Høy KPI-stigning i 2021
Med konsumprisindeksen (KPI) menes den offisielle konsumprisindeksen beregnet av Statistisk sentralbyrå. Konsumprisindeksen er en statistikk som beskriver den generelle prisutviklingen for varer og tjenester i markedet og er et mål på inflasjon. Formålet med å knytte leiens størrelse til utviklingen i KPI er å demme opp for endringen i kroneverdien, slik at leietaker til enhver tid betaler en husleie tilsvarende det leienivået som partene avtalte på tidspunktet for inngåelsen av leiekontrakten.
Den 10. januar 2022 ble det kunngjort at KPI steg med hele 5,3 % i perioden fra desember 2020 til desember 2021, hvilket er høyt historisk sett. I de fleste leiekontrakter for næringsleie reguleres leien imidlertid hvert år per 1. januar basert på siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Siste kjente indeks per 1. januar vil normalt være indeksen som kunngjøres 10. desember foregående år (den såkalte november-indeksen, se nærmere nedenfor). Tolvmånedersendringen kunngjort 10. desember 2021 var 5,1 %, hvilket altså er den prosentsats som vil være grunnlaget for leiereguleringen i 2022 for mange næringsleiekontrakter.
Artikkelforfatter: Senioradvokat Anna Falck-Ytter, i advokatfirmaet Wiersholm.
KPI-regulering etter husleieloven
Husleieloven § 4-2 angir regelen om indeksregulering av leie for både leie av lokaler og leie av bolig. Merk at ved leie av lokaler har partene adgang til å fravike bestemmelsen i leiekontrakten. Er ingen slik avvikende regulering inntatt i kontrakten, blir det husleielovens bestemmelser som gjelder.
I henhold til bestemmelsen i § 4-2 kan begge parter kreve leien endret under tre forutsetninger;
For det første kan endringen i leien ikke tilsvare mer enn endringene i KPI etter siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting vil enten være avtaleinngåelsen, eller det senere tidspunkt hvor leien ble indeksregulert eller justert til gjengs leie.
For det andre kan endringen tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting trådte i kraft. Det oppstilles altså en begrensning på at leien ikke kan reguleres hyppigere enn én gang i året.
For det tredje må den andre parten gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen i leien kan skje. Dersom utleier skal indeksregulere leien, har leietaker altså krav på varsel om dette senest én måned før reguleringen inntrer. Bestemmelsen angir kun en siste frist for varsling, og setter ingen begrensning på hvor tidlig varsel om indeksregulering kan fremmes. Dersom det er bestemt i leiekontrakten at leien skal indeksreguleres én gang per år, tilfredsstiller dette husleielovens krav til varsel.
KPI-regulering etter meglerstandarden
De fleste leiekontrakter som gjelder leie av næringslokaler, inneholder en klausul om at leien skal reguleres i samsvar med endringer i KPI. I henhold til meglerstandarden for leie av næringslokaler punkt 9.1, skal leien reguleres hver 1. januar i samsvar med eventuelle «endringer» i Statistisk sentralbyrås konsumprisindeks. Dette innebærer at leien skal reguleres i tråd med endringene i KPI, uavhengig av om KPI har økt eller sunket. Meglerstandarden legger imidlertid opp til at leien ikke skal kunne reguleres under den leie som ble avtalt på tidspunktet leiekontrakten ble inngått. Leienivået på kontraktinngåelsestidspunktet vil dermed representere en minsteleie gjennom hele leieperioden.
I praksis er det flere utleiere som kontraktfester at leien skal reguleres i samsvar med «økninger» i KPI, og ikke «endringer». Dersom KPI skulle gå ned et år, har utleier adgang til å fastholde at leien ikke skal nedreguleres.
Meglerstandarden tar for øvrig implisitt utgangspunkt i at leien skal reguleres i samsvar med 100 % av endringene i KPI. I praksis ser man at enkelte leietakere forhandler seg frem til at leien skal reguleres i samsvar med en lavere prosentsats av endringene i KPI enn 100. Dette gjelder særlig leietakere som er i en sterk forhandlingsposisjon. En slik regulering vil (forutsatt at KPI stiger eller er uforandret), føre til at leienivået, jevnført med utviklingen i kronens verdi, blir lavere over tid sammenlignet med det leienivået partene avtalte på kontraktinngåelsestidspunktet.
Etter meglerstandarden punkt 9.2 skal leiereguleringen den 1. januar hvert år basere seg på utviklingen fra «opprinnelig kontraktsindeks» til «sist kjente indeks» på reguleringstidspunktet. Den opprinnelige kontraktsindeksen vil i mange tilfeller settes til indeksen omkring tidspunktet da leiekontrakten ble inngått eller partene ble enige om å inngå en leiekontrakt, men dette er et kommersielt forhandlingspunkt.
Når det gjelder den sist kjente indeksen på reguleringstidspunktet, offentliggjøres KPI p.t. den 10. hver måned. Dette innebærer at i de tilfeller hvor leien skal reguleres den 1. januar, vil den sist kjente indeksen være indeksen som offentliggjøres den 10. desember. Dette kalles gjerne «november-indeksen», men er i realiteten basert på omsetningstall som er innrapportert for oktober, med rapporteringsfrist 15. november.
Avslutningsvis
Statistisk sentralbyrå har en indekskalkulator på sin nettside, der man kan kontrollere at leiereguleringen har skjedd i samsvar med bestemmelsene i leiekontrakten/husleieloven.
Dersom leietaker har betalt en leie som tilsvarer mer enn økningen i KPI, vil leietaker i utgangspunktet ha krav på tilbakebetaling fra utleier i henhold til den ufravikelige bestemmelsen i husleieloven § 4-4.
