konkursboet overtar forvaltningen av leietakers eiendeler, og leietaker blir dermed fratatt rådigheten over disse. En bostyrer (som regel en advokat oppnevnt av domstolen) vil da overta disposisjonsretten til eiendelene, og skal ivareta kreditorenes felles interesser. Konkursen skal avklare nærmere hva leietaker eier og hvor stor gjeld leietaker har. Før konkursen avsluttes, skal eventuelle midler fordeles mellom kreditorene.

Hva skjer med leiekontrakten?

Konkursboet vil automatisk tre inn i leiekontrakten, med mindre konkursboet senest fire uker etter konkursåpning erklærer at det ikke vil tre inn i kontrakten, og samtidig stiller de leide lokalene til utleiers rådighet. I praksis tas ofte denne beslutningen mye raskere, såfremt det ikke er en komplisert konkurs med for eksempel mange forskjellige leiekontrakter. Leieutgiftene utgjør som regel en av de store løpende utgiftene for leietaker, og i mange tilfeller vil konkursboet av den grunn velge å ikke tre inn i leiekontrakten.

Frem til det er besluttet om konkursboet skal tre inn i leiekontrakten eller ikke, disponerer konkursboet lokalene i samme utstrekning som leietaker gjorde. I denne perioden kan utleier derfor ikke kreve å benytte lokalene selv.

Dersom konkursboet ønsker å tre inn i leieavtalen, eventuelt inntil melding er avgitt om at boet ikke ønsker å tre inn, løper leieforholdet videre som tidligere. Dette innebærer at både utleier og konkursboet er bundet av leieavtalens vilkår, inkludert plikten til å betale leie. Konkursboet kan, der melding om uttreden ikke avgis innen fireukersfristen, likevel løpende si opp leieforholdet på «sedvanlige vilkår». I mange tilfeller vil dette innebære tre måneders oppsigelsesvarsel.

Hva skjer med eiendelene i lokalet?

I tilfelle konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten (som er normalsituasjonen), må også konkursboet innen fireukersfristen sørge for at alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes fra leieobjektet, og stille leieobjektet til utleiers rådighet.

Konkursboet kan også velge å abandonere (oppheve konkursbeslaget i) eiendeler som er uten økonomisk interesse for konkursboet. Dette skjer ved at bostyreren avgir en skriftlig erklæring til leietaker om at eiendelene ikke lenger er omfattet av beslaget, og om tidspunktet for abandoneringen. Eiendelene skal fra dette tidspunktet stilles til leietakers rådighet. Fra abandoneringstidspunktet vil leietaker (evt. panthaver dersom eiendelene er pantsatt) også overta risikoen for eiendelene.