Det er en generell konsensus i markedet om en fortsatt moderat positiv utvikling i kontorleiemarkedet i årene som kommer. Driverne er fortsatt den synkende ledigheten i kombinasjon med økt etterspørsel etter gode objekter og positive forutsetninger for norsk økonomi.
Etterspørselen etter kontorlokaler i Oslo sentrum er solid og vi har sett flere eksempler på at sammenlignbare lokaler nå oppnår leienivåer som er ca. 10 % høyere enn hva som var tilfelle på slutten av 2016. Ledigheten i Stor-Oslo er nå på ca. 7,25 % og vi forventer at kontorledighet faller til under 7 % i løpet av inneværende år. Som et resultat av synkende utbud av gode objekter forventer vi at leie­nivåene for attraktive deler av Oslo sentrum vil se en solid leieprisutvikling også utover i 2018.

Som følge av et kjøligere boligmarked ser vi at konverteringsaktiviteten bremser noe opp. Etter en lang periode med kraftig boligprisvekst kom vendepunktet i mars 2017. Siden den tid har markedet utviklet seg med fallende boligpriser og dermed betydelig større forsiktig­het hos utviklerne. I skrivende stund er prisene i landet sett under ett ned i overkant av 2,1 %, mens nivået i Oslo-området er ned 6,2 % siste 12 måneder.

Vi anslår at konverteringen fra næring til ­bolig vil falle med 15-25 % i 2018 og 2019. I årene 2015, -16 og -17 ble det konvertert ca. 100.000 m2 BTA fra næring til bolig hvert år. Videre kan det tenkes at noen ønsker å legge prosjekterte konverteringsobjekter på is og dermed tilby disse på kontorleiemarkedet igjen.

Dette kan påvirke både forventet fremtidig ledighet og leienivåer for kontorleie­markedet, dog i noe begrenset omfang.

Arealeffektive kontorarealer blir stadig viktigere

Vi meldte ved inngangen til fjoråret at 2017 i større grad enn tidligere kunne bli preget av nye og mer effektive løsninger for arbeidsplassen. Anvendelsen av ny teknologi vil bidra til å endre bedrifters vurdering av fremtidige arealbehov. Som et resultat av dette stilles det større krav til fleksibilitet både for bedrifter og organisasjoner overfor sine medarbeidere, men også for utleiere overfor sine leietakere. Vi ser tydelig at disse momenter er høyt opp på prioriteringslisten for de involverte.

Bedrifter på jakt etter nye kontorlokaler stiller strengere krav til miljøhensyn, beliggenhet og arealeffektivitet enn tidligere. Vi ser en klar tendens til at leietakerne etterspør stadig mer arealeffektive løsninger ved valg av lokaler som har ført til nok et år med lav arealabsorbsjon. Økt arealeffektivitet kombinert med økt fokus på aktivitetsbaserte kontorplasser resulterer i at flere virksomheter etterspør mindre areal enn tidligere, selv om man ofte ser en del areal avsatt til sosiale soner og møteplasser. Bedriftene på flyttefot er i dag mer observante på hvor mye av det leide arealet som ikke benyttes aktivt. I bransjer hvor de ansatte ofte deltar på mye eksterne møter ser vi at det er mange firmaer som leier mindre areal enn de faktisk hadde trengt dersom alle ansatte var på kontoret samtidig. En underdekning av kontorplasser på mellom 15–30 % er ikke uvanlig.

Vi ser samtidig en tendens til at de fleste av bedriftene som ønsker å øke sitt areal i dag sitter på arealer under ca. 5.000 kvadrat­meter mens de bedriftene som leier over dette nivået ønsker å redusere.

Se kartet i full størrelse i siste utgave av NæringsEiendom eller på www.tigerkartet.no

Regionale knutepunkter
I denne artikkelen har vi valgt å se litt ekstra på de knutepunktene som ligger i en bue rundt Oslo ved Ring 3. Det forventes sterk befolkningsvekst i Oslo frem mot 2030. Samtidig opplever vi fallende arbeidsledighet, noe som gjør det trangt om de sentrale objektene.
Dette gjør det mer spennende enn noen gang å løfte hodet opp og litt ut fra sentrumskjernen. Under presenterer vi noen av de områdene vi fokuserer på i tiden som kommer.

Skøyen

Skøyen holder stabilt gode leienivåer. Samtidig er det flere utviklere som lanserer prosjekter for bydelen. Kombinasjon av boligutvikling, et meget godt utviklet handels-, serverings og servicetilbud i kombinasjon med et godt kollektivtilbud gjør Skøyen til en mer komplett bydel. Dette mener vi er veldig positivt for leieprisutvikling i området. Skøyen utvikler seg til en bydel som dekker alle behov. I tillegg kan Bilfri byinitiativet ha ytterligere effekt på områdene nærliggende sentrum. Vi forventer økende leiepriser her fremover.

