Artikkelforfatterne er advokat Sirèn Harbo, advokatfullmektig Cecilia Espeland og advokatfullmektig Estrid Nærland, alle tilknyttet entrepriseavdelingen til Haver Advokatfirma.

Fra tid til annen oppstår spørsmålet om – og i så fall på hvilke vilkår – en leietaker kan overdra en leieavtale til andre. Dette vil vi se nærmere på i denne artikkelen, med fokus på leiekontrakter for utleie av næringslokaler.

For leietaker kan det være gode grunner til å ønske å komme seg ut av leieforholdet, f.eks. i forbindelse med at eksisterende lokaler ikke lenger fremstår som egnet for leietakers virksomhet.

Med overdragelse av leieavtale siktes det som utgangspunkt til de tilfeller hvor det skjer en endring i hvem som formelt sett står som leietaker: Tidligere leietaker trer ut av leieavtalen og en ny leietaker overtar rettigheter og plikter etter leieavtalen. Dette er vesensforskjellig fra fremleietilfellene, hvor leietaker blir sittende med ansvar og risiko. For utleier behøver imidlertid ikke en slik overdragelse være en ønskelig situasjon. Utleier vil naturligvis ønske å ha kontroll med hvem det leies ut til. Hertil kommer at leieavtalen med leienivå, leieperiode og sikkerhet er ofte tilpasset den enkelte leietaker og dennes soliditet.

Ikke minst med tanke på det siste, vil det også være enkelte indirekte overdragelser som det vil være naturlig å likestille med direkte overdragelser. Dette gjelder oppsummert tilfeller hvor det som følge av selskapsrettslige disposisjoner skjer en endring i hvem som har den bestemmende innflytelse over leietakerselskapet («change of control»). Slik likestilling er eksempelvis meglerstandardens ordning.

I denne artikkelen vil vi se nærmere på leietakers adgang til å overdra leieavtalen. Vi vil også peke på noen forhold partene kan være tjent med å tenke gjennom før inngåelse av nye leieavtaler og dersom spørsmålet om overdragelse oppstår i løpende leieforhold.

Rettslige utgangspunkt

Husleieloven

Som utgangspunkt reguleres utleie av næringslokaler av lov om husleieavtaler (husleieloven). Ved utleie av næringslokaler følger det likevel av husleieloven § 1-2 at det foreligger tilnærmet full avtalefrihet, og partene står fritt til å fravike husleielovens ordning om bl.a. overdragelse av leieavtaler.

Sirèn Harbo.

Dersom det ikke er avtalt noe særskilt om overdragelse av leieavtaler, følger det av husleieloven § 8-4 at overdragelse av leieavtalen kan skje dersom ny leietaker skal videreføre den virksomheten som drives i lokalet. Ny leietaker må da ha til hensikt å drive virksomheten videre.

I slike tilfeller kan utleier kun nekte overføring dersom det foreligger saklig grunn for det. Hva som er slik saklig grunn, vil bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. Forhold som innebærer at ny leietaker må forventes å ikke kunne oppfylle sine leieplikter ligger i kjernen av hva som vil være saklig grunn. Andre forhold, som for eksempel at utleieren selv ønsker å nytte lokalet eller at ny leietaker ikke vil gå med på endrede leievilkår, er ikke saklig grunn. Dersom utleier ikke svarer på leietakerens søknad om godkjenning innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal passiviteten regnes som godkjenning til overføring.

I andre tilfeller er utgangspunktet etter husleieloven at overdragelse av leieavtale ikke kan skje, noe som også er i samsvar med det grunnleggende avtalerettslige prinsippet om at en avtale gjelder mellom de partene som har inngått avtalen.

Utleier kan selvsagt likevel velge å samtykke til overdragelse, men står helt fritt med tanke på om slikt samtykke skal gis. Husleieloven regulerer imidlertid kun de tilfellene hvor det skjer en direkte overdragelse av leiekontrakten. Husleieloven har ingen «change of control»-klausul, og er dermed ikke til hinder for at leietakerselskapet eksempelvis deltar i transaksjoner eller foretar selskapsrettslige disposisjoner så lenge det formelt sett ikke skjer noen endring i hvem som er leietaker.

Meglerstandardene

Meglerstandarden har på flere punkter andre reguleringer enn det som følger av husleieloven. Blant annet gjelder dette for punktet om overdragelse, jf. meglerstandarden pkt. 25. Det følger av pkt. 25.2 at leietaker kan ikke uten skriftlig forhåndssamtykke fra utleier overdra hele eller deler av leieavtalen. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag, og krever ikke saklig grunn. Adgangen til overdragelse etter standardens bestemmelser er følgelig noe snevrere sammenlignet med det som er situasjonen for leieavtaler regulert av husleieloven.

Cecilia Espeland.

Videre vil manglende svar på søknad om samtykke etter meglerstandarden ikke anses som samtykke, i motsetning til de leieavtaler som reguleres av husleieloven.

Meglerstandarden går også lenger enn husleieloven ved at det er tatt inn en såkalt «change of control»-klausul. Dette følger av pkt. 25.2 hvor det fremgår at som overdragelse regnes også

i) «at en person som har bestemmende innflytelse over Leietaker, mister denne innflytelsen (herunder ved fusjon og fisjon)»

ii) «at en ny person får bestemmende innflytelse over Leietaker (herunder ved fusjon og fisjon).»

