Siden 2016 har sysselsettingsveksten i Stor-Oslo vært økende, og i fjor ble det nesten 17 500 flere sysselsatte i Oslo, Asker og Bærum (registerbasert), mens i 2017 var veksten omtrent 11 200. For å sette ting i perspektiv, så var veksten for de tre kommunene ved forrige sysselsettingstopp i 2007 ca. 19 900 personer. Med andre ord er det nå sterk sysselsettingsvekst i hovedstaden, kanskje også sterkere enn mange har trodd eller fått med seg. Den siste oppdaterte undersøkelsen viser tydelige tegn på at den sterke sysselsettingsveksten fortsetter inn i 2019, og dette vil absorbere ytterligere kontorareal i et marked som allerede har svært lav ledighet. Sysselsettingsveksten i 2020 er ventet å være noe redusert, men dette vil også være avhengig av den generelle økonomiske utviklingen. Med økt sysselsetting i 2019 og et strammere arbeidsmarkedet, er det uansett grunn til å tro at veksten i sysselsettingen avtar noe fra 2020. Uansett vil det absorberes mye nytt kontorareal i 2019 og inn i 2020.
Dette har ført til tre effekter: økende leiepriser for kontor, mindre kontorledighet og mer trangboddhet for leietakere som vokser i sine eksisterende arealer. Den sistnevnte konsekvensen gjør at arealbehovene som skapes ved økt sysselsettingsvekst får utslag fremover i tid. Man kan kanskje sitte litt trangt en stund, men neste gang man flytter vil man gjerne utvide for videre vekst eller leie arealer bedre tilpasset en større organisasjon.
Rekordlav kontorledighet i Stor-Oslo
Arealledigheten (areal tilgjengelig innenfor 12 mnd.) for kontorklyngene i Stor-Oslo har vært rekordlav siden høsten 2018 og endte på 5,1 % i mars 2019. Det bør poengteres at dette ikke kun skyldes mindre ledig kontorareal i markedet, men også på grunn av utleide nybygg som ferdigstilles i starten av 2020 som inkluderes i nevneren på brøken. Ledigheten er spesielt lav i Oslo sentrum (3,8 %), mens kontorklyngene i randsone øst (Nydalen, Økern og Bryn-Helsfyr) ikke er langt unna med 4,1 % i snitt. Det knappe tilbudet i Oslo sentrum har økt etterspørselen for de mest attraktive kontorklyngene i utkanten av byen, noe som gir en positiv effekt på ledigheten og leienivået for disse områdene. Oslo ytre vest har den høyeste ledigheten med omtrent 8 %, noe som hovedsakelig skyldes den høye ledigheten i Asker (11 %), Billingstad (13 %) og litt overaskende Skøyen (11 %).
Leietakere dyttes ut av sentrum
Ledigheten i sentrum ligger nå mellom knappe 2 % i Bjørvika og 5 % på Majorstuen. Kontoretterspørselen har lenge vært høy i Oslo sentrum, da spesielt for små og mellomstore arealer. Tilgjengelige lokaler i dette segmentet blir stadig dyrere og vanskeligere å finne for leietakere, noe som er én av de viktigste årsakene til leieprisveksten på ca. 10 % det siste året.
Større arealer er særlig mangelvare i sentrum
Generelt er det kontorarealer med sammenhengende flater på over 5 000 m2som er vanskeligst å finne i sentrum. Disse står kun for 7 % av total ledighet i området. Som et resultat av dette må større leietakere utvide søket til å inkludere kontorklyngene i randsonen av Oslo (eks. Bryn-Helsfyr), hvor ledigheten dermed presses ned og leieprisene opp. For eksempel har ledigheten på Bryn-Helsfyr blitt redusert fra 8 % til 5 % siden oktober 2018.
Noe overraskende har ledigheten på Skøyen økt fra 6 % til 11 % i samme periode, men her begynner også mange av de delvis signerte nybyggene å inkluderes i ledigheten, da de har ferdigstillelse innen 12 måneder (f.eks. Drammensveien 147 og Harbitzalléen 3). Vi forventer at ledigheten på Skøyen skal reduseres noe fremover, da dette området fortsatt anses som ett av de mest attraktive alternativene til Oslo sentrum.
