Korttidsutleie av bolig blir stadig mer populært. Airbnb og andre formidlingsplattformer gjør det enkelt å leie ut hele eller deler av egen bolig, og disse plattformene står for en stor del av turistovernattingen i en rekke storbyer. Statistikk innhentet av Europaparlamentet viser at det i 2023 ble booket over 550 millioner overnattinger i Europa gjennom slike formidlingstjenester. Mange storbyer opplever den store andelen korttidsutleie som utfordrende. Utfordringene knytter seg bl.a. til mangel på tilgjengelige boliger, stigende boligpriser og store turiststrømmer på steder som ikke er egnet for dette. På bakgrunn av dette har myndighetene i flere land et økende behov for tilgang til data fra utleiere og plattformer for å kunne legge til rette for effektive og forholdsmessige lokale tiltak.

I lys av dette har EU kommet på banen med et ønske om harmonisering på tvers av EU-landene, og dermed også tilknyttede stater gjennom EØS-avtalen. Det anses som et problem at det er lite åpenhet rundt korttidsutleievirksomheten. Dette gjør det vanskelig for myndighetene å holde oversikt over omfanget av tjenestene. Derfor blir det også vanskelig å sikre at lokale forskrifter, skatteregler og sikkerhetsstandarder blir overholdt. Det er dessuten krevende for enkelte byer å håndtere den raske veksten i korttidsutleie, fordi den kan føre til endringer i boligområder og krever tilpasning av offentlige tjenester, som for eksempel renovasjon.

Ny EU-forordning om korttidsleie

For å imøtegå utfordringen vedtok EU den 11. april 2024 en ny forordning om innsamling og deling av data knyttet til korttidsleie. I henhold til forordningen må utleiere gjennomføre en registreringsprosess som må være godkjent før de får anledning til å være vertskap for utleie. For å ivareta leietakeres sikkerhet må nettplattformene garantere at uteleieobjektene er i samsvar med det som er oppgitt fra utleier. Det forventes at det blir gjennomført tilfeldige kontroller av plattformenes utleieobjekter. Dersom det blir oppdaget brudd på disse reglene, kan myndighetene iverksette tiltak både mot den enkelte utleier og plattformene de benytter i sin markedsføring.

Disse registreringskravene skal iverksettes samtidig som EUs medlemsland skal etablere et datasystem som gjør det enkelt for lokale myndigheter å se hvilke plattformer og leietakere som er aktive i deres område, blant annet gjennom formidlingsplattformenes registrering av antall utleide overnattinger og antall leietakere. De ulike registreringsordningene vil gjøre det lettere å sikre god datautveksling og tilstrekkelig tilgang til statistikk, som igjen vil legge til rette for målrettede nasjonale reguleringer. Forordningen trer i kraft 19. mai 2024 og vil være bindende fra 20. mai 2026. Medlemslandene må med andre ord ha etablert de registrerings- og datasystemene som er nødvendige for å etterleve de nye kravene innen den tid. Forordningen er markert som «EØS-relevant», og vil etter all sannsynlighet innlemmes i EØS-avtalen. Norge vil deretter være forpliktet til å gjennomføre forordningen i norsk rett.

Airbnb har på sine nettsider uttrykt at de ønsker å sette i gang prosesser for å få på plass et godt samarbeid med offentlige myndigheter. Signalene fra Airbnb, og den nært forestående harmoniseringen av registreringskrav på EU-nivå, tilsier at de globale formidlingsplattformene innen kort tid vil få på plass ordninger som oppfyller registreringskravene. Det innebærer at norske myndigheter enkelt kan slutte seg til disse registreringsordningene og etablere systemer for innsamling av data for plattformenes utleievirksomhet.

Dagens regelverk for korttidsuteleie i Norge

I Norge, som i mange andre europeiske land, er det vedtatt regler som begrenser adgangen til å drive korttidsutleie av boliger. I Norge er det innført slike begrensninger for boliger som er organisert i borettslag og eierseksjonssameier. Det som skiller Norge fra mange av våre europeiske naboer, er at det i borettslag og eierseksjonssameier er de respektive styrer som har ansvaret for å håndheve reglene. Det finnes ingen offentlige registreringsordninger for korttidsutleie i Norge. Gitt den økende populariteten til formidlingsplattformene og korttidsutleie kan det bli mer utfordrende tider for styrene fremover.

Reglene i borettslagsloven og eierseksjonsloven er utformet for å balansere behovene til leilighetseiere som ønsker å leie ut boligene på korte kontrakter, og samtidig beskytte naboer og samfunnet for øvrig fra potensielle ulemper forbundet med korttidsutleie. Ulempene kan materialisere seg i form av støy, problemer relatert til sikkerhet og et redusert antall tilgjengelige boliger for langtidsleie.

