Stadig flere leietakere ønsker å «bo» tett på kollektivknutepunktene, noe som har bidratt til stadig større forskjeller i leiepriser i ulike kontorområder. Eiendommene som ligger tettest på kollektivknutepunktene kan ha flere hundre kroner høyere leiepris per kvadratmeter enn de som ligger ti til femten minutters gange unna.

– Noen hundre meter kan absolutt gi et betydelig skille i leieprisene. Vi har gjort noen målinger på det i samarbeid med Arealstatistikk de siste par årene for enkelte områder. Vi anslår for eksempel at prisforskjellen er ca. 500 til 600 kroner per kvadratmeter i Nydalen mellom beliggenhet i sentrum av Nydalen og på den andre siden av ringveien. For Lysaker er differansen rundt NOK 400 mellom beliggenhet ved lokket og lenger ut, sier analytiker Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.

Samtidig forklarer han deler av prisforskjellen med at det investeres mer i eiendommene på de sentrale beliggenhetene.

Sparte på å flytte 100 meter

En av kontorbedriftene som har spart penger på å flytte noen få meter, er børsnoterte Infront. Selskapet har hatt lokaler i Fjordalléen 16 på Aker Brygge. Men Infront tegnet en leieavtale med Olav Thon Eiendomsselskaps bygg Vika Atrium i Munkedamsveien 45. Leieavtalen er på syv år, og Infront flytter inn nå i april.

– I dag sitter vi i Fjordalléen 16, på Aker Brygge, og er veldig fornøyd med området, og det er her vi har våre kunder. Kontrakten vår går ut nå, og vi ønsket derfor å forbli i nærområdet. Derfor var Munkedamsveien et godt alternativ for oss, et mer nøkternt prisnivå samtidig som det har en del kvaliteter som vi savner i dag, sa Max Hofer, Chief Financial Officer i Infront, til Naringseiendom.no da det ble kjent at de skulle flytte.

I tillegg har Vika Atrium et mindre påslag for felleskostnadene enn på Aker Brygge, noe som gjør regnestykket enda mer attraktivt.

Munkedamsveien har ikke noen dårligere beliggenhet enn Aker Brygge når det gjelder gangavstand til kollektivknutepunktene, men eiendommene ligger på baksiden av Aker Brygge og har heller ikke den «beste» Vika-adressen. Dermed blir leieprisene vesentlig lavere enn på Aker Brygge og Tjuvholmen (som har enda lenger gangavstand til Nationaltheateret stasjon enn Munkedamsveien}.

Kort gange

– Et sentralt element med tanke på hva som avgjør attraktivitet for mikrobeliggenhetene, er definitivt tilgangen til kollektivtransport. Beliggenheter nær kollektivknutepunkter er etterspurte, spesielt nærhet til t-bane og tog. Vi ser blant annet at en del leietakere ikke stiller krav til eksakt område, men har et krav om 5-7 minutters gange til kollektivknutepunkt, sier Thomas Ramcilovic.

Han trekker frem flere elementer som gjør kollektivknutepunktene viktige:

* Dyrere/vanskeligere å bruke bil/parkere enn tidligere.

* En del ønsker ikke å kjøre av miljøhensyn.

* Stadig viktigere å tiltrekke seg rett kompetanse, enkel/kort reisevei bidrar til å gjøre en arbeidsgiver attraktiv.

* Nærhet til togstasjon gir større nedslagsfelt med tanke på rekruttering, enkel tilgang til fly for bedrifter hvor ansatte reiser mye etc.

Brede tjenestetilbud

Ifølge Ramcilovic er det ikke bare kollektivknutepunkt som avgjør attraktiviteten til en eiendom.

– Beliggenhet i bydelssentrum med bredt tjenestespekter bidrar også til høyere leiepriser. På Skøyen er for eksempel beliggenhet i Karenslyst Allé høyest priset, noe høyere enn beliggenhet nærmere stasjonen. Det er selvsagt sentralt at KA er nære nok stasjonen og bussholdeplassene. Differensen mellom Karenslyst Allé og beliggenhet lenger unna stasjonsområdet er rundt 500 til 550 kroner per kvadratmeter.  Også beliggenhet nær caféer, restauranter, kaffebarer, div. butikker gjør altså arbeidsgiver mer attraktiv, sier DNB-analytikeren.

Han mener at også image, prestisje og markedsføring spiller inn for noen aktører.

– For eksempel når det gjelder beliggenhet i Dronning Eufemias gate kontra den andre siden av jernbanesporet, selv om nærhet til kollektivknutepunkt ikke er forskjellig, sier Ramcilovic.

Dette gjelder også Aker Brygge/Tjuvholmen/Haakon VIIs gate vs tidligere nevnte Munkedamsveien.

 Mye å spare

For leietakerne kan det være mye å spare på å la de ansatte gå noen ekstra meter fra kollektivknutepunktene. For en vanlig kontorbedrift med 40 ansatte som bruker 20 kvadratmeter per ansatt, er det snakk om 400 000 kroner i forskjell i årlig husleie når husleien er 500 kroner lavere per kvadratmeter ved noen hundre meters ekstra gangavstand. For større bedrifter blir husleieforskjellen enda større.

 Påvirker eiendomsverdiene

Mikrobeliggenheten til kontorbygg har naturlig nok også stor innvirkning på verdien av eiendommene. DNB Næringsmeglings analysesjef Gunnar Selbyg uttalte nylig på et seminar i Bergen at det er store forskjeller i verdiutviklingen for eiendommer som ligger tett på kollektivknutepunktene og de som ligger litt lenger unna. Han viste til at leieprisene på kontorlokaler mellom bygg som ligger i «indre» og «ytre» Lysaker nå er 405 kroner per kvadratmeter. I 2008 var prisforskjellen bare 85 kroner per kvadratmeter. Yield-differansen på eiendommene er på 0,60 prosentpoeng, og verdiforskjellen på eiendommen som har gangavstand til kollektivknutepunktet og de som ikke har det er økt fra 9 til 41 prosent.

– Dette yieldpåslaget skyldes at det prises inn en økt risiko på beliggenheter lengre borte fra stasjonen, sa Selbyg ifølge Estate Nyheter.

DNB Næringsmegling definerer gangavstand til syv minutters gange.

 

 

 

 

 

(Visited 826 times, 1 visits today)