Hvem må sørge for forsikring?
Som regel beror dette på hva som er avtalt i den konkrete leieavtalen. Meglerstandardene for næringsleie utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl. inneholder en egen bestemmelse om forsikring med forslag til ansvarsfordeling. Forsikringsbestemmelsene er noe ulikt formulert i de ulike versjonene av meglerstandardene og her tar vi utgangspunkt i standarden for «as is»/brukte lokaler. Forsikringsbestemmelsen er tilsvarende i de øvrige standardene, med unntak for bare house-standarden, som har avvikende regulering.
Av meglerstandardens punkt 18.1 følger det at hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret. Punkt 18.2 og punkt 18.3 presiserer hva som ligger i partenes «eiendeler/interesser» og vil bli nærmere redegjort for nedenfor. I enkelte tilfeller kan det imidlertid være behov for særlige tilpasninger av disse bestemmelsene. Leietaker kan for eksempel ha oppført og bekostet et tilbygg som enten skal fjernes eller tilfalle utleier ved fraflytting. Det kan da være mer uklart hvem sin «interesse» dette tilbygget er, og i slike tilfeller kan det bli behov for særlige tilpasninger fra de generelle utgangspunktene i punkt 18.2 og 18.3.
Utleiers ansvar
Utleier er ansvarlig for å forsikre eiendommen. Det sies ikke uttrykkelig om eiendommen må være fullverdiforsikret, men det er likevel naturlig å forstå bestemmelsen slik. De aller fleste utleiere har bygningsforsikring som dekker kostnadene til gjenoppføring/reparasjon, men vår erfaring tilsier at dekningen i enkelte tilfeller er mangelfull. Dette kan få store økonomiske konsekvenser for utleier selv.
Leietakers ansvar
Leietaker er ansvarlig for å forsikre egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer mv. Dette henger sammen med at inventaret, løsøret, maskinene mv. normalt eies av leietaker. Leietaker tegner typisk en innboforsikring for slike forhold.
Leietaker er også ansvarlig for å forsikre driftstap/-avbrudd og eget ansvar. En forsikring for driftstap/-avbrudd sikrer leietaker mot eventuelt tap ved helt eller delvis stans i driften, mens ansvarsforsikringen beskytter leietaker hvis utleier eller andre fremmer erstatningskrav for økonomisk tap eller skader forårsaket av leietaker. Utleier vil normalt være opptatt av at leietaker har disse forsikringene på plass, og i henhold til meglerstandarden punkt 18.5 kan hver av partene kreve å få fremlagt den annen parts forsikringsavtale.
For leietaker er det viktig å være bevisst på at ansvarsforsikringen ofte inneholder begrensninger. Begrensningene kan for eksempel være beløpsmessige, eller knytte seg til enkeltposter eller årsaken til skaden/tapet. En typisk begrensning som er inntatt i de fleste ansvarsforsikringer er såkalte varetektsklausuler. En varetektsklausul innebærer at eiendeler leietaker har i sin varetekt eller besittelse er unntatt fra dekning. Leieobjektet vil typisk være en slik eiendel som leietaker har i sin varetekt. Dersom leietaker volder skade på utleiers eiendom, og leietaker i henhold til leieavtalen er ansvarlig for denne skaden, vil en ansvarsforsikring med varetektsklausul normalt ikke dekke tapet. En vanlig misforståelse er at dette avhjelpes ved at skaden vil være dekket av utleiers bygningsforsikring. Utgangspunktet vil ofte være at utleiers forsikring dekker skaden, men i de tilfellene hvor leietaker er ansvarlig overfor utleier vil utleiers forsikringsselskap kunne ha et regresskrav mot leietaker. Når leietakers ansvarsforsikring ikke dekker tapet, blir leietaker selv ansvarlig.
Leietaker er også ansvarlig for å forsikre dører og vinduer til eksklusivt areal ved leie av lokaler og samtlige dører og vinduer ved leie av hele bygg, selv om slike elementer normalt er utleiers eiendeler. Dette henger sammen med at leietaker som regel er nærmest å minimere risikoen for skader på dører og vinduer, i tillegg til at egenandelen i leietakers forsikring ofte er betydelig lavere enn utleiers. Vår oppfatning er at slike skader oppstår relativt ofte, og at utleier sjelden aksepterer at denne forhandles bort.
Hvis partene har fulgt standardens reguleringer vil leietaker i tillegg være ansvarlig for utbedring av skader som skyldes innbrudd og/eller hærverk i eksklusivt areal. Også slike forhold bør leietaker sørge for at er dekket av forsikringen, selv om ikke dette fremgår av punkt 18.3.
Praktiske tips til hvordan leietaker kan sikre seg mot ansvar
En leietaker som ønsker å sikre seg mot ansvar, bør kartlegge forsikringsbehovet og sørge for en tilfredsstillende dekning. Det bør blant annet undersøkes om ansvarsforsikringen har tilstrekkelig høy dekning og om den inneholder andre relevante begrensninger.
Leietaker bør også undersøke om forsikringen inneholder begrensninger eller unntak som kan redusere forsikringsselskapets forpliktelser, eventuelt medføre at det ikke kommer utbetaling overhodet, f.eks. i form av varetektsklausul. Hvis polisen inneholder en slik klausul, bør leietaker forsøke å forhandle bort unntaket for leid eiendom. Dette er ofte mulig, men vil kunne medføre økt forsikringspremie for leietaker. Et alternativ kan være å be om at leietaker inntas som medforsikret under utleiers bygningsforsikringspolise. På denne måten vil leietaker også normalt beskyttes mot regress fra utleiers forsikringsselskap selv om leietaker er ansvarlig for skaden. En slik medforsikring påvirker vanligvis utleiers forsikringspremie, og som regel krever da utleier at premieøkningen dekkes av leietaker. Det avtales vanligvis også at leietaker skal dekke utleiers egenandel for det tilfellet av utleiers forsikring benyttes til å dekke skader som skyldes leietaker. Ofte vil det være uforholdsmessig dyrt for leietaker å bli medforsikret under utleiers forsikring og vi anbefaler derfor som regel leietaker å forsøke å forhandle bort eventuelle varetektsklausuler først.
