Vedlikeholdsansvaret i næringsleie – hva med utskiftningsarbeider?

I næringsleieforhold vil det i løpet av leieperioden nærmest alltid melde seg et behov for vedlikehold av leieobjektet. I flere saker de siste årene har det oppstått spørsmål om vedlikeholdsansvaret omfatter utskiftning eller ikke.

Begrepet «vedlikehold»

Hva som omfattes av begrepet «vedlikehold», og om begrepet er avgrenset mot utskiftningsarbeider, har ikke et klart og universelt svar. Grunnen til dette er at begrepet «vedlikehold» kan forstås på flere måter og begrepsbruken varierer. Domstolene har også uttalt at vedlikeholdsforpliktelsene må tolkes konkret for den enkelte kontrakt.

Regelen etter husleieloven § 5-3

Husleieloven gjelder med mindre partene har avtalt avvikende reguleringer, også i næringsleieforhold. Det kan derfor være nærliggende å se hen til husleieloven om leiekontrakten er uklar.

Husleieloven § 5-3 regulerer henholdsvis utleier og leietakers vedlikeholdsplikt. Utgangspunktet etter bestemmelsens første ledd er at utleieren skal sørge for at eiendommen og leieobjektet holdes «i den stand som leieren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2». Selv om ordlyden på dette punkt ikke eksplisitt angir at utleiers vedlikeholdsplikt omfatter utskiftninger i leieobjektet, er dette utvilsomt omfattet av formuleringen. Ansvaret er avgrenset mot vedlikehold av særskilt angitte innretninger, blant annet «dørlåser, kraner, vannklossetter», som leietaker er forpliktet til å vedlikeholde. Vedlikeholdsansvaret for leietaker omfatter imidlertid ikke full utskiftning av innretningene, som er utleiers ansvar. De nærmere grensedragningene kan by på utfordringer.

Ansvarsfordelingen under husleieloven passer i utgangspunktet bare ved utleie av hybler og andre boenheter, og er ikke tilpasset et næringsleieforhold. Husleielovens regulering på dette punkt fravikes derfor ofte, implisitt eller eksplisitt. Dette gjøres for eksempel i meglerstandardene for næringsleie.

Meglerstandardenes regulering

I meglerstandardene for næringsleie benyttes vedlikeholdsbegrepet noen ganger i vid betydning (slik at utskiftning omfattes) og noen ganger i snever betydning (slik at utskiftning ikke omfattes). Ved kontraktsinngåelsen bør partene derfor være bevisste på at det foreligger ulike reguleringer av vedlikeholdsansvaret i de forskjellige standardene.

I meglerstandarden for næringslokaler («as is») er grensene for partenes vedlikeholds- og utskiftningsansvar trukket nøye opp, men slik at bestemmelsene nok passer best for et kontorbygg og bør tilpasses særlig i andre tilfeller. Overordnet har utleier ansvaret for utvendig vedlikehold av leieobjektet/eiendommen. Utleiers utvendige vedlikeholdsansvar omfatter også utskiftning, selv om det ikke er eksplisitt sagt. Leietaker har på sin side ansvar for det innvendige vedlikeholdet, og slik at det da er mer presist angitt hvilke utskiftninger som omfattes, f.eks. utskiftning av tapet og gulvbelegg. Også ansvaret for vedlikehold og utskiftninger av tekniske innretninger og innredninger er nøye utpenslet i meglerstandarden, men slik at flere bestemmelser må sees i sammenheng for å få totalbildet. I tilfeller hvor det er relevant å trekke en grense mellom vedlikehold og utskiftning av innretninger, trekkes den gjerne slik at utskiftning skal skje «når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte».

I de øvrige av meglerstandardene kan ansvaret være trukket annerledes og begrepsbruken varierer. I «bare-house»-kontrakten legges for eksempel i prinsippet alt ansvaret for vedlikehold og utskiftninger over på leietaker. Bestemmelsene er detaljert utpenslet, men det er andre særlig hensyn som ligger bak den detaljeringen enn å trekke en nøye grense mellom vedlikehold og utskiftning.

Andre reguleringer av vedlikeholdsansvaret

Spørsmål om hva vedlikeholdsansvaret omfatter kommer oftest opp når partene ikke har benyttet meglerstandarden, eller ikke har tilpasset den godt nok ved avtaleinngåelsen. Et relativt ferskt eksempel er en avgjørelse fra Agder lagmannsrett i 2023 (LA-2022-170200) som gjaldt tolkningen av «sale-and-lease-back»-kontrakter for leiligheter i Kragerø Resort. Leilighetene ble solgt med en forpliktelse til å leie leilighetene tilbake til Kragerø Resort store deler av året. I leiekontrakten var det angitt at leietaker (hotellet) hadde det fulle ansvar for «vedlikehold» av leieobjektet. Etter en tid hadde leiligheten fått såpass store slitasjeskader at full utskiftning av blant annet hvitevarer, møbler og baderomsinnredning var nødvendig. Hotellet krevde da at leilighetseier skulle dekke dette, fordi utskiftning var noe annet enn vedlikehold.

Lagmannsretten uttalte etter en vurdering av begrepsbruken i blant annet husleieloven, standardkontrakter og eiendomsbransjen at den mest vanlige språklige forståelsen av vedlikeholdsbegrepet er at vedlikehold også omfatter utskiftning, men at avtalebestemmelsen om leietakers vedlikeholdsansvar likevel må tolkes konkret i det enkelte tilfellet. Etter en konkret vurdering av blant annet formålene med avtalen og andre forhold ved avtaleinngåelsen, sammenhengen i kontraktsbestemmelsene, samt praktisering og annen opptreden i avtaleforholdet, kom lagmannsretten til at ansvaret for utskiftninger var en del av leietakers (hotellets) vedlikeholdsansvar.

Tips ved avtaleregulering

Selv om avgjørelsen fra 2023 inneholder generelle drøftelser av vedlikeholdsbegrepet, viser den samtidig viktigheten av å tolke vedlikeholdsbegrepet i lys av den konkrete kontrakten. I enkelte tilfeller kan utskiftningsarbeider være omfattet av vedlikeholdsansvaret, og i andre ikke. Denne uklarheten kan unngås om innholdet i vedlikeholdsansvaret beskrives mer utfyllende og presist ved inngåelsen av leieavtalen.