Leie av lokaler i kjøpesenter – syv særtrekk

Leie av lokaler i kjøpesenter skiller seg fra alminnelige næringsleieforhold. Dette skyldes at leieforholdet inngår i en større eller mindre privatkunderettet konsumvirksomhet, noe som påvirker leieavtalen. Leietaker vil for eksempel ønske å tilby et størst mulig vareutvalg til egne kunder, mens utleier på sin side vil måtte ta hensyn til butikksammensetningen og senteret i sin helhet.

De fleste utleiere av lokaler i kjøpesentre har selv utviklet en standard leieavtale, som inneholder den nødvendige skreddersøm for å tilpasse situasjonen man har i et konkret kjøpesenter. I mai 2022 ble det lansert en standardkontrakt for leie av handelslokaler i kjøpesenter i regi av Norsk Eiendom m.fl. («Kjøpesentermalen«), og som var ment som en balansert samling av tilpasninger som følger av bransjepraksis. Kjøpesentermalen har samme oppbygning som de øvrige meglerstandarder, men inneholder en rekke særbestemmelser som er tilpasset leieforholdets karakter og kontekst. Kjøpesentermalen kan være et godt utgangspunkt både for leietaker og utleier – ettersom denne fremstår noe mer balansert enn leieavtalene som er utarbeidet hovedsakelig kun av utleier.  Vi erfarer imidlertid at de fleste utleiere av kjøpesenter-lokaler fortsatt benytter sin egen mal, som ikke er overraskende.

Nedenfor har vi trukket frem syv forhold i kjøpesenterkontrakter som partene bør være oppmerksomme på ved avtaleinngåelsen. Oversikten er ikke ment å være uttømmende. Vi viser løpende til hvordan de ulike forholdene er hensyntatt i Kjøpesentermalen. Poengene er imidlertid like relevante i kjøpesenteravtaler som bygger på andre standarder.

1) Leien

I leieavtaler om kjøpesenterlokaler er det ikke uvanlig å avtale en omsetningsbasert leie, istedenfor en fast leie med årlig leieregulering. I Kjøpesentermalen kan partene velge mellom fastleie eller omsetningsbasert leie. Omsetningsbasert leie innebærer at leietaker betaler en viss prosentandel av brutto årsomsetning eksklusive merverdiavgift som årlig vederlag. Omsetningsleie kombineres ofte med minimumsleie, som sikrer utleier et fast minstebeløp hvert år. Minimumsleien vil være gjenstand for årlig leieregulering.

Ved valg av omsetningsbasert leie bør partene ta stilling til, og spesifisere, hva som skal inkluderes i beregningsgrunnlaget. Skal f.eks. omsetning generert helt eller delvis utenfor leieobjektet inkluderes? Dette er særlig aktuelt og viktig å være bevisst på dersom leietaker i tillegg driver internettbasert salg, «klikk og hent» og lignende.

2) Tilpasning av lokalet og særavtaler om leiebetaling

Det er ikke uvanlig at leietaker får helt eller delvis leiefritak, trappetrinnsleie eller liknende den første tiden i leieobjektet, eller at leieavtalen på annen måte tar hensyn til at den første tiden i leieobjektet kan være preget av noe innkjøring i lokalet, på senteret og i det lokale markedet.

Normalt vil leietaker ha behov for tilpasning av handelslokalet før det kan åpnes for kunder. Tilpasning kan skje før eller etter overtakelse, noe Kjøpesentermalen har egne bestemmelser om. I forlengelsen av dette må partene ta stilling til om leien skal betales fra overtakelse eller åpningsdato etter tilpasningene er ferdige. Det er viktig at partene ser bestemmelsene i sammenheng, herunder tidspunkt for gjennomføring av tilpasninger, og at man er klar over at det uansett kan ta noe tid før omsetningen i lokalet tar seg opp.

3) Tillatt bruk av lokalet

Virksomheten som er tillatt i lokalene er ofte regulert med større detaljnivå i leieavtaler om kjøpesenterlokaler enn i alminnelige leieavtaler. I Kjøpesentermalen legges det opp til en relativt detaljert beskrivelse av virksomheten i leieobjektet, med angivelse av konsept og butikknavn/kjedetilknytning. Formålet med en utførlig beskrivelse av leietakers virksomhet, er utleiers behov for kontroll med og oversikt over virksomheter på kjøpesenteret. For leietaker er det viktig å utarbeide en presis, men ikke unødvendig detaljert, konsept- og virksomhetsbeskrivelse.

Endringer av virksomheten slik denne er beskrevet ved avtaleinngåelsen er normalt ikke tillatt uten utleiers samtykke. I Kjøpesentermalen er leietaker gitt en viss fleksibilitet ved at nektelse av samtykke krever saklig grunn. Utleier er imidlertid gitt en ganske vid adgang til å nekte, ettersom opprettholdelse av kjøpesenterets virksomhetsprofil/ virksomhetssammensetning skal anses som en saklig grunn. For leietaker er det derfor viktig at den beskrivelsen av virksomheten som inntas ikke er så snever at enhver tilhørende virksomhet faller utenfor.

