Hva sier leiekontrakten?
Hvilke muligheter leietaker har til å komme seg ut av en leiekontrakt, avhenger i første rekke av om leiekontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt. Dersom leiekontrakten er tidsubestemt, betyr dette at leiekontrakten ikke har et fastsatt opphørstidspunkt, og vil da løpe til den blir oppsagt. Da vil både leietaker og utleier ha en gjensidig rett til oppsigelse, og gjennom dette har leietaker en relativt fleksibel måte å komme seg ut av leieforholdet på. Dersom leiekontrakten derimot er tidsbestemt, innebærer dette at leiekontrakten løper frem til et fastsatt tidspunkt, og som oftest uten oppsigelsesrett for partene. Skal leietaker komme seg ut av en tidsbestemt leieavtale før det fastsatte opphørstidspunktet, må derfor leietaker belage seg på andre regelsett.
Dersom leietaker får et redusert arealbehov, gjelder dette på samme måte. I en tidsbestemt avtale løper partenes rettigheter og forpliktelser ut leieperioden, med mindre partene inngår en ny avtale om å endre på dette. Ettersom leiekontrakten allerede er inngått, har utleier ingen plikt til å akseptere en henvendelse fra leietaker om reduksjon av leiearealet, og leietaker risikerer å måtte sitte med hele arealet til tross for behovsendringene. I tidsubestemte leieforhold får leietaker vurdere om man i et slikt tilfelle er tjent med å bringe leiekontrakten til opphør ved oppsigelse, og i denne forbindelse tilby et redusert leieforhold. Men på samme måte som ved tidsbestemte leiekontrakter vil utleier da stå fritt til å akseptere en slik ny og redusert kontrakt.
Tilsvarende gjelder dersom det er utleier som ønsker å avvikle eller redusere leieforholdet. Er leiekontrakten tidsbestemt så betyr det at leietaker beholder disposisjonsretten frem til utløp av leieforholdet, uten at utleier kan si opp eller begrense dette på andre måter enn det som eventuelt måtte være, eller bli, avtalt.
Framleie
Et regelsett som kan være til leietakers hjelp dersom leietaker i et tidsbestemt ikke lenger har behov for hele eller deler av leieobjektet, er reglene om framleie. Framleie av leiekontrakt betyr at leietaker leier ut leieobjektet videre til en tredjepart (framleietaker), slik at leietaker opptrer som et mellomledd mellom utleier og framleietaker. Leietaker vil fortsatt være ansvarlig for oppfyllelse av leiekontrakten overfor utleier, men kan samtidig kreve oppfyllelse av fremleietakeren. Den praktiske situasjonen vil da være at leietaker gjennom framleie får en tredjepart – framleietakeren – oppfyller leiekontrakten på leietakers vegne – men formelt vil leietaker fortsatt være leietaker, og er ansvarlig overfor utleier for oppfyllelsen av samtlige av leiekontraktens forpliktelser.
I meglerstandarden for leie av lokaler as-is punkt 24.1, er regelen at leietaker kun har rett til framleie dersom utleier samtykker til dette. Utleier kan imidlertid etter bestemmelsen kun nekte å gi samtykke dersom det foreligger saklig grunn til dette. Dette betyr at utleier ikke på fritt grunnlag har mulighet til å nekte at leietaker framleier leieobjektet.
Dersom leiekontrakten ikke regulerer spørsmålet om framleie, vil spørsmålet reguleres av bakgrunnsretten. Husleieloven § 7-5 bestemmer på samme måte som meglerstandarden at ved tidsbestemte leieavtaler er framleie kun tillatt med samtykke fra utleier. Dersom utleier nekter samtykke uten saklig grunn, vil dette også gi leietaker en rett til å si opp leieavtalen.
Overdragelse av leiekontrakten
En annen måte for leietaker å komme seg ut av leieforholdet, vil kunne være ved overdragelse av leiekontrakten. Overdragelse av leiekontrakten innebærer at leietaker overdrar forpliktelsene i leiekontrakten til en tredjepart, som ny leietaker. Da vil leietaker ikke lenger være ansvarlig for oppfyllelse av leiekontrakten overfor utleier, og det er da fullt ut tredjeparten som er ansvarlig for oppfyllelsen av denne. Den sentrale forskjellen mellom overdragelse og framleie er derfor at leietaker ved overdragelse ikke vil fortsette å være forpliktet overfor utleier.
I meglerstandarden for leie av lokaler as-is punkt 25.1 er utgangspunktet at leietaker ikke har rett til å overdra leiekontrakten uten skriftlig forhåndsamtykke fra utleier. Her stilles det i motsetning til meglerstandardens bestemmelse om framleie, ikke krav om at utleier må ha saklig grunn for nektelse. Utleier kan derfor her nekte overdragelse av leiekontrakten på fritt grunnlag.
Bakgrunnsretten bygger også på samme utgangspunkt, ved at det i husleieloven § 8-1 er fastsatt at utleier kan nekte overdragelse av leiekontrakten på fritt grunnlag. Er det imidlertid tale om overføring av den virksomhet som leietaker driver i lokalet, har utleier etter husleieloven § 8-4 kun mulighet til å nekte overdragelsen dersom et foreligger saklig grunn. I slike tilfeller vil derfor utleiers adgang til å nekte overdragelse være noe mer begrenset.
Oppsummering
Dersom leietaker ønsker å komme seg ut av en tidsbestemt leiekontrakt før leiekontraktens fastsatte opphør, vil reglene om framleie og overdragelse kunne komme leietaker til gode. Som det fremgår ovenfor, vil imidlertid leietaker i stor grad være prisgitt at utleier samtykker til overdragelsen, selv om utleiers nektelse i visse tilfeller krever saklig grunn. Noe annet kan imidlertid følge av den enkelte leiekontrakt, og det er som alltid viktig å undersøke om partene har fraveket meglerstandardens eller husleielovens reguleringer.