Flere nybygg mot i 2020, så blir det antagelig mindre igjen
Man skulle kanskje tro at markedet raskt kan respondere med å bygge mer kontor når man trenger det. Men så enkelt er det ikke, da de fleste kontorutbyggere helst vil leie ut minst halvparten av et nytt bygg før de setter i gang. I Oslo sentrum, hvor etterspørselen har vært størst, er det også vanskeligere å bygge fordi tomt er mangelvare. Det er heller ikke så lett å bygge på, bygge om eller rive på grunn av omfattende reguleringsprosesser og høy grad av vern for litt eldre bygg. Det er særlig kontraktsutløpene til de store leietakerne som dermed styrer nybyggvolumene, med mindre det er mange som kan og vil bygge på spekulasjon (altså uten leietaker før byggestart). Noen utbygger som OBOS og Skanska gjør dette, men de fleste andre har ikke muskler eller guts til å investere flere hundre millioner uten en leietaker på plass. Dette struper tilbudet av arealer til alle de leietakerne som ikke er store nok til å trigge nye bygg alene. Det er også generelt slik at det er færre nye bygg i Oslo sentrum, særlig om man trekker ifra det som rives for å få plass til de nye byggene, altså netto nybygg.
Men siden mange store leietakere har planlagt godt og søkt i markedet i forkant av utløpet sitt de siste årene, har dette trigget mange nybygg som ferdigstilles i 2020. Etter en lengre periode med lavt byggevolum ser vi nå en signifikant økning i bygging av nye kontorarealer. Høyprofilerte prosjekter som ferdigstilles i år er for eksempel Eufemia, Skøyen Atrium III og det nye Orkla HQ. Likevel, er forventet byggevolum i 2019 moderat (ca. 99 000 m2) i forhold til hva som forventes i 2020 på ca. 184 000 m2. Bekreftet byggevolum som ferdigstilles 2020 har økt bare det siste halvåret. For eksempel har NCC sikret UDI som leietaker for deres andre steg i utviklingen på Helsfyr (Valle View) tidligere i år. Samtidig forventes det også økt riving samme år, mest på grunn av utviklingen av det nye regjeringskvartalet. Netto tilførsel av nybygg i 2020 estimeres derfor til ca. 105 000 m2.
I 2021 er det også flere bygg som kan ferdigstilles, og vi tror enn så lenge at de vil bli bygge rett i underkant av 200 000 m2da også, selv om bare ca. 110 000 m2 fordelt på tre prosjekter er bekreftet ferdigstilt i 2021. I 2022 tror vi byggevolumet blir lavere igjen, mye på grunn av utløpsstrukturen som synker for store leieforhold i disse årene.
Svak økning i ledigheten fra 2020
Selv om vi venter at sysselsettingsveksten avtar inn i 2020, så vil netto nybygging og den forsinkede effekten av svært god sysselsettingsvekst i 2017, 2018 og 2019 fortsette å holde ledighetsnivået lavt, med mindre det kommer brå endringer i økonomien. Ettersom vi måler ledighet som tilgjengelig areal innenfor 12 måneder, venter vi likevel en økning i ledigheten litt ut i 2020 som følge av høye byggevolumer. Vi venter derfor fortsatt et stramt kontormarked det neste året.
Fortsatt størst utbygging på østkanten
Oslo ytre øst har fortsatt størst potensiell nybyggevolum, men mange av prosjektene avventer de nye områdeplanene for Hovinbyen og Haraldrud. Videre er prosjektene ved Østre Aker vei avhengig av hva som skal skje med veien, noe som gjør disse prosjektene svært usikre i tid. På den annen side er det bekreftet 215 000 m2(brutto) med nybygg i løpet av de neste par årene. To av disse prosjektene bygges på spekulasjon (Freserveien 1 og Lørenveien 65), og uten disse er ca. 50 000 m2fortsatt ledig av totalvolumet. Økern Portal har for eksempel et betydelig nybyggvolum på omtrent 48 500 m2kontor som er halvveis utleid til GET/Telia, og ferdigstilles i 2021.
I Oslo sentrum vil det høye byggevolumet for det meste komme fra nybyggene i sammenheng med nye Oslo S og regjeringskvartalet. Men ferdigstillelse av disse prosjektene forventes ikke før flere år frem i tid. I randsone vest er det også lite nybygging de nærmeste årene ettersom byggingen av Fornebubanen setter mange prosjekter på vent. I tillegg er det fortsatt en del ledighet i vestaksen som skal absorberes før det øker presset for nytt areal. Når det er sagt, kommer det en betydelig utbygging i fremtiden, både på Skøyen og Lysaker/Lilleaker litt lengre frem i tid.