Pandemien har hatt stor påvirkning på kontorleietakerne, og de fleste har hatt en lengre periode med hjemmekontor. Endelig har påbudet om hjemmekontor forsvunnet for de fleste av oss, og det er snart tid for å vende tilbake til kontoret, helt eller delvis og med enkelte restriksjoner fortsatt. Til tross for unntakstilstanden vi har hatt med pandemi, har kontorleieprisene blitt ganske lite påvirket siste året. Det vil si, de har ligget ganske flatt. Hvordan de hadde gått uten en pandemi vet vi ikke, men vi tror pandemien har forsinket leieprisvekst, og ikke drevet snittprisene særlig ned.
Økt volatilitet
Når det er sagt har det likevel vært større volatilitet og usikkerhet i de snittprisene som har blitt rapportert inn til Arealstatistikk i kvartalene gjennom pandemien. Den underliggende trenden er likevel mer eller mindre flat over siden slutten av 2019. Denne økte volatiliteten anses også som en konsekvens av hvordan pandemien har endret dynamikken i markedet og sammensetningen av leieavtaler innenfor hvert kvartal. Økt volatilitet er også en konsekvens av økte leieprisforskjeller i markedet generelt, men stadig større forskjell i leiene i Oslo sentrum sammenlignet med områdene i randsonen av byen. Det bidrar også til at gjennomsnittstallene hvert kvartal blir mer utsatt for tilfeldig variasjon i geografisammensetningen i arealer som leies ut.
Fremover ser vi imidlertid tegn til økte leiepriser. Det bygges ikke særlig mye nytt kontorareal, og etterspørselen er ventet å stige som følge av økt sysselsetting og at leietakerne vil oppdage sine behov og igjen ta beslutningene de ikke turte å ta gjennom pandemien. Samtidig som vi tror pandemien vil kunne endre kontormarkedet på flere måter, er vi ikke av den tro at det vil få avgjørende konsekvenser for etterspørselen totalt sett. Våre prognoser viser derfor økning i leieprisene fremover, med sterkest vekst i Oslo sentrum, og noe mer beskjeden prisvekst i randsonene. Altså en fortsettelse av trenden vi så før pandemien.
Bra aktivitet så langt i 2020 og mulighet for betydelig økning fremover
Så langt i 2021 har aktiviteten vært overraskende bra. Ifølge Arealstatistikk ble det totalt signert kontrakter for drøye 340 000 kvm med kontorarealer i første halvår i år. Det er omtrent 30 000 kvm mer enn første halvår i fjor, og tilsvarende mindre sammenlignet med første halvår 2019. Volumet av signerte leieavtaler som registreres kan variere ganske mye fra halvår til halvår, avhengig av tilfeldigheter og utløpstruktur på kontrakter i markedet. Effekten av pandemien er vanskelig å isolere fra tallene, men vi kjenner til flere eksempler på leietakere som har valgt å utsette prosessene med å finne nye lokaler til pandemien er over. Det kan bety at leietakerne enten har utsatt beslutningen til nærmere utløpet av kontrakt, eller at man har forhandlet med gårdeier for en forlengelse av eksisterende kontrakt. Sistnevnte vil i så fall telle med i volumet som registreres hos Arealstatistikk. Det er vrient å fremskaffe nøyaktige og komplette oversikter over andelen som reforhandler, men vårt inntrykk fra diskusjoner med leietakere under pandemien, er at påløpte prosesser har blitt forskjøvet til man har mer oversikt over konsekvensene. Dette kan bety at etterspørselen i kontormarkedet har blitt forskjøvet til pandemien er anset som over, eller at man har fått bedre oversikt. Denne forskyvningen kan muligens gi et prispress oppover på leiene, ettersom det ikke er veldig mye areal ledig til å holde prisene lave ved en brå økning i etterspørsel. Vi vet også at en del større leietakere med utløp i 2023 har kommet inn i markedet siste tiden for å ha god nok tid til en vurderingsprosess før utløpet av kontrakt. De som har avventet pandemien, kan da være i markedet samtidig som den ordinære syklusen av kontraktsutløp, og dette kan skape større etterspørsel på kort sikt enn man normalt kunne ha ventet.
