De fleste leieforhold forløper i fred og fordragelighet. Leien betales, og leieobjektet stilles til leietakers disposisjon i tråd med det partene har avtalt. Det er sjelden mye dialog eller konflikter om det løpende vedlikeholdsansvaret, og mindre endringer av leieobjektet skjer uten utleiers kjennskap eller i beste fall basert på uformelle avklaringer mellom partene. Det er mye godt å si om denne “norske tillitsmodellen” i leieforhold. Dessverre ender dette etter vår erfaring stadig oftere opp i en diskusjon om kostnadsdekning for skader, vedlikeholdsetterslep og tilbakeføring av endringer, løsrevet fra partenes rettslige posisjoner i leiekontrakten.

«I leieavtaler for næringslokaler er husleieloven nesten alltid fraveket i utleiers favør.»

Leietakers fraflyttingsforpliktelser beror naturlig nok på hva partene har avtalt, og i mangel av avtaleregulering vil husleielovens bestemmelser komme til anvendelse. I avtaler mellom profesjonelle parter er det imidlertid svært ofte avtalt at leietakers vedlikeholds-, utskiftings- og fraflyttingsforpliktelser innebærer langt større ansvar enn hva som følger av husleieloven. Dette er også ansett som markedsmessig for leieavtaler mellom profesjonelle parter, og også inntatt som utgangspunkt i de fleste anerkjente standardavtaler for leie av næringslokaler

Standardavtalenes regulering av tilbakeleveringsstandard

Fraflytting og tilbakelevering skal senest skje på leieforholdets siste dag. En typisk regulering av tilbakeleveringsstandarden er at leietaker skal tilbakelevere de leide lokalene ryddet og rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Vanligvis er det også avtalt at utleier skal akseptere normal slit og elde frem til fraflytting, gitt at leietaker har oppfylt sin vedlikeholds- og utskiftingsplikt med alminnelige intervaller i leieperioden.

Ved å kun forholde seg til bestemmelsen om fraflytting og tilbakeleveringsstandard får man i prinsippet ikke vite mer enn at leietaker plikter å rydde og vaske etter seg. Det at lokalene skal tilbakeleveres i “kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand” – eller liknende formuleringer – gir ingen klar anvisning på hva leietaker plikter å foreta seg frem til fraflyttingen.

Vi ser ofte at det oppstår misforståelser knyttet til leietakers forpliktelser ved fraflyttingen, og at utleier og leietaker er uenige om hva som ligger i begrepet “håndverksmessig godt vedlikeholdt stand”. Fra tid til annen ser vi også takstrapporter hvor referansen kun er “håndverksmessig godt vedlikeholdt”. Det er derfor viktig å være klar over at dette begrepet kun er en beskrivelse av kvaliteten på det løpende vedlikeholdet leietaker plikter å utføre. Omfanget av leietakers plikter, altså hva leietaker er faktisk er forpliktet til å besørge av løpende vedlikehold og utskifting, er normalt regulert andre steder i kontrakten, gjerne under overskriften “Leietakers vedlikeholdsplikt”.

Leietakers vedlikeholdsplikt i leieperioden

Det er altså ikke mulig å si noe sikkert om hvilke krav utleier kan stille til de leide lokalene ved tilbakelevering uten å se nærmere på hvilket vedlikeholdsansvar leietaker har i leieperioden. Leietakers vedlikeholdsansvar vil vanligvis variere avhengig av om det er tale om å leie et helt bygg uten noen form for fellesarealer og sambruk med andre leietakere, eller om leietaker leier lokaler i et flerbrukerbygg.

Ved leie av lokaler i et flerbrukerbygg er en typisk fordeling av vedlikeholdet slik at leietaker er ansvarlig for å både besørge og bekoste alt innvendig vedlikehold av leietakers eksklusive areal, inkludert inn- og utvendig vedlikehold av dører og vinduer med omramming. Det innvendige vedlikeholdet vil normalt omfatte overflatebehandling av gulv, vegger og tak f.eks. boning, sliping og lakking av gulv, rens av tepper samt maling av tak og vegger. Merk særlig at det også er vanlig at leietaker har en viss utskiftingsplikt, ofte eksemplifisert ved at leietaker plikter å besørge og bekoste nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg. Utskiftingsplikten inntrer når det er nødvendig å fornye, for eksempel når et teppe er nedslitt eller det ikke er tilstrekkelig tykkelse igjen på parkettens slipelag. For større næringslokaler sier det seg selv at det fort blir snakk om store summer når gulvbelegg eller tapet må skiftes ut i sin helhet.

Ved leie av lokaler i et flerbrukerbygg er det normalt sett utleier som er ansvarlig for vedlikehold av tekniske installasjoner som betjener flere leietakere. Ved leie av helt bygg er det imidlertid vanlig at leietaker har utvidet vedlikeholdsansvar slik at leietaker også er ansvarlig for vedlikehold av alle tekniske innretninger i bygget, slik som ventilasjonsanlegg, heis, branntekniske anlegg osv. Både ved leie av lokaler og leie av helt bygg er det vanligvis utleier som er ansvarlig for utvendig vedlikehold og utskifting av tekniske installasjoner som ikke lenger lar seg vedlikeholde på en regningsvarende måte.

Denne oppsummeringen av leietakers vedlikeholdsansvar er noe forenklet, og som nevnt basert på en forutsetning om benyttelse av de vanligste standardavtalene. Dersom leiekontrakten er taus om leietakers vedlikeholdsansvar vil leietakers vedlikeholds- og utskiftingsansvar reguleres av husleieloven og være svært begrenset i forhold til dette. Motsatt kan det også tenkes skjerpet vedlikeholds- og utskiftingsplikt for leietaker, for eksempel hvis partene har lagt til grunn såkalte bare house vilkår for leieforholdet, hvor leietaker normalt har det fulle ansvar for å både besørge og bekoste alt vedlikehold og all utskifting av bygningsmessige konstruksjoner, utvendig og innvending, samt tekniske installasjoner.

