Vi venter en vekst i snittleien i Oslo på 5 prosent i år og 7 prosent årlig i 2018 og 2019. Samlet leieprisvekst i perioden estimeres med andre ord til 20 prosent, tilsvarende en vekst i realleien på ca. 14 prosent gitt Norges Banks inflasjonsprognoser.

Snittleien i Oslo steg litt i overkant av KPI i fjor, og leieprisveksten er nå i ferd med å skyte fart. Moderat nybyggingsaktivitet og høy boligkonvertering begynner gradvis å materialisere seg i ledighetsstatistikken. Kontorledigheten er nå 7,7 prosent, etter å ha falt med om lag 0,2 prosentpoeng siden i høst. Våre prognoser for nybygging, konvertering og absorpsjon tilsier at kontorledigheten bunner ut i underkant av 6 prosent i 2019.

Dersom vår prognose materialiserer seg vil realleien for lokaler med god standard i sentrum være på «all time high» ved utgangen av 2019. Vi må tilbake til slutten av 80-tallet for å finne sammenlignbare nivåer på realleien i sentrum. Så lenge det er relativt lett å fremskaffe nye kontorarealer kan man hevde at realleien ikke bør stige over tid. Rekordlave realrenter og yielder bør strengt tatt også trekke i retning av lavere leienivåer. Årsaken til dette er at høy salgsverdi gir utviklerne større profitt som bør normaliseres over tid og at leasingkostnaden på et kapitalintensivt driftsmiddel bør falle når prisen på kapital faller (alt annet likt). På den annen side har byggekostnadene steget vesentlig mer enn KPI i perioden. Og vi har dessuten sett en betydelig økning i krav til standard, effektivitet og beliggenhet. I dette perspektivet er det gode grunner til at realleien stiger.

Moderat vekst i et historisk perspektiv

Selv om det ligger an til en relativ sterk leieprisvekst blir oppgangen forholdsvis moderat sammenlignet med tidligere perioder hvor kontorledigheten har vært nede på femtallet eller lavere. I oppgangsperioden fra 1995 og frem til IT-boblen sprakk i 2001, og i årene fra 2005 til 2008, steg realleien for kontor med god standard sentralt i Oslo henholdsvis 50 og 40 prosent.

Selv om markedsbalansen strammer seg til de kommende årene tror vi ikke vi får et liknende rally i leieprisene. Før oppgangsperiodene som startet i henholdsvis 1995 og 2005 hadde leieprisene falt svært mye i forkant, slik at man hadde en betydelig innhentingseffekt. Et slikt innhentingspotensial er ikke til stede i samme grad i dag hvor realleien allerede er på et høyt nivå. I tillegg var disse oppturene preget av eufori. Kontorledigheten ble i stor grad drevet ned av sterk sysselsettingsvekst og optimisme blant bedriftene. Denne gangen er det primært lav nybygging og høy konverteringstakt som legger grunnlaget for synkende ledighet.

Leieprisveksten ujevnt fordelt

Vi forventer at leieprisveksten kommer til å bli ujevnt fordelt mellom ulike områder fordi det er stor forskjell i utbudet. Samlet kontorledighet i CBD, Bjørvika, Sentrum og Indre by er nå 5,7 prosent, noe som er det laveste nivået vi har målt på denne siden av finanskrisen. Markedsbalansen begynner med andre ord å stramme seg godt til i sentrumsområdene, og vi ser at leieprisveksten er tiltakende. Derfor forventer vi en leieprisvekst på opp mot 10 prosent i sentrum i 2017.

Situasjonen i sentrumsområdene står i sterk kontrast til en del andre kontorområder hvor utbudet er stort. I vestlige områder, som Lysaker og Fornebu, er ledigheten fortsatt rundt 15 prosent. I østlige områder er ledigheten noe lavere, men her er nybyggkapasiteten stor. På Bryn og Helsfyr er det for eksempel nå til sammen 125 000 kvm i prosjekterte nybygg hvor det jobbes aktivt i markedet med å skaffe leietaker. Områder med høy ledighet og stor nybyggkapasitet vil få en begrenset vekst i leienivåene, og vi venter at leieprisveksten blir på linje med KPI.

