– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Fabritius seg fra andre gårdeiere?
– «På lag med kunden» underbygger hvordan vi forholder oss til våre leietakere. God dialog er kjernen i et godt forhold mellom oss og leietaker. Fabritius er en forholdsvis liten organisasjon, med kun 12 ansatte, men det er mange av oss som har en eller annen direkte dialog eller oppfølging av kundene våre. Når det en sjelden gang oppstår utfordringer er det da viktig å ha fokus på å finne gode balanserte løsninger for alle parter, noe vi mener vi er gode på etter mange år i bransjen. Raushet, langsiktig fokus og begrenset detaljstyring gir ofte gode og raske løsninger.
Et av områdene vi skiller oss ut fra en del andre aktører, er at vi i tillegg til å være eiendomsbesitter, i like stor grad er en stor eiendomsutvikler. Hovedtyngden i porteføljen vår er egenutviklede eiendommer, med fokus på lager- og logistikkeiendom. Vi har også en stor andel enbrukerbygg, som er bygget spesielt til den enkelte leietaker, dette skaper en spesiell knytning mellom leietaker og utleier. Vi kjenner leietakers behov og ønsker, samtidig kjenner vi byggene våre meget godt.
Fabritius har et langsiktig perspektiv og styrer etter tre hovedverdier; kvalitetsbevisst, partnerorientert og fremoverlent. Vi har alltid fokus på kvalitet i byggene og prosesser, godt samarbeid uansett leietaker og jobber med det å være nok fremoverlente. Vi utforsker nye løsninger som kan gi fordel for alle parter. Å være leietaker hos oss er trygt, hyggelig og enkelt. Vi legger alt til rette for at de som leier hos oss skal ha én mindre ting å tenke på i hverdagen.
– Hvor viktig er det å være nær en stor hovedvei?
– Innenfor lager- og logistikk er det å være nært en av hovedfartsårene en av de viktigste kravene når det kommer til etablering. Det er logistikken i forhold til kundenes plassering som styrer hvilken beliggenhet som er mest attraktiv, og om man ender opp langs en hovedfartsåre nordover mot Gardermoen eller hovedfartsårene sørover. En vesentlig andel av logistikkaktørenes kostnader er knyttet til selve frakten og logistikkflyten, noe som tilsier at det er mye å hente på riktig beliggenhet. Samtidig stilles det ofte krav til å være tett på Oslo, både som et element i distribusjon, men også som en effekt av å få tak i ansatte, men dette kan naturlig nok variere betydelig mellom ulike aktører. De som har hovedkontor eller større andel kontorer som en del av lagrene ender oftere opp i nordaksen og tett på Oslo. Utfordringen er at beliggenhetene tett på Oslo sakte men sikkert «spises» opp av boligutvikling, og til tross for store landområder er det lite ledige tomter for lager- og logistikk tett på Oslo. Nordover er det lite før Gardermoen og dette er en av grunnene til at vi sammen med partnere har kjøpt opp drøye 1.000 mål tomt til lager- og logistikk på Gardermoen. For å kunne tilby et større område innenfor 25 min fra Oslo, har vi nå igangsatt utvikling av rundt 480 mål nord for Drøbak.
– Hvilke leietakere bør være nær de store hovedfartsårene?
– Dette er i hovedsak styrt av hver enkelt bedrifts egenart, kundedistribusjon og behov knyttet til arbeidsmarkedet, men slik vi erfarer det ønsker de fleste en viss tilknytning til hovedfartsårene. Hvilke krav som stilles til om det skal være minimum 5 eller 10 minutter unna varierer. Når man snakker om hovedsfartsårer, så er det også viktig å ha med seg at mange aktører får mye frakt over sjø og beliggenhet tett på havner eller flytransport kan være en vel så viktige kriterier for mange. Vi jobber med utvikling av et prosjekt på en tomt vi har ved siden av Moss Havn sin dryport, og her er det vært interesse fra flere med en eller annen tilknytning til Moss Havn.
