Kort om eiendommen

Hotellet ligger i strandkanten. Hotellet er nabo til storhavet. Hotellet er en del av den naturskjønne Vistestranden og landlige turområder. Hotellet innbyr til det helt store. For et utgangspunkt !

Beliggenhet

Viste Strand hotell ligger ved Vistestranden i Randaberg kommune. Hotellet har en unik og flott beliggenhet i naturskjønne omgivelser med nydelig sjøutsikt. Omgitt av landlige omgivelser med flotte turområder langs havet og få skritt ned til sandstrand. Eiendommen ligger på Viste ca. 8 km utenfor Stavanger sentrum og ca. 17 km. til Stavanger Lufthavn Sola. Bygningen har lun og fin vestvendt beliggenhet.

Innhold

Hotellet består av:
U. etg: Består av 2 deler som inneholder åpent kjeller rom, pumperom, fryserom, kjølerom.
1. etg: Resepsjonsområde med trappegang, toaletter, kontor, restaurant, gangarealer, kjøkken med kjøl og frys, diverse lagerrom, personal garderober, konferanserom. Gang med 10 hotellrom (4 enkeltrom og 6 dobbeltrom).
2. etg: Trappegang, gang med 10 hotellrom. (4 enkeltrom og 6 dobbeltrom). Lagerrom. Andre del av 2. etg: Trapperom, gang med 9 dobbeltrom.
3. etg: Trapperom, fem dobbeltrom og to hotellrom som ikke er i bruk til overnatting. Her må det gjøres endringer i henhold til brannkrav for å kunne ta disse i bruk.
4. etg: Møterom, bad, ventilasjonsrom.
Det er også hytte på ca 50 kvm til bruk for familier.

Lagerbygg for lagring av ute møbler i forbindelse med platting for partytelt. 3 toalett for bruk ved telt arrangement.

Tomt

Tomten er opparbeidet og beplantet med plen og busker på fremsiden av hotellet mot sjøen. Delvis naturtomt. Det er asfaltert tomt på fremsiden av bygget, med 44 p.plasser, hvorav noen p.plasser er HC, EL og bobil. Egen Volleyballbane. Tomten er delvis beplantet og grenser til friområde og LNF-område. 3.578 kvm av tomt er kjørevei og 298 kvm er offentlig friområde.

Bebyggelse

Viste Strand hotell er et av flere unike strand hoteller i Norge. Hotellet har 29 rom tilgjengelig i dag fordelt på enkeltrom og dobbeltrom. Egen hytte for familie. Det er også lokaler til konferanser, selskap og andre arrangementer, Viste Strand hotell har flere møterom/konferansesaler. Hotellet er i dag utleid til Kirkens Bymisjon, leiekontrakten utløper i 2027, opsjon.

Eiendommen har et samlet bruttoareal på ca 2 370 m². Hotellet består av 4 etasjer, samt kjeller. Eiendommen er en frittliggende bygning som brukes til overnatting, møter og arrangement.

Standard

Ærverdig hotell ble opprinnelig etablert i 1934, ombygd og påbygd i gjennom årene. Hotellet tilbyr kurs & konferanser, team building, selskaper og arrangementer av forskjellig slag. Hotellet tilbyr også flere muligheter for selskap og arrangementer. Baren/peisestuen har Stavangers flotteste beliggenhet. Man kan innta en kopp kaffe, eller hva det måtte være, i behagelige omgivelser med utsikt utover
sjøen. Her kan man få servert småretter eller man kan flytte inn i restauranten for et større og bedre måltid. Restauranten har også fantastisk utsikt. Bygningen ble oppgradert innvendig og utvendig og
arbeidet ble sluttført i 2010. De fleste rom har flisebelagte bad, vinduer og møbler. Restaurant med nye møbler. Møterom med delvis nye møbler. Kjøkken oppgradert i 2004, supplert med noe nytt kjøkkenutstyr.
Det er flere ventilasjonsanlegg fordelt på flere soner i bygget.

Energimerking

Eiendommen er ikke energimerket.

Adkomst

God adkomst fra E-39, inn Randabergveien og til høyre inn Goaveien.