Lysaker

Vi registrerer en økende etterspørsel både på Lysaker og Skøyen. Vi tror Lysaker vil vise positiv utvikling i årene som kommer. Legger man Fornebubanen inn i ligningen kan Lysaker være stedet å i dag oppnå rimelige leiepriser før adkomsttilbudet øker. Mustad Eiendom fortsetter å utvikle området i form av Lilleakerbyen. Dette representerer store endringer og mange prosjekter som er forventet å ta omtrent et tiår å ferdigstille.

Nydalen/Storo

Nydalen vokser seg stadig større. Det er flere spennende prosjekter i utvikling som blant annet Vitaminveien 4 (22.000 kvm næring) og Gullhaug Torg 2A. Samtidig omtales Nydalen og Storo oftere under ett som et samlet knutepunkt. Området har høy etterspør fra leietakere noe vi tilskriver en vellykket urbanisering av både Nydalen og Storo. Området er ikke lenger så langt fra sentrum. Andre prosjekter verdt å nevne er det til Olav Thon som er i gang med å utvikle 60.000 kvm bolig og næringslokale. Relativt lav ledighet i Nydalen.

Økern/Løren /Hasle

Økern, Løren og Hasle som en del av Hovinbyen er Oslos største byutviklingsområde og et stort satsningsområde for Oslo kommune. Flere utbyggere har stor tro på området og står i kø for å komme i gang med sine prosjekter. Flere kombinasjonseiendommer og lagerbygg er blitt konvertert til boliger og flere omfattende eiendomsprosjekter planlegges. Blant annet prosjektet til Storebrand og Steen & Strøm, Økern Sentrum som har fått grønt lys. Vi anslår at leiene skal opp for disse områdene men registrer i dag et stabilt leienivå i intervallet 1.100–1.400 for kontor­eiendommene med moderat/god standard.

Bryn/Helsfyr

Aktiviteten på nybygg har vært stor for Bryn-Helsfyr og området har aldri hatt større aktivitet på ett år enn i 2017. Tross dette er det bare begynnelsen av hva som er planlagt for området som et viktig regionalt kollektivknutepunkt. Selv om Bryn-Helsfyr opplever økende popularitet mener vi prisene vil holde seg stabile grunnet kontorledigheten i området. Flere store arealer er ledige, og med nybyggaktiviteten området opplever vil dette være faktorer som vil bidra til å holde leienivåene stabile. Området har tiltrukket seg flere spennende virksomheter og flere offentlige leietakere har signert avtaler det siste året.

Jo større, jo dyrere

Leieprisutviklingen i Stor-Oslo blir stadig mer segmentert. Leieprisene for A-kate­goriserte lokaler er sterkt delaktig i den gjennom­snittlige prisveksten, med en 6 % økning i 2017. Områdene i randsonen har tilbakelagt et år med en noe flatere utvikling. De registrerte målingene fra Arealstatistikk viser at snittleien i nominelle leiepriser for hele Oslo er opp 10 % sammenlignet med for et år siden.

Av alle de signerte kontraktene i 2017 i utvalget til Arealstatistikk er tilnærmet halvparten, 46 %, signert på leienivåer over kr. 2.000, dette er opp fra 37 % i 2016. De høye leieprisene skyldes flere faktorer, som lavt utbud av sentrumsnære lokaler, økt etterspørsel etter kontorlokaler og leietakernes stadig økende krav til oppgradering og høy standard. Dersom en leietaker finner et lokale som dekker alle deres behov er betalingsvilligheten ofte høy.

Vi ser en tendens i markedet til at firmaer som signerer store kontorarealer ofte signerer på leienivåer i det øvre sjiktet. Dertil oppnår naturligvis mindre lokaler med høy standard og prime beliggenhet ofte svært høye leiepriser. Skal vi tro tall fra Arealstatistikk er det så mye som 58 % av det totale arealet som ble signert på leienivåer fra kr. 2 000,-  og over. Dette har nok blant annet en sammenheng med at flere store kontrakter signeres i nybygg, og grunnet dagens bygge- og tomtekostnad i Stor-Oslo er det tilnærmet umulig å leie nybygg til under kr. 2.000,- pr. kvadratmeter. Det finnes selvsagt unntak, Omsorgsbygg KF skal leie store deler av det 10.000 kvadratmeter store nybygget som kommer i Grenseveien 78, Helsfyr PULS, til en leie pr. kvadratmeter kontor på kr. 1.999 (!).

(Visited 1 351 times, 1 visits today)