Tiltakende nybygging og avtakende konvertering i 2019

Selv om det de siste månedene har blitt klart at det igangsettes tre nybygg med ferdigstillelse i 2018, blir volumet likevel ikke særlig høyere enn vi allerede hadde tatt høyde for. Estimatet for 2018 er oppjustert med 10 000 kvm til 110 000 kvm. I 2017 tilføres kontormarkedet 80 000 kvm. Samlet nybyggvolum disse to årene tilsvarer om lag volumet som tas ut av markedet for å konverteres til bolig, handel, hotell og utdanningsformål.

Det er imidlertid tre gode grunner til at vi vil se tiltakende nybyggingsaktivitet i 2019. For det første har flere store leietakere kontraktsutløp, slik at det er lettere å få tak i en ankerleietaker. For det andre vil fallende kontorledighet føre til at det blir relativt sett få alternativer i eksisterende bygg. Og for det tredje bidrar et høyt leienivå og fortsatt lav yield til at mange prosjekter blir svært lønnsomme for utviklerne.

I boligmarkedet er balansen mellom tilbud og etterspørsel i ferd med å endres. Nybyggaktiviteten har tatt seg kraftig opp, og igangsettelse av nye boliger i Oslo og Akershus er på et rekordhøyt nivå samlet sett. Samtidig har befolkningsveksten kommet kraftig ned, og var bare 1,3 prosent i Oslo i fjor. Til sammenligning var veksten 2,1 prosent i 2014.

Samtidig som at balansen mellom tilbud og etterspørsel er i ferd med å endres, er effekten av rentenedgangen tatt ut og ny boliglånsforskrift har nylig trådt i kraft. I tillegg er gjelden til norske husholdninger på et høyt nivå og makroutsiktene tilsier svak reallønnsvekst. Vi forventer derfor at boligprisveksten i Oslo skal avta kraftig i løpet av 2017.

Parallelt med at boligmarkedet går mot en avkjølning, venter vi at kontormarkedet får lav ledighet og høy vekst i leieprisene. Kombinerer vi dette med at de lavthengende konverteringsfruktene tas først, tror vi på litt lavere konverteringsvolum etter 2018. 2019 vil derfor trolig være det første året hvor vi får betydelig vekst på tilbudssiden igjen. Nettotilførselen ligger likevel an til å bli betydelig lavere enn historisk snitt.

Høyt signeringsvolum, men treg etterspørselsvekst

Arealstatistikk registrerte et samlet volum på 688 000 kvm i signerte kontrakter i 2016. Dette er en økning på hele 23 prosent fra 2015, og 35 prosent høyere enn bunnåret 2014. Til tross for tiltakende signeringsaktivitet er netto absorpsjon av kontorarealer (etterspørselsveksten) fortsatt svak. Netto absorpsjon i fjor var om lag 25 000 kvm. Etterspørselen har vært svært svak i perioden 2014 til 2016 med en samlet netto absorpsjon på kun 10 000 kvm.

Vi tror det fortsatt tar litt tid før absorpsjonen tar seg skikkelig opp. Riktignok er det stigende optimisme blant bedriftene, men forventningene til fremtiden er fortsatt på et moderat nivå historisk sett. Det virker dessuten som at det er få kontorintensive bransjer som venter sterk bemanningsvekst, og det er ingen drahjelp fra store børslokomotiver som Telenor, DNB og Statoil. Likevel forventer vi at deler av NAV Oslos estimerte sysselsettingsvekst på 7 500 personer i 2017 tilfaller kontormarkedet.

God tilgang til offentlig kommunikasjon er en hygienefaktor

Vi er inne i en periode der vi ser endringer i hvilke kvaliteter leietakerne vektlegger. God tilgang til offentlig kommunikasjon har blitt en hygienefaktor og er ikke nødvendigvis nok til å vinne i kampen om leietakerne. Vi opplever at leietakerne i større grad vil sitte i urbane områder med godt servicetilbud i nærmiljøet, hyggelig atmosfære og «walkability». CBD og deler av Oslo sentrum har naturligvis alltid scoret godt på disse parameterne, men nå ser vi at flere områder er i ferd med å utvikle disse egenskapene og bli mer attraktive kontorområder. Kvadraturen, området rundt Youngstorget og andre deler av indre øst, samt Nydalen, er inne i en svært positiv utvikling. Områder med manglende urbanitet sliter i større grad.

I fjor så vi at Elkjøp og IBM valgte å flytte fra Lørenskog og Kolbotn til henholdsvis Nydalen og Sundtkvartalet. Samtidig valgte Microsoft å flytte fra Lysaker til Bjørvika. Alle tre er eksempler på hvordan bedrifter posisjonerer seg for å tiltrekke seg de beste hodene.