Mange leietakere driver virksomhet hvor tredjepersoner, f.eks. kunder og andre besøkende, regelmessig gis tilgang til å bruke leieobjektet. Etter omstendighetene kan det være en særlig risiko for at disse påfører leieobjektet eller eiendommen skade.

Dette gjelder f.eks. enkelte typer omsorgs- og verneinstitusjoner, hvor det er flere eksempler på at brukere har ødelagt fast inventar, knust ruter og står bak brannstiftelser. Annen virksomhet som kan være særlig utsatt er skoler, barnehager og fengsler.

Driver leietaker en slik type virksomhet er det noen enkle grep man kan vurdere for å redusere den økonomiske risikoen, uten at dette øker eksponeringen for utleiersiden.

Utgangspunktet for leietakers ansvar

Husleieloven inneholder ingen generell bestemmelse om hvem som er ansvarlig for skader som skyldes en tredjeperson som leietaker har gitt tilgang til eiendommen, når skaden er påført med vitende og vilje (forsett) eller uaktsomhet. Husleieloven inneholder imidlertid en regel om at leietaker er ansvarlig for skader som skyldes tredjepersoner som leietaker «har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen«, jf. husleieloven § 5-8, f.eks. leietakers ansatte og kontraktsmedhjelpere. I mangel av særskilt regulering i husleieloven, er det gode grunner for å legge tilsvarende regel til grunn også for skader som skyldes forsett eller uaktsomhet hos andre tredjepersoner leietaker har gitt tilgang til eiendommen, som kunder og andre besøkende.

Meglerstandardene for næringsleie utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl. inneholder en bestemmelse som regulerer situasjonen. Utgangspunktet etter meglerstandardene er at leietaker er ansvarlig for all skade som skyldes folk i leietakers tjeneste eller andre som leietaker har gitt tilgang til eiendommen. Det gjelder likevel ikke for hendelige uhell. Skaden må skyldes «forsett eller uaktsomhet» fra slike tredjepersoner for at leietaker skal være ansvarlig. Dette følger nå uttrykkelig av den nyeste versjonen av meglerstandardene, men skyldkravet er også før dette fastslått av Høyesterett i HR-2016-1447-A. I denne saken krevde utleiers forsikringsselskap erstatning fra leietaker for utbetalt forsikringssum for brannskader. Høyesterett avviste kravet, og kom til at daværende meglerstandard ikke kunne forstås slik at leietaker hadde ansvar for skader på leieobjektet uten at noen kunne bebreides.

Råd til leietakere for å begrense risiko

En vanlig måte å redusere risikoen for tredjemanns skade på leieobjektet er å tegne forsikring som dekker forholdet. Dette er også utgangspunktet etter meglerstandardene. Leietaker forsikrer normalt eget ansvar, egne eiendeler, fast og løst inventar, samt dører og vinduer på eksklusivt areal, mens utleier skal tegne forsikring for selve eiendommen.

Normalt vil en plikt til å tegne forsikring etter leieavtalen gjøre at både utleier og leietaker er tilstrekkelig sikret mot å lide økonomisk tap som følge av tredjemanns skade. I slike leieforhold som vi omtaler her, hvor tredjepersoner leietaker har gitt tilgang til eiendommen jevnlig forsettlig påfører bygningen skade, er derimot leietaker særlig utsatt for kostnadsansvar med mindre det tas konkrete grep for å minimere risikoen. Leietaker kan da bli utsatt for regresskrav fra utleiers forsikringsselskap, som vil søke inndekning av kostnaden etter foretatt utbetaling. Hvorvidt et slikt regresskrav vil være dekket av leietakers ansvarsforsikring vil avhenge av forsikringsvilkårene.

For å unngå unødig eksponering mot økonomisk tap i slike tilfeller bør leietaker vurdere følgende:

  • Undersøke hvorvidt egen ansvarsforsikring dekker eller kan dekke ansvaret. Det er viktig å være oppmerksom på at ansvarsforsikring normalt ikke dekker (i) ansvar for skade på eiendom som forsikringstaker leier, og (ii) ansvar som går utover alminnelige erstatningsregler, slik som kontraktsansvar.
  • Undersøke mulighetene for å tegne en egen særforsikring som dekker slike skader, slik at leietakers risiko reduseres til egenandelen i forsikringsavtalen.
  • Inngå avtale om at leietaker medforsikres i utleiers bygningsforsikring, slik at skaden dekkes av denne forsikringen uten at forsikringsselskapet kan kreve regress hos leietaker. Etter vårt syn er dette trolig den mest praktiske måten å redusere risiko på.
  • Innta en regulering i leieavtalen om at forsettlig eller uaktsomt påførte skader fra tredjepersoner ikke er leietakers ansvar. På denne måten dekkes skaden av utleiers bygningsforsikring, uten at forsikringsselskapet kan søke regress hos leietaker, fordi vilkårene for regress (at leietaker er ansvarlig for skaden iht. leiekontraktens bestemmelser) ikke vil være oppfylt. Utleier har i prinsippet ingen grunn til å motsette seg en slik regulering, så lenge skadene dekkes av hans forsikring og leietaker tilbyr seg å dekke utleiers egenandel og andel av en eventuell forhøyet forsikringspremie. Partene må i et slikt tilfelle være åpne om denne reguleringen overfor forsikringsselskapet, for å sørge at forsikringsselskapet er kjent med hvilken risiko de forsikrer og for å forhindre at man senere blir møtt med innsigelser fra forsikringsselskapet.

Det er i utgangspunktet rimelig at leietaker dekker merkostnaden utleier får gjennom økte forsikringspremier som følge av tiltak iverksatt i samsvar med ovenstående redegjørelse. De forhøyede forsikringspremiene kan være en liten pris å betale for å sikre seg mot potensielt store utgifter ved regressøksmål fra utleiers forsikringsselskap.