Parkering

Det er god gjeste parkering på egen tomt, ca 44 p-plasser.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausul: Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Ferdigattest / Brukstillatelse

På grunn av bygningens alder finnes ikke original ferdigattest eller originale tegninger. Det finnes tegninger fra 1946 som viser bygningen ganske lik dagens utgave. Det er gjort flere endringer i årenes løp, men det finnes kun tegninger for bygging av partytelt fra 2007 og bygging av toaletter ved partytelt fra 2015. Ingen av disse tiltakene har ferdigattest. Byggeår for hytte er ukjent, da det ikke finnes noe dokumentasjon for den bygningen.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Vedlegg til salgsoppgaven

– Grunnbok
– Reguleringsplan med bestemmelser
– Øvrige offentlige opplysninger
– Eiendomsinformasjon
– Selskapsinformasjon
– Leiekontrakt
– Brannteknisk plan – handlingsplan med utbedrings forslag.

Diverse

Eiendommen er regulert til hotelldrift, med tilhørende service aktiviteter.

Alt løsøre, hvitevarer, og øvrig inventar medfølger. Trafo på eiendommen.

Brannkonsept:

I forbindelse med egenkontroll ble det utarbeidet et brannkonsept for bygningen. Selger, i samråd med leietaker, landet på å utbedre mesteparten. Det som ikke blir utbedret er heller ikke i bruk da det ikke innfrir brannkrav for den brannklassen som bygningen har. Den delen av hotellet som ikke er i bruk per dags dato kan utbedres til å innfri brannkrav. Selger er i en prosess med å gjøre utbedringer som vil innfri brannkrav for den delen som er i bruk som hotell.
Eiendommen selges med en brannrapport som angir tidligere avvik, det meste vil være utbedret, noe omdisponert og en del tatt ut av driften. Under utbedringene ble et sprinklerhode skadet, dette medførte en vannlekkasje som er utbedret av forsikringsselskapet og ytterligere en annen vannlekkasje i et sprinklerhode som er i ferd med å utbedres av forsikringsselskapet.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til næringsformål – hotell, kjørevei, parkering og offentlig friområde.
I kommuneplan er deler av eiendommen avsatt til næringsvirksomhet, nåværende, ras og skredfare, bevaring kulturmiljø, friområde, nåværende og LNRF areal, nåværende.

Spesialområde. Historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi som skal bevares – fredet bygninger. Bestemmelser om tilbakeføring av endret eksteriør til opprinnelig stil. Eiendommen ligger i et område for vern kulturmiljø og at området står oppført på UNESCOs liste. Det ligger 5 krigskulturminner på eiendommen.

Deler av eiendommen ligger i et LNFR område (Landbruks-, natur, og friluftsområde samt reindrift), jfr. plan- og bygningslovens § 11-7,a) areal for nødvendig tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet, b) areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse.

Området kan som hovedregel ikke utvikles med tanke på boligbygging eller annet bebyggelse, fordi det skal tas hensyn til f.eks. allemannsretten, naturvern, landbruk eller friluftsliv. I LNFR område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av bygninger i strid med hovedregelen. I arealdelen i kommuneplanen kan det fremkomme opplysninger om virkningen av LNFR kategorien. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan nyttes i tråd med tidligere gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning, for eksempel etter brann.

Oppføring av nye boliger i LNFR område kan ikke skje uten etter dispensasjon eller som følge av bestemmelsene i reguleringsplanen.

Det er i november 2024 sendt inn et Arealinnspill til Randaberg kommune med følgende forslag til endring av arealbruk:
Forslag om Gjennomføringssone iht. § 11-8 e, jf. § 12-6, med kode 820 omformingssone. Med en tilhørende bestemmelse som sier at følgende formål kan vurderes i reguleringsplan:

Offentlig eller privat tjenesteyting (for eksempel kulturinstitusjon, forsamlingshus, omsorgsbolig eller helseinstitusjon), fritids- og turistformål (for eksempel utleiehytter), fritidsbebyggelse (kolonihage), uteoppholdsareal (parsellhager), bolig og næring (hotell).

Ansvarlig megler

Anita Christine Solland