4) Eksklusivitet

I Kjøpesentermalen er det presisert at leietakers virksomhet ikke er eksklusiv for kjøpesenteret, og at utleier fritt kan tillate skifte av bransje eller etablering av konkurrerende virksomhet på kjøpesenteret. Bakgrunnen for Kjøpesentermalens presisering på dette punkt er en praksis som har utviklet seg der utleier forplikter seg til ikke å tillatte virksomhet på kjøpesenteret i samme bransje, da dette kan gi økt konkurranse og dermed gi lavere omsetning i leieobjektet. Vi har også sett eksempler på at leietaker forplikter seg til ikke å åpne konkurrerende virksomhet innen en nærmere angitt avstand fra leieobjektet.

Partene bør være oppmerksomme på at eksklusivitetsklausuler ikke er et rent kommersielt punkt, da eksklusivitetsklausuler etter omstendighetene kan være i strid med konkurranselovgivningen. I den forbindelse nevner vi regjeringens forslag om å forby negative servitutter og eksklusive leieavtaler i dagligvaremarkedet som er egnet til å begrense konkurransen i dagligvaremarkedet. Forslaget til forskrift har vært ute til høring, og er nå til behandling i departementet.

5) Krav til leietakers forretningsdrift

Utleier av kjøpesenterlokaler har en sterk interesse i at virksomheten i leieobjektet er attraktivt i kjøpesenteret, både hva gjelder estetikk, vareutvalg, åpningstider og betalingsmidler. Kjøpesentermalen har derfor bestemmelser om blant annet krav til opprettholdelse av bransje- og servicestandard, vareutvalg, utforming av utstillingsvinduer og krav til tilgjengelige betalingsløsninger for kundene.

For utleier vil det være sentralt at leietakers virksomhet er åpen og i drift. Leietaker kan på sin side få behov for å stenge virksomheten i kortere eller lengre tidsrom, f.eks. ved mindre ombygginger eller ved personalmangel. Kjøpesentermalens utgangspunkt er at leietakers virksomhet skal være åpen og i drift innenfor kjøpesenterets åpningstider. Holder leietaker stengt, skal det som et utgangspunkt svares et gebyr eller betale tilleggsleie fastsatt til en prosent av leien. Kjøpesentermalen tar høyde for flere unntak, blant annet ved samtykke til stenging fra utleier eller stenging grunnet forhold utenfor leietakers kontroll.

6) Krav til kjøpesenterdriften

På samme måte som utleier har en interesse i at leietakers virksomhet er operativ og av en viss kvalitet, er det i leietakers interesse at kjøpesenteret som sådan drives på en god måte. Kjøpesentermalen stiller derfor krav til at kjøpesenteret skal drives på en måte som fremmer leietakernes forretningsdrift, og være en attraktiv markedsplass.

Utleiers plikter knyttet til kjøpesenterdriften må sees i sammenheng med leietakers plikt til å markedsføringsbidrag til utleier. Markedsføringsbidrag er et fastsatt beløp eller en prosent av leietakers omsetning som ifølge Kjøpesentermalen skal benyttes av utleier til markedsfremmende tiltak for kjøpesenteret, som bl.a. annonsering, underholdningsaktiviteter mv.

7) Rett til å flytte leietaker

Ved kjøpesenterdrift vil utleier det kunne få behov for å flytte eksisterende leietakere og disponere arealer på en annen måte enn ved avtaleinngåelsen. Kjøpesentermalen har en egen bestemmelse som regulerer utleiers rett til å disponere leietakers lokaler til fellesareal eller til andre leietakere.

Ved behov for flytting skal leietakers varsles, og samtidig presenteres med tegninger over erstatningslokale som i det vesentlige skal være av samme kvalitet som det opprinnelige lokalet. Dersom partene ikke blir enig om flytting, har leietaker rett til å si opp leieforholdet etter en nærmere avtalt frist.

Vinn-vinn for begge parter

Som alltid er det viktig å tilpasse leieavtalen til partenes konkrete behov og forutsetninger. I større grad enn hva som er vanlig ved for eksempel kontorleie, så kreves det i leieavtaler om kjøpesenterlokaler at utleier og leietaker samarbeider for å oppnå et attraktivt kjøpesenter samt god omsetning og drift av senteret. Dette fremtidige samarbeidet kan også tilsi en større grad av åpenhet i avtaleforhandlingene, og det vil være i begge parters interesse at leietakers rammebetingelser gjør at leietaker kan bygge opp virksomheten og klare seg godt. En balansert, gjennomtenkt og presis kontrakt som reduserer risikoen for konflikt, er med andre ord «vinn-vinn» for både leietaker og utleier.