Analytiker Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling er ikke i tvil om at det mest populære kontorområdet i 2018, Oslo indre sentrum og CBD, vil bli brennhett også i 2019. Han viser til historisk lav og fallende ledighet i sentrumsområdene, med lav ledighet i et par år til. Det sørger lav ferdigstillelse av nye kontorbygg for og det faktum at det som ferdigstilles i stor grad er utleid. 

– Sentrumsområdene er etterspurt, i enda større grad enn tidligere om man ser på søk i fjor. Vi har allerede opplevd en markant leieprisoppgang for topplokaler i sentrum og CBD, mens prisene har stått relativt stille i klyngene i øst, blant annet grunnet konkurrerende nybyggprosjekter, sier Ramcilovic. 

 Større prisforskjell 

Det har gitt en større differanse i leieprisene mellom sentrumsbeliggende kontoreiendommer og de som ligger en relativt kort t-banetur unna sentrum.  

– Utviklingen taler for at prisutviklingen i sentrum på et tidspunkt vil flate ut og at kostnadsbevisste leietakere vil flytte ut av sentrum, for eksempel offentlige aktører. Men vi forventer å se svært høye leier på enkelte toppbeliggenheter også i 2019. De meste kresne leietakerne har lite å velge i og i en del virksomheter er noen titusener per år per ansatt ikke en avgjørende kostnad sett opp mot lønnskostnader og viktigheten av å kunne tiltrekke seg de rette ansatte, sier Ramcilovic. 

Samtidig presiserer DNB-analytikeren at ikke alle sentrumslokaler oppnår nye rekorder. 

– Er beliggenhet og standard et hakk under de beste lokalene, vil man kunne havne i konkurranse med høystandard nybygg med rimelige leiepriser nær T-banestasjoner. 

Skøyen og ytre sentrum 

Thomas Ramcilovic mener også Skøyen og ytre sentrum blir et «hot» kontorområde i 2019.  

– En svært lav ledighet i sentrumsområdene kan gi kamp om lokalene, og også bidra til at leietakerne ser til sentrumsnære klynger med et godt kollektivtilbud. På Skøyen har man også et bydelssentrum med et bredt tjenestetilbud. Skøyen er et område hvor nybyggvolumet som tilføres markedet har blitt absorbert uten at ledigheten har gått opp det siste året. På kort sikt vil det neppe igangsettes større nye kontorprosjekter inntil videre i og med at de meste aktuelle utbyggerne er avhengige av større utnyttelse enn dagens regulering tillater, sier Ramcilovic. 

Han mener de beste beliggenhetene utenfor det som defineres som indre sentrum også trolig vil få et oppsving som følge av press i sentrum. 

– Dette gjelder særlig om man har gangavstand til Nationaltheateret. 

Not i 2019 

Noe av det som DNB-analytikerne regner som «Not» i kontormarkedet i 2019, er områder med beliggenhet utenfor etablerte klynger. Også Fornebu er et område som DNB Næringsmegling er skeptisk til. 

– Ledigheten på Fornebu har falt noe fra høye nivåer i vår ledighetsmåling. Det skyldes dels at store fremleielokaler har blitt trukket fra markedet. Dels er nok dette fordi bedriftene, ikke minst innen oljerelatert virksomhet, har blitt mer optimistiske og ser at de likevel kan få bruk for ledige lokaler. Dels er det nok også slik at det er krevende å fremutleie og prisene blir deretter. Fornebu har en utfordring i at man mangler nærheten til tog og/eller T-bane som leietakerne etterspør og som ikke minst nybygg i øst kan tilby. Vi venter et fortsatt utfordrende leiemarked på kort sikt, på lengre sikt vil Fornebubanen kunne øke områdets attraktivitet, sier Ramcilovic. 

 Dør ut 

DNB Næringsmegling levner ikke nye håp for flere av eiendommene som ligger utenfor etablerte klynger. 

– Beliggenheter utenfor klyngene er lite hotte og dør ut som kontorområder. Kontorbyggene konverteres gjerne til bolig eller annet formål, sier Ramcilovic. 

Han viser til at leietakerne etterspør nærhet til kollektivknutepunkter, det skal gjerne være maks fem til syv minutters gange til en t-banestasjon. 

– Det siste året har vi også sett flere søk som ikke legger inn bestemte områder, kun et krav til kollektivnærhet, sier DNB-analytikeren.