Vi ser i økende grad at enkelte profesjonelle utleiere velger ikke å eie fast eiendom, og at de kun opptrer som formidler av boliger eller lokaler som de ikke eier selv. Dette medfører særlig problemstillinger ved bruk av standardkontrakter, og særlig der det brukes ulike standarder fra eier til fremleier og fra fremleier til fremleietaker. Sluttbrukeren av leieobjektet kan være både private og andre mindre bedrifter.
I slike leieforhold er det avgjørende å tilpasse leiekontraktene ved skreddersøm. Dette for å tilpasse eksempelvis særskilte behov hos fremleietaker eller at man kan forvente en mer intensiv bruk enn med andre fremleietakere.
Noen utfordringer ved bruk av standardkontrakter
Når en næringsaktør leier ut en eiendom eller liknende til en annen næringsaktør benyttes gjerne en standard kontrakt for næringsleie. Slike standardkontrakter er utarbeidet med tanke på leie fra en bedrift til en annen, og er ofte relativt utleiervennlige.
Av slike standardkontrakter følger blant annet et forholdsvis omfattende vedlikeholds- og garantiansvar for leietaker. Dersom leietaker leier et helt bygg (bare house vilkår) kan vedlikeholdsansvaret blant annet omfatte årlig service på heis, utskiftning av ulike driftsanlegg ved behov, etc.
Det settes også rutinemessig en klar grense for utleiers erstatningsansvar, slik at leier ofte i praksis kan ha hovedansvaret for forvaltningen av leieobjektet, og også har risiko for slitasje og skader mv.
Tilpasninger i standardene
Når leietaker selv blir utleier, sitter han plutselig «på begge sider av bordet». For å kunne videreføre sine forpliktelser mot fremleietaker og få kontinuitet i avtaleforholdet, kan man som ett alternativ søke å oppnå en fullstendig balansert leiekontrakt, hvor man viderefører alle sine forpliktelser. Imidlertid kan dette i praksis være vanskelig å oppnå fullt ut.
Selv om det benyttes standardkontrakter, er en rekke punkter regelmessig gjenstand for forhandlinger ved kontraktsinngåelsen. Leiers vedlikeholdsansvar er et punkt hvor både utleier og leietaker gjerne har et ønske om å gjøre tilpasninger.
Vi ser imidlertid at leietaker i mange tilfeller har fokus på leienivå mv., samtidig som det kan være viktig for utleier at leier tar en del vedlikeholdsansvar, slik at man gjerne velger å beholde standardens system.
Et annet punkt, som kanskje noe sjeldnere er gjenstand for oppmerksomhet, er spørsmålet om hvilke føringer utleier skal kunne legge for bruk av leieobjektet. Hva som angis som tillatt bruk kan legge utilsiktede begrensninger på leietakers bruk, og kan også være en kilde til problemer dersom leietaker ser for seg å leie objektet videre.
For leietaker er det viktig å foreta en vurdering av hvilke forretningsmessige endringer som kan være aktuelle, både for egen bruk, men også i relasjon til eksisterende eller fremtidig fremleie.
Back to back
Der det benyttes ulike kontrakter mellom eier og fremleier og fremleier og fremleietaker, er det særlig viktig å tilpasse disse avtalene til hverandre slik at den profesjonelle fremleier ikke uten å være seg det bevisst påtar seg større forpliktelser enn han viderefører til fremleietaker. Alternativ kan slike forpliktelser synliggjøres og kostnadssettes, slik at fremleier kan ta høyde for dette.
Det bør i slike tilfeller foretas en grundig gjennomgang av kontraktene slik at man sikrer gjensidighet i kontraktene der dette er mulig, og for øvrig skaffer seg oversikt over ulikhetene og tar høyde for disse.
En slik sammenligning og tilpasning vil måtte gjøres for det enkelte leieforhold, men vi ser at enkelte punkter gjerne går igjen slik som spørsmålet om vedlikeholdsplikt og erstatningsansvar, i tillegg til leieregulering.
Leieregulering er et godt eksempel på hvordan en enkel tilpasning kan gi bedre kontinuitet i avtaleforholdet. De fleste leiekontrakter inneholder en bestemmelse om justering av leien i tråd med konsumprisindeksen. Standardene for næringsleie inneholder imidlertid i tillegg en fravikelse av husleielovens bestemmelse i § 4-3 om at begge parter kan kreve leien regulert til «gjengs leie». Gjengs leie er ikke det samme som markedsleie, og kan i enkelte tilfeller kan ligge en god del under markedsleie.
Slik regulering kan etter loven kreves etter to år og seks måneder (med virkning fra år tre), og kan derfor ha stor innvirkning på lengre leieforhold, eller ved videreføringen av et eksisterende leieforhold.
Dersom leiekontrakten med eier av leieobjektet inneholder en slik bestemmelse bør også fremleiekontrakten inneholde tilsvarende for å sikre kontinuitet, dersom leieforholdets varighet aktualiserer denne problemstillingen.
Dersom avtalen tilpasses til det enkelte avtaleforhold, er vår erfaring at det fører til færre konflikter og en bedre avvikling av leieforholdet.
Mer skreddersøm
Mange utleiere benytter seg av ulike standard leiekontrakter ved utleie. Av dette blir det lite skreddersøm, og større grobunn for potensielle konflikter.
For å få et godt leieforhold er det viktig at partene ved avtaleinngåelsen er bevisste på hvilke tilpasninger som sikrer partenes interesser best mulig underveis i leieforholdet og ved avslutning / fraflytting.