– Hva er fremtidens logistikkbygg og hvordan jobber dere med dette?
– Fremtidens logistikkbygg er miljøsertifiserte og i stor grad automatiserte. De er bygd for å vare og ha en kostnads- og miljøeffektiv drift. Automatisering er også noe som har en kraftig vekst og vi ser at dette utvikler seg så raskt at omfang og løsninger gjerne endres gjennom prosjektfaser. Med en slik utvikling er det viktig å ha bygg som har fleksibilitet for ulik drift og løsninger. Automatisering, som krever en del strøm, vil også kunne ses i sammenheng med miljøfokus og nye løsninger for bærekraftig drift og energibruk. Fabritius er i prosess med å etablere solcelleanlegg på et av våre bygg, dette gir en fornuftig lønnsomhet for både leietaker og oss. Fokuset på miljø øker og flere leietakere etterspør nå sertifiserte lager- og logistikkbygg, og det samme gjør investorer. Fabritius har signert Grønn Byggallianse og Norsk Eiendom sine 10 strakstiltak og jobber med flere ulike konkrete miljøprosjekter på eksisterende bygg. På nybygg vurderer vi å BREEAM sertifisere fremtidige bygg og vi har også planer om å teste BREEAM In-use.
Vi ser også at det stadig kommer større bygg og med tanke på kostnadsbesparelsene ved å bygge stort tror vi dette er en utvikling som vil fortsette. Fabritius ønsker derfor å ta en mer aktiv rolle fremover, vi ønsker i enkelte tilfeller å bygge større bygg enn det leietaker egentlig trenger i første omgang med utleierisiko på restarealet, slik at vi på sikt kan tilby leietaker fleksibilitet og mulighet for utvidelse. På de største utviklingsområdene våre kan man også tenkt seg at det er et marked for at vi som utvikler og eier i samarbeid med en 3PL aktør kan bygge et lager, som i hovedsak kunne vært et bufferlager med korte kontrakter for omkringliggende leietakere.
– Hvor er markedet mest vibrerende for tiden?
– Vi ser at utleie av eksisterende lokaler, da spesielt de litt mindre lokalene er et meget godt marked. Leieprisene på brukte arealer overgår i mange tilfeller helt nye bygg, ettersom de er tilgjengelig nå. Det er få som bygger nybygg for småaktører, her ser vi potensiale og vurderer derfor og etablert noen lagerbygg tilpasset mange småbrukere.
Ser vi bort fra dette er sentrumsnære lager- og logistikkbygg meget attraktive. Vi har et bygg i Haraldrudveien 11 på Brobekk, hvor leietaker flytter ut i slutten av 2020. Her har vi hatt meget god respons fra flere leietakere, og vi regner med at denne er leid ut i god tid før den fristilles.
Generelt ser vi et positivt marked med gode muligheter for å få utviklet nye prosjekter på Gardermoen, når regulering trolig lander i løpet av sommer/høst 2020, og i Oslo Logistikkpark Drøbak, vårt store tomteområde rett sør for Oslo.
– Hva er den største fallgruven for leietakere?
– Mange prosjekter blir bygget for små! For stort fokus på kostnadsbesparelser kan føre til prosjekter som passer godt til dagens drift og en viss vekst, men vi ser at leietakere i stor grad tar for liten høyde for vekst og har behov for ytterligere arealer allerede etter noen få år. Er det ikke rom for utvidelse eller å øke areal i eksisterende bygg, kan dette gi lite optimale løsninger for drifts- og kostnadseffektiviteten. Dette kan løses gjennom å sørge for at byggets tomt har potensiale for utvidelse eller at man får med seg utleier på en løsning som kan gi fleksibilitet på sikt. Er leietaker innstilt på å få til gode balanserte løsninger for dette, er Fabritius alltid positive til å diskutere ulike løsninger.
