Høsten 2014 startet Oslo S Utvikling (OSU) med detaljprosjekteringen av sitt nye prestisjebygg i Bjørvika. Eufemia ble det foreløpige arbeidsnavnet på prosjektet og er også blitt det endelige navnet. Bygget blir liggende tvers overfor DNB-byggene i Barcode-rekken og får både eksponering mot Dronning Eufemias gate og tverrgaten Haakon Vs gate. Sistnevnte gate er det sør-nordgående gateløpet som tidligere ble kalt Sørenga eller Sørenggata, og er en del av Ring 1.

– Grunnarbeidene pågår, vi øser på så fort vi kan og bygger bygget. Vi har ikke holdt på i lang tid, men begynner med kjelleren på nyåret, sier adm. direktør Rolf Thorsen i OSU om status for prosjektet. NæringsEiendom skuer en klar og kald novemberdag ut over byggeplassen fra kontorene til OSU i 13. etasje i Dronning Eufemias gate 16.

– Er alle kontraktene for Eufemia inngått?

– Nei, ikke alle, men de mest sentrale. Vi bygger etter samme prinsipp som vi har gjort i Bjørvika, det vil si byggherrestyrte delentrepriser (prosjektleder inngår kontrakter med de ulike aktørene, red.anm), men for resten av utbyggingen i Bispevika vil vi vurdere totalentreprise, svarer Thorsen.

22 000 m2

– Hvordan vil du beskrive Eufemia?

– Dette er et ganske stort kontorbygg, med 22 000 kvadratmeter totalt over 8 etasjer, hvorav 7 kontoretasjer, og som får store etasjeflater BTA. Inklusive fellesarealene blir etasjeplanene på over 3000 kvadratmeter, som er attraktivt. En viktig begrunnelse for at PwC flytter hit (se nedenfor), er de store etasjeflatene. PwC skal i tillegg jobbe aktivitetsbasert, så dette blir effektive arealer, sier Thorsen.

Aktivitetsbaserte arealer betyr at de ansatte flytter seg mellom ulike soner, avhengig av hvilke arbeidsoppgaver de har. Det kan være soner for prosjektarbeid, individuelt arbeid, kreative prosesser og møtevirksomhet. Et viktig prinsipp for Eufemia er at alle fellesfunksjonene er lagt til midten av bygget, her er kjernen med blant annet toaletter og heisfunksjoner. Det blir en sosial sone i midten av hver etasje, så her blir det mest «støy». Alle etasjer i Eufemia får sosiale soner med kaffebarer og sittegrupper for uformelle møter, i tillegg til større møterom. Ellers er etasjene utformet fra tankegangen «ringer i vann» rundt de sosiale sonene.

– Utenfor kjernen kommer møterommene, så kommer arbeidsplassene utenfor der igjen, sier Thorsen, som tilføyer at det legges opp til en blanding av cellekontorer og åpent landskap. Han viser en plantegning der det er tegnet inn ganske mange cellekontorer.

Ganske åpent

– Men bygget blir best med ganske åpne løsninger som kan deles opp, det blir ikke ett stort kontorlandskap. Vi har fått gode tilbakemeldinger fra andre interessenter for hvordan dette er løst, ikke bare fra PwC, sier han.

Mange av kontorene får en god utsikt mot Middelalderparken og Gamlebyen, mens andre kontorer er vendt mot Dronning Eufemias gate og Barcode. Deler av bygget får også utsikt mot fjorden og utsyn til Eufemias Plass. Thorsen sier at plassen får kunstbenker fra den anerkjente kunstneren Jeppe Hein og blir det han kaller for et spennende blikkfang og møtepunkt.

Eufemia får miljøsertifiseringen «BREEAM Excellent», som er den nest beste BREEAM-sertifiseringen, og trolig energiklasse B.

I 1. etasje blir det naturlig nok et resepsjonsområde, og så blir det trolig to til tre handelsarealer og dermed publikumsrettede funksjoner. Mot Bispevika legges det opp til serveringssteder, og i alt er det snakk om 1000 kvadratmeter med publikumsarealer. Kantinen skal også legges til 1. etasje, men her er en endelig løsning ennå ikke valgt.

– Vi ser på muligheten for at kantinen skal bli offentlige tilgjengelige lokaler for publikum og som kan deles med PwC, men vi har ennå ikke bestemt oss, sier OSU-sjefen

OSU er altså ikke alene om å bygge store kontorbygg i området, snaut 14 000 kvadratmeterstore «Diagonale» skal som egen sake viser også ferdigstilles og stå klart om et drøyt år.

