I Stavanger-området (utenfor sentrum) er det en knallhard konkurranse om leietakerne innenfor kontormarkedet. Det har ført til at forskjellen i leiepris mellom de beste og mest moderne nybyggene og eldre og mindre moderne bygg er blitt mindre. For deg som skal leie lokaler gir det store muligheter.

Leieprisene

Ifølge EiendomsMegler 1 Næringseiendom er leieprisen for kontorbygg med normal standard på Forus mellom 700 og 950 kroner per kvadratmeter. Samtidig er leieprisen for kontorbygg med høy standard i samme område mellom 1100 g 1500 kroner per kvadratmeter.

I Stavanger sentrum er leieprisene for kontorbygg med høy standard 1500 til 2600 kroner meteren, mens den er 1200 til 1500 kroner meteren for kontorer med normalt standard. I randsonen av Stavanger må leietaker betale 1300 til 1600 kroner meteren for høy standard og 800 til 1300 kroner meteren for såkalt normal standard.

Men det er ikke alltid at det lønner seg å leie lokalene med lave priser og normal standard fremfor eiendommer med høyere leiepriser og høy standard.

Effektivitet i nye bygg

Leietakere fokuserer ofte på den oppgitte leieprisen per kvadratmeter når de ser etter lokaler. Men det kan ofte være et dårlig utgangspunkt. Det er mye viktigere å se på leiekostnadene per ansatt.

Eldre kontorbygg ble ofte bygd for cellekontorer, med bærevegger som har vanskelige plasseringer og mye areal som ikke blir brukt. Det er ikke uvanlig at leietakere i eldre bygg bruker 30 til 35 kvadratmeter per ansatt, noe som trekker bokostnadene per ansatt oppover.

I nye kontorbygg er gjerne byggene satt opp svært effektivt med opplegg for åpne kontorløsninger, slik at leietaker bruker vesentlig mindre areal per ansatt. I flere av de nye byggene er det snakk om at man trenger 20 kvadratmeter per ansatt, inkludert flere møterom og stillerom. I enkelte bygg kommer man langt under 20 kvadratmeter per ansatt. Jarl Endre Egeland i 2020park har tidligere i NæringsEiendom fortalt om en av leietakerne i hans bygg som brukte 12,94 kvadratmeter per arbeidsplass!

Leiekostnadene per ansatt

For en bedrift med 40 ansatte som skal ha kontor på Forus, blir det viktig å se på hvor effektivt de ansatte kan sitte. Dersom ett av alternativene er topp moderne kontorbygg med en leiepris på 1500 kroner per kvadratmeter, og man kun trenger 20 kvadratmeter per ansatt, blir den direkte leiekostnaden 1,2 millioner kroner, tilsvarende 30 000 kroner per ansatt. I tillegg kommer felleskostnader, som er lavere i nye bygg enn i eldre.

Flytter man inn i et eldre bygg hvor man må ha 30 kvadratmeter per ansatt og leieprisen er 950 kroner kvadratmeteren, så blir direkte leiekostnad 1,14 millioner kroner. Man betaler med andre ord kun 60 000 kroner mer i leieforholdet hvor leieprisen er mer enn 50 prosent høyere. Dersom felleskostnader var 250 kroner per kvadratmeter i begge byggene, vil felleskostnadene bli 100 000 kroner lavere i det nye bygget på grunn av arealeffektiviteten. Det er med andre ord billigere å «bo» i nye og arealeffektive bygg med høyere leiepriser enn eldre bygg med lavere leieprisen og dårlig utnyttelse av arealet.

Utfordringer i gamle bygg

Regnestykkene over viser den store utfordringen til de noe eldre byggene på Forus. De totale kostnadene for en leietaker kan bli like store i et gammelt bygg med lav husleie som i et nytt bygg med vesentlig høyere husleie. Og med den store ledigheten i området, er det mange relativt nye og moderne bygg som er tilgjengelig for leietakere.

Mye tyder på at en del av de eldre byggene kommer til å stå tomme lenge. Det gjelder særlig bygg som tidligere har hatt leietakere inne på lange kontrakter, og som nå må pusses opp for å få inn nye leietakere. Det er ikke regningssvarende for gårdeier å pusse opp disse gamle byggene på grunn av at leieprisene er lave.