Selv om leietaker formelt sett er den samme, kreves altså utleiers forhåndssamtykke også i de tilfeller det er tale om indirekte overdragelse. Avgjørende for om utleiers samtykkekrav utløses er om det skjer en endring hos den som har «bestemmende innflytelse» hos leietaker. «Bestemmende innflytelse» etter meglerstandarden forstås på samme måte som i aksjeloven § 1-3; det avgjørende er hvem som har stemmeflertall eller kontroll over styrets sammensetning.

Fusjon og fisjon er eksempler på tilfeller hvor det kan skje en endring i hvem som har «bestemmende innflytelse». Men også vedtektsendringer samt endringer/inngåelse av aksjonæravtaler kan etter sin art innebære endringer av hvem hos leietaker som har den «bestemmende innflytelse».

Dette vil bero på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det ses hen til om de aktuelle handlingene fører til endring i hvem som har stemmeflertall eller kontroll over styrets sammensetning.

Meglerstandarden pkt. 25.2 gjelder likevel ikke for selskaper som er notert på et regulert marked – og langt mer praktisk – eller ved konserninterne omorganiseringer med uendret eierskap.

Til det siste har imidlertid punkt 25.3 en viktig modifikasjon. Her følger det at leietaker ikke kan delta i fusjoner eller fisjoner uten skriftlig forhåndssamtykke fra utleier, dersom fusjonen/fisjonen «vesentlig forringer» leietakers evner til å oppfylle sine forpliktelser under leieavtalen. Samtykke kan da nektes på fritt grunnlag av utleier. Hvilke tilfeller som omfattes av dette vilkåret vil bero på en konkret vurdering av leietakers forpliktelser iht. den enkelte leieavtale holdt opp mot leietakers situasjon før og etter fusjonen/fisjonen. Sentralt vil være om leietakers evne til å oppfylle de økonomiske forpliktelsene etter transaksjonen er forringet, og i så fall i hvilken grad. Det er leietaker som må sannsynliggjøre at en disposisjon ikke utløser samtykkekrav.

Hva bør partene tenke på?

Særlig for leietaker

Før kontraktsinngåelse

Som gjennomgangen over har vist er adgangen til overdragelse av leieavtale relativt snever, dersom disse er basert på meglerstandarden.

Estrid Nærland.

Leietaker bør derfor før kontraktsinngåelse nøye vurdere om det som følge av leietakers planlagte drift og/eller selskapsmessige forhold er behov for større fleksibilitet når det kommer til adgangen til overdragelse. Særlig dersom det inngås kontrakt med utgangspunkt i meglerstandarden bør leietaker være oppmerksom på bestemmelsene om indirekte overdragelse.

Dersom leietaker ønsker større fleksibilitet enn det meglerstandarden legger opp til kan det f.eks. vurderes følgende i forbindelse med avtaleinngåelsen:

– Stille krav om «saklig grunn» for utleier til å nekte å gi samtykke til direkte eller indirekte overdragelse.

– Spesifisere hva som skal være gyldig nektingsgrunn for utleier.

– Avtale at all konsernintern overdragelse av leiekontrakten kan skje uten utleiers samtykke.

– Avtale at overdragelse av aksjer ikke skal utløse samtykkekrav.

For løpende leieavtaler

Før leietaker planlegger transaksjoner eller andre disposisjoner i et eksisterende leieforhold er det viktig å på et tidlig tidspunkt klargjøre om den planlagte disposisjonen utløser samtykkekrav fra utleier. Dersom dette er tilfellet, er det viktig å involvere utleier på et tidlig tidspunkt. Slik kan en unngå å havne i situasjoner hvor manglende samtykke fra utleier hindrer en ellers pågående selskapsrettslig prosess.

Særlig for utleier

Før kontraktsinngåelse

Som påvist over gir husleielovens regulering utleier et relativt svakt vern mot overdragelser, ikke minst hva gjelder indirekte overdragelser. Her vil derfor egen avtaleregulering, herunder meglerstandardens løsning være å anbefale.

Krav om større fleksibilitet fra leietaker når det kommer til direkte eller indirekte overdragelse, kan eventuelt møtes med krav om økt sikkerhet. Eksempelvis kan det kreves at ny leietaker må stille sikkerhet i form av selvskyldnergaranti eller depositum ut over det en vil akseptere for opprinnelig leietaker. Her er det ikke noe i veien for å kreve mer omfattende sikkerhetsstillelse fra en eventuell ny leietaker enn det som ellers er avtalt mellom leietaker og utleier.

I leieavtaler som inngås med morselskapsgarantier, kan det være en ide å også sette betingelser knyttet til selskapsmessige endringer hos morselskapet.

For løpende leieavtaler

Ved forespørsel om samtykke til overdragelse, må utleier gjøre seg kjent med hva som er avtalt i den enkelte leieavtale. Dersom en står overfor en situasjon hvor samtykke til overdragelse kan nektes på fritt grunnlag, kan utleier sette vilkår for samtykke. Eksempelvis kan utleier gi samtykke mot at ytterligere sikkerhet gis mv.