Dersom annet ikke er særskilt avtalt, innebærer standard leieavtale at utleier må bekoste alle miljøoppgraderinger i leietiden, mens leietaker godskrives den energibesparelsen og andre besparelser oppgraderingen fører til uten motytelser. Miljøavtalen, utviklet av Norges Eiendomsmeglerforbund/Forum for næringsmeglere og Norsk Eiendom i samarbeid med Grønn Byggallianse og Bellona, korrigerer dette misforholdet ved at utgiftene fordeles mellom utleier og leietaker. Miljøavtalen er klart fordelaktig for utleier, men hvorfor bør også leietaker være opptatt av å innta dette bilaget til leieavtalen?
Miljøavtalen er et bilag til standard leieavtaler for næringsbygg/-lokaler, og har som formål at partene skal samarbeide om å heve og videreutvikle leieobjektets miljøstandard i leieperioden. Med hevet miljøstandard menes for eksempel økt energieffektivitet, bedre ressursutnyttelse og redusert utslipp/avfall i forbindelse med eiendommens drift og vedlikehold. Miljøavtalen kan benyttes både når det inngås nye leieavtaler, og som et tillegg til eksisterende leieavtaler der utleier og leietaker begge ønsker et grønnere leieobjekt.
Utleiers vedlikeholds- og utskiftningsplikt innebærer at utleier som utgangspunkt har ansvar for at leieobjektet er i samsvar med offentligrettslige bygningstekniske krav i hele leieperioden. Dersom det innføres strengere krav, f. eks. til utslipp fra bygget, plikter utleier å oppgradere leieobjektet slik at lovens krav er innfridd. Selv uten særskilt regulering trenger leietaker derfor ikke å bekymre seg for at leieobjektet de driver sin virksomhet fra, fører til ulovlig forurensning. De færreste aktører er imidlertid tilfreds med kun å tilfredsstille lovens minimumskrav. For å være «compliant» med dagens og fremtidens miljøkrav, ser vi at leietakere er opptatt av at leieobjektet skal ha bærekraftige kvaliteter. Systemet i standard leieavtaler gir imidlertid ikke utleier sterkt incentiv til å iverksette energi- og miljøtiltak i leieperioden, ettersom utleier selv må ta hele investeringskostnaden.
Selv om utleier er ansvarlig for offentligrettslige bygningstekniske krav, kommer ikke leietaker seg unna enhver miljøoppgradering. Leietakers ansvar for offentligrettslige krav som følge av leietakers virksomhet/bruk, kan pålegge leietaker ansvar for utskiftninger og oppgraderinger, blant annet knyttet til materialbruk og avfallshåndtering. Særlig på avfallsområdet skjer endringene raskt, og det er grunn til å tro at innføring av nye regler vil innebære et oppgraderingsbehov i mange lokaler. Noen av oppgraderingene kan ligge i grensesnittet mellom utleiers og leietakers ansvar, og kan kreve et nært samarbeid mellom partene. Standard miljøavtale kan være et effektivt verktøy for å formalisere et slikt samarbeid. Miljøavtalen vil også bidra til å tydeliggjøre partenes ansvarsområder, og til å fastsette en rettferdig fordeling av kostnader og besparelser.
Det stilles i stadig økende grad krav i anbudskonkurranser knyttet til tilbudsgiverens klimaavtrykk, herunder krav om miljøsertifiserte bygg. Kravene de ulike sertifiseringsordningene stiller, går utover lovens og forskriftenes minimumskrav. For å få til en slik sertifisering, er man helt avhengig av et samarbeid med utleier. Også BREEAM In-Use, som umiddelbart kan høres ut som kun å dreie seg om bruken av et bygg, dreier seg i stor grad om bygningsmessige tiltak. Sertifiseringsordningen krever også løpende oppfølgning og rapportering. Det er mange grunner til at utleiere ønsker å miljøsertifisere bygget sitt, og vår erfaring er at et slikt initiativ fra leietaker blir tatt godt imot.
Miljøavtalen er lagt opp slik at partene skal vurdere muligheten for å gjennomføre energibesparende tiltak («energitiltak»). Partene skal i leieperioden også vurdere mulighetene for å gjennomføre andre tiltak som kan heve eiendommens og leieobjektets miljøstandard («miljøtiltak»), for eksempel endring av drifts- og bruksrutiner for eiendommen og leieobjektet. Det skal avholdes årlige miljømøter hvor partene skal vurdere mulighetene for å gjennomføre energitiltak og miljøtiltak.
Kostnadene ved energitiltak dekkes som utgangspunkt av utleier, men leietaker belastes med et tillegg over husleien. Samtidig skal den faktiske årlige energibesparelsen som energitiltaket fører til godskrives leietakerne. Utleier kompenserer leietaker dersom besparelsen blir mindre enn estimert besparelse, mens leietaker beholder besparelsen dersom den blir større enn estimatet. I tillegg til kommersielle fordeler, kan miljøavtalen dermed også føre til besparelser i form av reduserte driftskostnader. For utleier gir dette en mulighet til å gjennomføre ønskede miljøløft, og samtidig få avkastning på investeringen. Tanken er dermed at det for begge parter skal være attraktivt å gjennomføre energitiltakene.
Bygg med bærekraftige kvaliteter er av stor betydning både for utleier og leietaker. Enten du allerede er leietaker, eller skal inngå en ny leieavtale, anbefaler vi å ta miljøavtalen til forhandlingsbordet. Den grønne utviklingen går fortere hvis man samarbeider.
