Depositum i næringsleieforhold – Fem forhold du bør kjenne til

Depositum er en form for sikkerhetsstillelse i leieforhold som skal sikre utleiers krav mot leietaker. Dersom depositum benyttes i boligleieforhold, må depositumet opprettes i tråd med husleielovens krav da reglene er ufravikelige i boligleieforhold. I næringsleieforhold er derimot husleielovens regler fravikelige, og partene har større frihet til å avtale alternative reguleringer. I motsetning til boligleieforhold, der depositum er svært vanlig, ser vi denne formen for sikkerhetsstillelse relativt sjeldent i næringsleieforhold. Her er i stedet bank- og morselskapsgaranti de vanlige gjengangerne. Dette betyr imidlertid ikke at depositum ikke egner seg i næringsleieforhold. Der slik sikkerhetsstillelse er avtalt, er det særlig fem forhold leietaker bør kjenne til.

1. Depositum skal settes på en sperret konto i leietakers navn

Depositum skal alltid innbetales til en sperret konto i leietakers navn. Grunnen til dette er at beløpet ikke skal kunne disponeres over av partene i leietiden, og skal bare kunne utbetales til partene etter en nærmere prosedyre. Både i meglerstandardene for næringsleie utarbeidet av Norsk Eiendom m.fl. og i husleieloven § 3-5 er det presisert at depositum skal stilles på en slik måte.

Dersom depositumet ikke er satt på en sperret konto i leietakers navn, men for eksempel på utleiers brukskonto, vil dette ha betydning ved en eventuell konkurs hos utleier. Depositumet vil i slike tilfeller ikke være beskyttet mot utleiers kreditorer, og et konkursbo vil derfor kunne ta beslag i beløpet. Hvis depositumet derimot er satt på en sperret konto i leietakers navn, vil leietaker ved utleiers konkurs ha fortrinnsrett til beløpet så lenge det ikke foreligger krav mot leietaker som konkursboet kan kreve dekket gjennom depositumet. Dette kan for eksempel være krav om skyldig leie eller krav som følge av manglende vedlikehold.

2. Manglende innbetaling av depositum kan gi utleier hevingsrett

Dersom det er avtalt at leietaker skal stille sikkerhet i form av depositum, skal det fremgå av kontrakten når depositumet må være stilt. Det er viktig at leietaker innbetaler depositumet innen dette tidspunktet, da manglende sikkerhetsstillelse vil utgjøre et mislighold fra leietakers side. Utleier vil da kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende, og til og med heve kontrakten dersom misligholdet anses vesentlig.

I næringsleie er det vanlig å innta en klausul om at manglende sikkerhetsstillelse i alle tilfeller utgjør et vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve kontrakten. Dette er for eksempel standardformuleringen inntatt i meglerstandarden for næringsleie. I disse tilfellene er det derfor ikke nødvendig å vurdere om misligholdet er vesentlig, da manglende sikkerhetsstillelse uten videre gir utleier hevingsrett. Utleier må imidlertid etter meglerstandarden varsle leietaker og gi en 14-dagers frist til å rette forholdet før avtalen kan heves.

3. Leietaker har rett på opptjente renter på depositumskonto

I både meglerstandarden for næringsleie og i husleieloven § 3-5 er det fastsatt at leietaker har rett på opptjente renter på depositumskonto. Slikt utbetalingskrav kan fremmes både ved endt leieforhold og underveis i leieforholdet. Hvis utleier krever utbetaling av depositumet, skal derfor utbetalingen uansett ikke omfatte renter opptjent på kontoen.

I husleieloven § 3-5, er det presisert at depositumet skal settes på en konto «med vanlige rentevilkår». Årsaken til dette er å sikre at leietakeren får en normal avkastning på pengene som ellers kunne vært plassert alternativt. En lignende formulering finnes ikke i meglerstandarden for næringsleie, hvor det i stedet er presisert at depositumskontoen skal opprettes i samme bank som leien innbetales til. Renten denne banken tilbyr vil derfor være avgjørende for hvilken rente leietaker får på depositumsbeløpet.

4. Justering av depositum under leieperioden krever avtale

En vanlig regulering i næringsleiekontrakter er at utleier har rett til å kreve depositumet oppregulert i løpet av leieperioden i forbindelse med indeks/KPI-regulering av leien. En slik klausul er inntatt i meglerstandarden for næringsleie. Det er imidlertid viktig å være klar over at uten eksplisitt avtale om slik oppregulering, vil ikke utleier ha krav på oppregulering av depositumet. Dette gjelder selv om partene har avtalt at selve leien skal reguleres.

I tilfeller der utleier har rett på oppregulering av depositumet og leietaker har opptjent renter på depositumet, vil det være praktisk å bruke rentene til innbetaling i forbindelse med oppreguleringen.

5. Krever utleier utbetaling av depositum, gis leietaker en kort søksmålsfrist for å bestride kravet

Når leieforholdet en gang opphører, blir spørsmålet hvilken part depositumet skal utbetales til. Prosedyren for utbetaling av beløpet vil først og fremst avhenge av hva som er avtalt i leiekontrakten. Dersom forholdet ikke er regulert i kontrakten, vil man falle tilbake på husleielovens prosedyre.

Etter husleieloven, er vilkårene for utbetaling av depositum forskjellige avhengig av om det er om leietakeren eller utleieren som krever utbetaling. Dersom det er utleier som krever utbetaling, oppstilles tre vilkår. Det må 1) foreligge skriftlig avtale om at depositumet skal utbetales til annen konto i samme bank, 2) utleier må dokumentere at leietaker ikke har betalt skyldig leie og 3) leietaker må ikke ha reist søksmål om kravet innen fem uker etter at banken varslet om kravet. Er det derimot leietaker som krever utbetaling, vil utbetaling kunne skje dersom utleier ikke har reist søksmål om kravet eller fremmet eget krav om utbetaling. Beløpet vil ellers kunne utbetales dersom det foreligger samtykke fra den annen part, rettskraftig dom eller avgjørelse som tilsvarer rettskraftig dom.

Prosedyren i husleieloven kan imidlertid fravikes i næringsleieforhold, hvilket til en viss grad er gjort i meglerstandarden for næringsleie. Her er prosedyren for utbetaling lik uavhengig av om utbetalingskravet er fremmet av leietaker eller utleier. Når banken mottar et krav om utbetaling fra enten utleier eller leietaker, må banken i alle tilfeller varsle den andre part om kravet. Banken kan først etter fem uker etter at slikt varsel er gitt, og forutsatt at den andre parten ikke har reist søksmål om kravet, utbetale depositumsbeløpet. Har den annen part reist søksmål om kravet innen disse fem ukene, vil banken være avskåret fra å utbetale beløpet unntatt der det foreligger avtale mellom partene om utbetaling, rettskraftig dom eller avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom.

Det er derfor viktig for leietaker å være klar over at det løper en kort søksmålsfrist i tilfeller hvor utleier har krevd utbetaling av depositumet etter endt leieforhold. Dersom leietaker er uenig i utbetalingskravet, må man sørge for å reagere raskt.