Alminnelige intervaller? Normal slit og elde?

For å oppfylle sine vedlikeholdsforpliktelser må altså leietaker gjennomføre det kontraktsfestede vedlikeholdet på en håndverksmessig god måte, og med alminnelige intervaller i leieperioden. Hva som ligger i alminnelige intervaller må, såfremt ikke kontrakten sier noe annet, vurderes konkret i det enkelte leieforhold. Slitasjen, og dermed vedlikeholdsbehovet, vil være større på et parkettgulv i et butikklokale på et kjøpesenter enn i et kontorlokale. Og gulvet i bedriftens resepsjonsområde og sosiale soner vil vanligvis måtte vedlikeholdes hyppigere enn på møterom og cellekontorer.

Dersom det først kan konkluderes med at vedlikeholdet er gjennomført med alminnelige intervaller, må utleier akseptere normal slit og elde frem til fraflytting. Hvis for eksempel et parkettgulv må renses og oljes hvert tredje år, og leietaker utfører dette to år før fraflytting, så kan ikke utleier kreve at gulvet på nytt renses og oljes før tilbakelevering. Det er dette som ligger i at utleier skal akseptere normal slit og elde frem til fraflytting.

Utbedring av skader

Et annen gjenganger som skaper uenighet ved leietakers fraflytting er behovet for utbedring av skader. Typiske skader er hjørner som er påkjørt av traller, skraper og hakk i dører og hull i vegger og tak etter oppheng av skjermer og projektorer. At leietaker er ansvarlig for utbedring av skader forårsaket av leietaker selv byr i og for seg normalt ikke på de store utfordringene. Diskusjonene gjelder først og fremst omfang og konsekvenser av utbedringene. Ofte vil ikke flekksparkling av en vegg være godt nok, slik at helsparkling eller utskifting av tapet blir nødvendig, eller man kan tenke seg at stedvis utbedring av parkett eller tepper gir så store forskjeller i fargenyanser at det først må anses å være fullgodt utbedret dersom man gjennomfører en full utskifting.

Tilbakeføring av endringsarbeider

Gjennom de siste årene har det vært økt bevissthet rundt de skattemessige konsekvensene av leietakers endringsarbeider i leieobjektet. Som følge av dette har standardavtalene som utgangspunkt at eventuelle endringsarbeider leietaker skal utføre må tilbakestilles ved fraflytting. I tidligere versjoner av de mest brukte standardavtalene var det lagt opp til at utleier, dersom ikke annet var avtalt, kunne velge om slike endringsarbeider skulle tilbakestilles eller ikke. Merk også at det fortsatt er mange leieavtaler hvor utgangspunktet er at endringsarbeider tilfaller utleier ved leieforholdets opphør.

Dersom leietaker ikke har rett til å gjøre endringsarbeider uten samtykke fra utleier, vil eventuelle endringsarbeider hvor samtykke ikke er innhentet måtte tilbakestilles ved fraflytting, så fremt ikke utleier aksepterer å overta endringene.

Der vi stadig ser utfordringer er i de tilfeller leietaker har gjort mindre endringer på planløsningen, f.eks. ved etablering eller fjerning av cellekontorer eller interne møterom. Ofte blir hverken utleiers eller leietakers representanter klar over at det har blitt utført endringsarbeider langt tilbake i tid, før opprinnelig plantegning holdes opp mot den faktiske situasjonen ved fraflytting. For å unngå diskusjoner om hvorvidt slike endringer skal måtte tilbakestilles eller ikke, bør alle endringsarbeider bekreftes skriftlig av utleier og oppbevares sammen med leieavtalen.

Tips og triks

  • Gjennomfør en grundig overtakelsesbefaring ved leieforholdets start. Dokumenter tilstanden med bilder.
  • Vær proaktiv i tiden før leieforholdets avslutning. Gå en felles befaring og kartlegg behovet for skadeutbedring, tilbakeføring og innhenting av vedlikeholdsetterslep. Som leietaker får man da god tid til å utføre arbeidet selv eller i egen regi. Dersom man venter med befaringen til rett før overtakelse kan det bli utfordrende eller fordyrende å få utført arbeidet innen leieforholdets utløp, og i verste fall blir man forsinket med tilbakeleveringen av lokalene.
  • Ikke gjør endringer i bestemmelsene om vedlikehold og utskiftingsplikt i standardavtaler, uten å forstå hva endringene vil innebære i kostnader gjennom et langvarig leieforhold. Husk også at endringer i én bestemmelse kan påvirke eller endre meningsinnholdet i andre bestemmelser i kontrakten.
  • Gjennomfør kontraktsfestet vedlikehold, utskifting og skadeutbedring løpende. På den måten unngås store engangskostnader ved leieforholdets utløp, man slipper uenighet og tvist mellom partene, og som leietaker vil man løpende nyte godt av de pengene man faktisk er forpliktet til å bruke på løpende vedlikehold.
  • For de større leieforholdene, eller der hvor leietaker har ekstraordinært vedlikeholds- og utskiftingsansvar, anbefaler vi at det gjennomføres årlige vedlikeholdsbefaringer. Det kan også være hensiktsmessig at partene utarbeider en omforent vedlikeholdsplan for eiendommen.

 

 

 

(Visited 897 times, 1 visits today)