Ved korttidsutleie av borettslagsleilighet følger det av borettslagsloven § 5-4 første ledd annet punktum, at en andelseier kan overlate bruken av hele boligen til andre i opptil 30 døgn i året. Disse reglene gjelder for ethvert utlån av boligen, uavhengig av om det skjer mot betaling eller ikke. Antall døgn med gratis utlån vil med andre ord telle med i de 30 dagene per år som er tillatt for utleie.

Når det gjelder utleie av leilighet i et eierseksjonssameie, kan seksjonen benyttes i korttidsutleie i inntil 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn, og her er det kun utleie mot betaling som teller.

Det er viktig å merke seg at reglene om korttidsutleie i borettslagsloven ikke kan fravikes i vedtektene. Når det gjelder eierseksjonssameier, kan generalforsamlingen vedta at lovens grense på 90 døgn i året kan fravikes. Grensen kan ved 2/3 flertall endres til mellom 60 og 120 døgn. I tilfeller der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger, får heller ikke reglene om korttidsutleie anvendelse. I disse tilfellene står seksjonseierne fritt til å leie ut boligen for korttidsutleie over lengre perioder enn 90 døgn i løpet av et år.

Vil innføring av nye EU-regler få betydning for det norske korttidsutleiemarkedet?

I europeiske land er det hovedsakelig offentlige myndigheter som håndhever reglene for korttidsutleie, og det stilles ofte krav om offentlig registrering av slike utleieboliger. Dette gir myndighetene større mulighet til å overvåke og regulere korttidsutleie. Reglene som nå blir innført er et forsøk på å harmonisere de ulike landenes regler, slik at disse blir enklere å forholde seg til. Det vil også bli lettere for formidlingsplattformene å rapportere utleievirksomhet dersom alle EU-land har et likt system.

I Norge er det altså styrene i de ulike borettslag og eierseksjonssameier som skal håndheve reglene for korttidsutleie, og som har mulighet til å sanksjonere utleiere som bryter reglene. Styret skal sørge for oppfølging av omfanget av utleie, og dersom korttidsutleien fører til urimelige ulemper for naboene, vil det kunne få konsekvenser både for eier og leietaker. De foreslåtte EU-reglene for korttidsutleie, som inkluderer krav om offentlig registrering, er derfor ikke nødvendigvis egnet for å hindre ulovlig korttidsutleie i Norge. Reglene legger opp til at det er offentlige myndigheter, og ikke styrene, som får tilgang til de dataene som blir samlet inn. Likevel vil forordningen medføre at formidlingsplattformene må utvikle systemer for enkel deling av data fra utleiemarkedet. På sikt kan det dermed bli naturlig at styrene som håndhever reglene i Norge også får tilgang til disse dataene.

En mer effektiv tilnærming til regulering og håndheving av korttidsutleie i Norge, med en kombinasjon av strengere regler og eventuelt en innføring av en offentlig registreringsordning som sikrer informasjonstilgang til styrene eller forretningsfører, kan være nødvendig. På den måten vil man kunne sikre at korttidsutleie blir håndtert på en måte som beskytter både boligeiere, leietakere og samfunnet som helhet.

Når det gjelder innsamling av data for skatteformål, er det viktig å merke seg at dette ikke reguleres av forordningen for korttidsutleie. Det finnes egne regler for dette både på EU-nivå og nasjonalt. Leieinntekter ved korttidsutleie av egen bolig som overstiger 10 000 kr per år, blir i Norge skattlagt. For beløp som overstiger 10 000 kr, vil 85 prosent av leieinntektene regnes som skattepliktig inntekt. Inntekten skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 prosent. Dersom man leier ut sin egen bolig, vil man ikke kunne få fradrag for utgifter ved korttidsutleie. Uteleieplattformene har plikt til å rapportere informasjon om inntekter fra korttidsutleie til skattemyndighetene, jf. skatteforvaltningsloven § 7-5 åttende ledd.

Opplysningsplikten rammer de formidlerne som tar del i betalingen av utleie, som for eksempel Airbnb. Selskaper som kun tilbyr annonsering av utleie, er ikke omfattet av denne plikten. Det kan tenkes at denne typen innrapportering kan samordnes, slik at opplysningene blir overført til andre etater.

På det tidspunkt forordningen tas inn i EØS-avtalen kan det ha skjedd en utvikling i digitale løsninger. Dersom de ulike formidlingsplattformene gjør store endringer for å etterleve EU-reglene, kan det være naturlig for Norge å innordne seg etter registreringsordningene som gjelder på EU-nivå. Dette kan gi skattemyndigheter og andre offentlige myndigheter bedre oversikt over omfanget av korttidsutleie i Norge. I tillegg til at offentlige myndigheter får bedre kontroll over omfanget av kortidsutleie, vil det være behov for at de som faktisk håndhever reglene i det daglige, dvs. styrene i de ulike sameiene og borettslagene, får tilgang til informasjonen som samles inn. Dersom den innsamlede informasjonen ikke deles med de respektive styrene, vil ikke forordningen få tilstrekkelig effekt til å kontrollere utleiemarkedet for korttidsutleie.