– Kapasiteten øker i Bjørvika, er det etterspørsel nok i dagens marked?

– Eufemia er ennå ikke fullt utleid, men vi opplever at det er en veldig bra interesse og tror realistisk sett at vi kan leie ut de eksisterende lokalene, svarer Thorsen. Han håper de kan lande ytterligere én stor leietaker innen noen måneder, og det pågår for tiden flere prosesser mot andre mulige leietakere.

God interesse

Så langt er det altså tegnet én stor leiekontrakt, PwC skal leie snaue 10 000 kvadratmeter. PwC flytter ikke langt, som første leietaker i Barcode-rekken i 2007 kom de inn i Dronning Eufemias gate 8, men flytter nå på skrå over den nye paradegaten i Bjørvika.

– Eufemia blir et enbrukerbygg eller et bygg for et fåtall leietakere. Vi ser for oss et hovedkontor for et større selskap, sa Thorsen til nettstedet NE nyheter i november 2014.

– Hva kan du si om fremtidige leietakere?

– Drømmeleietakeren vil være én stor leietaker til som PwC, og som leier 6.-8.etasje i bygget. PwC skal ha 2-4.etasje, samt et lite areal i 5. etasje, i tillegg har de opsjon på noe mer arealer. 5. etasje i Eufemia blir derfor ekspansjonsetasjen, sier Thorsen.

– Hvilke typer leietakere går dere etter?

– Vi har ikke begrenset oss til bedrifter i området rundt, men ser etter leietakere som passer inn i Bjørvika og kan styrke områdets merkevare. Vi vurderer både meglere, finansaktører og advokater, dette er attraktive leietakere, sier Thorsen. Hittil har ikke et rendyrket advokatselskap valgt å etablere seg i Bjørvika, men det arbeider naturlig nok en rekke advokater i de store konsulentselskapene i området, som i PwC.

Dyre kulturminner

– Hva håper dere på av leienivåer?

– Vi tror på godt oppe på 3000-tallet, gjennomsnittlig kontorleie i Eufemia bør ligge over 3000 kroner kvadratmeteren.

Eufemia er planlagt å stå i april 2019, og PWC skal etter planen flytte inn i sine nye lokaler i Eufemia 1. mai 2019.

– Vi håper det er flyttet inn flere i bygget på det tidspunktet, sier Thorsen.

Byggearbeidene for Eufemia startet for et halvt år siden. Thorsen regner med at grunnarbeidene og kjelleren tar ett år å ferdigstille, deretter begynner bygget å reise seg. Å bygge i Oslos kanskje mest historiske område, er ikke uproblematisk. OSU har opplevd at mye arbeid og ikke minst kostnader er knyttet til de mange kulturminnene i Bjørvika.

– Ja, for hele Bispevika og Barcode har vi nok brukt 200 millioner kroner på kulturminnene, anslår Thorsen. Derimot har det vært lite med forurensede masser.

– Det har vært noe, men ikke av de dimensjonene knyttet til kulturminner, sier han.

OSU er en eiendomsutvikler, som betyr at de ikke skal ha et langsiktig eierskap til byggene de fører opp. Eufemia er intet unntak i så måte.

– Vi vurderer et salg så snart vi er kommet langt nok med utleiearbeidet. Bygget kan i løpet av neste år være ute i markedet for et salg, spår Thorsen.

Mye gjenstår

Men OSU er på ingen måte ferdig med sin utbygging i Bjørvika etter ferdigstillelsen av Eufemia.

– Nei, vi har en stor tomt igjen, den såkalte C6-tomten som ligger bortenfor Eufemia, og som har en bred regulering. Opprinnelig var tomten tiltenkt Kulturhistorisk museum. Totalt kan vi bygge 50 000 kvadratmeter her, fordelt på næring og bolig. Vi holder for tiden på med en mulighetsstudie for tomten i samarbeid med Oslo kommune, forteller Thorsen.

En mulighet på denne tomten er en brannstasjon i kjelleren i hovedbygget, dagens hovedbrannstasjon i Oslo under regjeringskvartalet må nemlig bort innen 2020, fordi den ligger rett ved innfartsåren til kvartalet.

– Hva med boligutviklingen i Bjørvika, hvor mye står igjen her?

– Vi kan bygge ca. 250 000 kvadratmeter med boliger i Bispevika syd og nord, fordelt på 1500 enheter. Det er en planlagt utbygging over ni år, men det kan gå vesentlig raskere hvis markedet holder seg like godt som i dag. Det tror vi imidlertid ikke det gjør, svarer Thorsen.