Artikkelen er skrevet av advokat og partner Tom Rune Lian og advokatfullmektig Andrea Kristengård Minutella i Wiersholm.
Tilgjengelige parkeringsplasser kan ha avgjørende betydning for leietakers virksomhet. Vi erfarer likevel jevnlig at leiekontraktens regulering av leietakers rett til parkeringsplasser er mangelfull og uklar, og at fysiske eller rettslige begrensninger i bruken av de aktuelle arealene til parkering ikke er hensyntatt, med den følge at leietakers parkeringsrettigheter blir vanskelige eller umulige å håndheve.
1. Kartlegging av leietakers behov, aktuelle rettighetshavere og eiendommens parkeringsløsning
Leietakers behov
Det første spørsmålet leietaker bør stille seg før avtaleinngåelse er hvilket reelt behov man har for parkering, og om dette behovet er tilstrekkelig sikret i leieavtalen. En leieavtale kan for eksempel inkludere parkeringsplasser til sambruk for leietakere i flerbruksbygg, eller eksklusive, merkede parkeringsplasser som kun er til leietakers bruk. De ulike løsningene gir leietakere ulike rettigheter, og det er derfor viktig at partene er oppmerksomme på hva den avtalte løsningen innebærer, og gjerne får dette presisert i avtaleteksten for å unngå eventuell tvil.
Utgangspunktet i meglerstandarden for leie av lokaler er at det skal angis hvorvidt leieobjektet inkluderer parkeringsplasser, og at de nærmere betingelsene i så fall fremgår av eget bilag til avtalen. Her kan man velge å inngå en egen parkeringsavtale i tråd med meglerstandardens bilag, se nærmere om denne her: Ny parkeringsavtale som vedlegg til meglerstandarden. Vi erfarer at det i mange tilfeller kun legges ved en oversikt over parkeringsplassene på eiendommen, uten at de nærmere betingelsene for leietakers parkeringsrettigheter fremgår.
Ved avtaleinngåelse bør det også avklares hvorvidt leietaker, i tillegg til leie, skal ha ytterligere betalingsforpliktelser knyttet til parkeringsplassene. Det kan for eksempel avtales at leietaker skal ha en plikt til å dekke en forholdsmessig andel av kostnader til drift og vedlikehold av de leide parkeringsplassene. Hva som vil være en naturlig regulering av ansvaret for slike kostnader vil variere avhengig av parkeringsløsningen på den enkelte eiendom.
Andre rettighetshavere
Før avtaleinngåelsen bør partene i tillegg ha oversikt over eventuelle andre rettighetshavere til parkeringsarealene på eiendommen, slik at leietaker ikke gis rettigheter som vil være i konflikt med allerede etablerte parkeringsrettigheter. Dette kan være aktuelt der tredjemenn allerede har rett til eksklusiv bruk av enkelte av parkeringsplassene. Har utleier for eksempel leid ut et antall parkeringsplasser til et parkeringsselskap til deres eksklusive bruk, kan disse plassene ikke samtidig leies ut til leietaker, verken til eksklusiv bruk eller til sambruk.
Faktisk eller planlagt etablert parkeringsløsning
De parkeringsrettighetene som gis til leietaker må videre være innenfor rammene av den parkeringsløsningen som er eller skal etableres på eiendommen. Blant annet antall parkeringsplasser og plassenes beliggenhet bør derfor bekreftes før avtaleinngåelse. Dersom eiendommen ikke tilfredsstiller den avtale parkeringsløsningen og parkeringsplasser derfor må leies inn, f.eks. fra en naboeiendom, bør dette klargjøres og beskrives i avtalen, herunder om det er slik at utleier skal være ansvarlig for innleien eller om det skal inngås direkte avtale med eieren av den aktuelle eiendommen og leietaker. Egen parkeringsavtale kan også være aktuelt selv om parkeringsplassene er tilgjengelige på utleiers eiendom, f.eks. der utleier har satt ut driften eller leid ut parkeringsanlegget til et selskap som driver parkeringsvirksomhet.
Hvordan parkeringsløsningen for eiendommen er løst kan også ha betydning for håndteringen av merverdiavgift knyttet til parkeringen, både hos utleier og hos leietaker. Uklare løsninger ved avtaleinngåelsen øker potensialet for feilaktig håndtering av merverdiavgift, og er derfor et selvstendig argument for at dette klargjøres før bindende avtale kommer på plass.
2. Offentligrettslige forhold
For det andre bør leietaker forsikre seg om at utleier har oversikt over hvilke offentligrettslige krav knyttet til parkering som gjelder for eiendommen. Slike krav kan sette grenser for hva som tillates opparbeidet av parkeringsplasser, og følgelig hvilke parkeringsrettigheter som kan avtales i leiekontrakten. Dette kan for eksempel være minimumskrav og maksimumsgrenser for antall parkeringsplasser i gjeldende reguleringsplan for eiendommen.
Offentligrettslige forhold som skranke for hva som kan avtales vedrørende parkering vil være særlig aktuelt der leieavtalen inngås før leieobjektet er ferdig oppført, men kan naturligvis også være aktuelt for eksisterende bygg, ettersom bruken av eiendommen kan ha endret seg siden oppføring og opprinnelig godkjennelse. I slike tilfeller må partene huske at offentlige begrensninger i bruken må hensyntas, og at leietakers behov alene ikke kan være styrende for reguleringen av parkeringsrettigheter i leiekontrakten. Om nødvendig vil partene kunne bli enige om at leiekontrakten, evt. parkeringsløsningen alene, gjøres betinget av at de offentligrettslige begrensningene klargjøres og bringes på det rene i tråd med forutsetningene.
Meglerstandarden legger opp til at det er utleier som er ansvarlig for offentligrettslige krav knyttet til inngåelsen av leieavtalen, herunder hva gjelder parkering. Leietaker bør uansett være klar over problemstillingene, og konsekvensene av eventuelle brudd dersom det skulle oppstå utfordringer på et senere tidspunkt.
3. Utforming
Selv om det antall parkeringsplasser på eiendommen som følger av leieavtalen er etablert, bør leietaker vurdere om det også er et poeng å forsikre seg om at utformingen av den enkelte parkeringsplass er tilfredsstillende. For at leietakers parkeringsrettigheter skal være reelle, må parkeringsplassene være tilgjengelige og mulig å bruke med hensyn til blant annet størrelse og utforming, plassering og adkomst. Plassene må med andre ord oppfylle noen minimumskrav. Domstolene har flere ganger vurdert om blant annet parkeringsplassers bredde innebærer en mangel, og i denne vurderingen er blant annet kravene og anbefalingene som følger av TEK10, NBI-serien og andre offentlige retningslinjer og bransjepraksis relevante momenter. Det er viktig å være oppmerksom på at mange av disse sakene gjelder parkeringsplasser som er ervervet i forbindelse med kjøp av bolig, og vurderingene her trenger ikke å være sammenfallende med utforming av parkeringsplasser til bruk i næring.
