Mangler – i praksis
Ikke sjelden havner leietaker i en situasjon der lokalene på overtakelsestidspunktet avviker fra det som er avtalt. Avvik fra kravspesifikasjon eller andre avtalte tilpasninger innebærer typisk en mangel som gir leietaker rettigheter overfor utleier.
Et praktisk eksempel kan være at utleier skal ordne dører som oppfyller kravene til universell utforming, få montert et visst antall nettverkspunkter per veggmeter, male veggene i bestemte farger og skifte ut all takbelysning til LED. Kostnaden er innbakt i husleien. Når leietaker skal overta lokalene har utleier satt inn nye dører, men de er ikke universelt utformet, det er for få nettverkspunkter, veggfargene er feil og de nye lysarmaturene bruker fortsatt halogenpærer. Hver av disse eksemplene innebærer en mangel som gir leietaker rettigheter.
Som disse eksemplene viser vil det i mange tilfeller være forholdsvis enkelt å konstatere en mangel. I praksis utformes det selvfølgelig også kravspesifikasjoner som etterlater rom for skjønn og dermed uenighet. I så fall blir bildet mindre sort/hvitt, og det blir mer utfordrende å etablere eller bli enig om at noe utgjør en mangel.
Artikkelforfatter: Sunniva Ekrem Skar, associate i Wiersholm.
Leietakers rettigheter
Visse typer mangler kan være av en slik art at de er avgjørende å få rettet for at leietaker i det hele tatt kan drive virksomhet i de nye lokalene. Andre typer mangler kan være mindre kritiske i den forstand at leietaker kan overta og drive virksomhet i lokalene på tross av mangler.
Etter husleieloven og meglerstandardene kan leietaker kreve at utleier bekoster og besørger retting av mangler. Retting skal skje innen rimelig tid etter at leietaker har fremsatt kravet. I dette ligger et krav om at mangelen må være rettet innen fristen. Det vil altså ikke være tilstrekkelig at rettingsarbeidene påbegynnes innen rimelig tid at kravet er fremsatt. I praksis hender det likevel at utleier ikke retter mangelen innen rimelig tid, at mangelen ikke blir tilfredsstillende rettet eller ikke rettet i det hele tatt. Utleiers profesjonalitet, lojalitet og velvillighet til å oppfylle rettekravet kan bli avgjørende.
I en slik situasjon kan leietaker selv rette mangelen, men i praksis engasjerer leietaker heller egne fagfolk til å gjøre arbeidet. Det koster gjerne tid og penger. Som regel vil leietaker kunne kreve erstatning for rimelige og forsvarlige kostnader som rettingen medfører.
Etter husleieloven og meglerstandarden for nye/rehabiliterte lokaler har leietaker i tillegg krav på et forholdsmessig leieavslag for perioden lokalene er mangelfulle. Blir leietaker påført øvrige tap som følge av at utleier misligholder sin retteplikt, vil likevel erstatningskravet i utgangspunktet være begrenset til leietakers direkte tap som følge av mangler. I praksis er leietaker dermed avskåret fra å kreve erstatning for omsetningstap og andre tapsposter knyttet til driften av leietakers virksomhet, altså tapene som slår hardest og leietaker antakelig er mest opptatt av å få erstattet.
Det er ganske vanlig at også «brukte» lokaler pusses opp i større eller mindre grad. Da gjelder det å være oppmerksom på hvilken meglerstandard leieavtalen eventuelt bygger på. I meglerstandarden for brukte/»as is»-lokaler er det en høy terskel for at leietaker skal kunne kreve leieavslag og erstatning – mangelen må være «vesentlig». Det må altså foreligge et markant avvik fra det som var avtalt mellom partene. Det skal mye til før denne vesentlighetsterskelen er overskredet.
Det hender at utleier er uenig i at et bestemt forhold er en mangel, eller at mangelen er vesentlig. I så fall må leietaker vurdere å ta rettekostnaden selv, eller i verste fall bringe spørsmålet inn for domstolene. Å innlede et leieforhold med en rettssak er ikke en god start for forholdet mellom partene. En rettssak tar dessuten lang tid, legger betydelig beslag på interne ressurser og kan være svært kostnadskrevende begge parter, spesielt den tapende parten.
Vær obs på utleier
Erfaring viser at valget av utleier fort kan få like stor betydning som hvilke juridiske rettigheter leietaker har. Det primære tiltaket for leietaker er krav om at utleier retter eventuelle mangler. Leietaker er i første omgang prisgitt at utleier faktisk retter mangelen. Oppfyller ikke utleier sin retteplikt, er det en risiko for at leietaker påføres et tap som ikke nødvendigvis blir erstattet i praksis.
Leietaker bør derfor gjøre en grundig bakgrunnssjekk og vurdering av utleier før en eventuell leieavtale inngås. Det bør undersøkes hvem som står bak utleier, og man bør så langt som mulig kontrollere om utleier er et selskap som økonomisk sett har troverdig mulighet til å oppfylle sine forpliktelser etter leieavtalen, inkludert eventuelle mangelskrav fra leietaker. Videre bør også utleiers historikk undersøkes nærmere, spesielt om utleier tidligere har vært i relevante konflikter med leietakere.
Akkurat som utleier i forkant gjør en slags kommersiell DD av leietaker, bør leietaker gjøre det samme av utleier – særlig hvis det skal inngås en langvarig leieavtale.
