– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller NREP Logicenters seg fra andre gårdeiere?

– Det som skiller oss fra konkurrentene, er vår kundeorienterte og fleksible tilnærming til leieforholdet. Vi er opptatt av å være en ska­leringspartner for våre kunder, og bistår med vekst og mer areal i oppgangstider, eller tilbyr betalingsutsettelser og fremleie i tøffere tider. Som den ledende utvikleren av logistikkeiendom i Norden, har vi ofte tomter under utvikling eller bygg under oppføring på spekulasjon. Dette gir fleksibilitet til å tilpasse oss leietakernes behov, sier Ruben Krantz Kringstad og fortsetter:

– Vi har tilgang til betydelig kapital og høy kompetanse innen tomtesøk, noe som gjør at vi kan bistå kunder med å finne og utvikle tomter der de ønsker. For øyeblikket bygger vi første av to byggetrinn i Moss, med en eksklusiv avtale med en bruker som tar mesteparten av eien­ dommen. Vi tilbyr også å ta over eksisterende leieforhold for leietakere når vi bygger nytt og større for dem. Hvis kunder har tilgjenge­lig lagerkapasitet, hjelper vi dem med å fylle lageret med nye kunder som kanskje er for små til at vi kan bygge for dem. Dette skaper mer fornøyde og likvide kunder, noe som er positivt når vi verdsetter eiendomsporteføljen vår. Vi har alltid solceller på takene våre som en del av leien. Stømsalget tilfaller leietaker. Vi fokuserer også på å være innovatør innen bærekraft. I Bålstad Sverige fullfører vi i dag et av verdens mest bærekraftige nybyggprosjekter innen logistikk segmentet.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Vær ute i god tid. Planlegg for fleksibilitet og fremtidig vekst. Husk å tenke på volum, ikke bare areal og velg en mest mulig bærekraftig løsning for fremtiden. Ta høyde for fremtidige krav, som el­lastebiler fra offentlige kunder. Velg derfor nybygg med mulighet for lade­ stasjoner for lastebiler ved porter og eller på eiendommen.

– Hva er det viktig for dere å gjøre som gårdeier for at lagerbrukerne skal få mest ut av lokalene? Er det mye spesialtilpasninger? Eller fokuserer dere på fleksibilitet i lokalene?

– Det viktigste for oss er å ha fornøyde kunder, og det oppnår vi ved å levere og tilpasse oss etter kundenes behov. Vi har to hovedkonsepter:

1: Standard Logicenters bygg: Disse byggene passer for de fleste vareeiere og 3PL­selskaper. Vi har bygget over en million kvm med standard bygg siden Logicenters ble etablert, og det er en grunn til dette. Leietakerne får et energief­fektivt kvalitetsbygg med god isolasjon og en fri takhøyde på 11,7 meter til drager, tilpasset norske brann­ og sprinkelkrav. Gulvene tåler høy belastning, og søylegrid er tilpasset reol­ ganger med minimalt med søyler. Dette gjør at man kan lagre 9 paller i høyden med en åpning på 1,3 meter. Vi inkluderer alltid en mesanin over arealet med porter for å utnytte volumet maksimalt. Så hvis du flytter fra et bygg med 6 meter fri takhøyde, trenger du nesten halv­ parten så mange kvadratmeter, noe som kan resultere i lavere leie selv om bygget er nytt og moderne.

2: Build to suite: Dette er bygg med høy grad av spesialtilpasninger for leietakeren og er mindre generiske. Mens et standard bygg har 15 meter gesims høyde, har disse byggene ofte palleautomater eller annen automasjon som utnytter høyden bedre. Vi har nylig ferdigstilt bygg for Saint Gobain Group (65 000 kvm) og Dagab (122 000 kvm) i Bålstad, med stor grad av automasjon og bygg som er over 40 meter høye. Vi har også bygget flere bygg med forskjellige temperatursoner, inkludert kjøl og frys, for blant annet Frigoscandia i Sverige, som også defineres som Build to suite bygg. Jo mer til­ pasninger vi gjør for leietakeren, desto lengre leiekontrakt kreves.

– Hva er den største fallgruven for leietakere som skal ha lagerlokaler?

– Det er flere fallgruver å være oppmerksom på. En av de største er å velge et for lite areal som man vokser ut av lenge før leiekontrakten er over. En annen feil man kan gjøre, er å velge en lokasjon uten tilgjengelig arbeidskraft.

– Hvor viktig er det å tilby «grønne» lokaler? Og hva er det leietakerne er opptatt av når det gjelder miljø?

– Dette blir stadig viktigere. Vi opplever at flere og flere leietakere ser på den totale bokost­ naden. Da er energieffektiviteten på bygget, tetting rundt portene, kvaliteten på bygget og solceller svært viktig. Vi bygger alltid en betongsokkel på den nedre delen for å gjøre at bygget står lengre. Dette merker vi at flere og flere leietakere setter pris på. Vi har svært ambisiøse klimamål og bygger aldri noe som er sertifisert dårligere enn Breeam Very Good, som etter den nye standarden er det beste man kan oppnå på de fleste lokasjoner. Dette ser vi også at veldig mange av forespørslene vi får krever. Vi ønsker der det er mulig å bruke bergvarme som oppvarmingskilde sammen med strøm fra solcellepaneler.

– Hvilke trender ser dere nå i logistikk- markedet?

– På utleiesiden forventer vi høy aktivitet de kommende årene. Leieprisene flater ut, men holder seg på et høyt nivå, drevet av KPI noen år til, og er fortsatt lave sammenlignet med euro­ peisk standard. Jeg tror det vil bli vanskeligere å få regulert store sentrale tomter i fremtiden, selv om det er det mest bærekraftige. Dette vil nok føre til en en videre økning i leiene i en radius på 45 min fra Oslo.

Vi forventer flere større nybyggsigneringer langs E6 sør og nord for Oslo i de kommende årene som følge av at det er flere nyetableringer og relokaliseringer pga. store kontraktsutløp de neste årene.

Vi merker at flere leietakere ønsker automa­tisering, og vi bidrar gjerne til å, som en del av husleien, finansiere automasjonsløsninger for selskaper som er langsiktige. Vi tilbyr vår kompetanse i prosjektet.

– Hvilket lagerområde er det mest vibrerende for tiden?

– Vi ser at randsonene trekkes stadig len­ger ut fra Oslo. Moss og Gardermoen vokser raskt nå. Vi bygger nå 22 500 kvm i Moss på spekulasjon og har mange interesserte bedrif­ ter som vi har begynt å tegne ut løsninger for. Vi forventer å være utsolgt før nyttår og vil da starte på et tilsvarende bygg på 22 000 kvm i 2025.

– Hva er deres største suksesshistorie blant leietakerne?

– En av våre største suksesshistorier er sam­arbeidet med Schibsted Norge og Helthjem. HeltHjem trengte mer plass og vurderte å flytte fra Nydalen hvor de leide et mindre areal av Schibsted Trykk. I starten diskuterte vi et mindre areal for bare HeltHjem, men etter en lengre modningsprosess og godt samarbeid Schibsted og HeltHjem, fikk vi til en løsning hvor både HeltHjem og Schibsted Trykk ble samlokalisert i et nybygg med høy grad av automasjon og tilpasninger. Kontorene på cirka 2500 kvm som vi designet sammen med dem ble også veldig fine. Det var en krevende, men lærerik prosess som krevde optimisme, kreativitet og utholdenhet fra alle parter. De er nå svært fornøyde med bygget som snart har vært i full drift i et år, og til slutt ble hele 28 500 kvm med kontorer, lager, trykkeri og terminal.