KPI-regulering av husleien

Konsumprisindeksen og husleieloven

Konsumprisindeksen beskriver utviklingen i priser for varer og tjenester etterspurt av private husholdninger i Norge. Utviklingen beregnes og rapporteres månedlig. De økonomiske tallene som danner grunnlaget for KPI-beregningen den enkelte måned, rapporteres inn med frist den 15. i den påfølgende måned. Kunngjøring fra SSB finner sted den tiende dagen i måneden deretter. Indeksen som publiseres 10. november 2022 er med andre ord beregnet basert på omsetningstall for september, som er innlevert til SSB innen 15. oktober. Indeksen per 10. november kalles derfor gjerne «oktoberindeksen».

Etter husleielovens § 4-2 kan både leietaker og utleier kreve leien endret på årlig basis i tråd med endringen i konsumprisindeksen. Et av formålene bak dette er å justere leienivået i tråd med generelle inflasjonen i samfunnet. Husleieloven har også bestemmelser om når og hvordan KPI-leieregulering kan finne sted, og også bestemmelser om regulering til såkalt gjengs leie. Husleielovens bestemmelser får imidlertid bare anvendelse i næringsforhold om ikke annet er avtalt.

Næringsleieavtaler

I næringsleieforhold avtaler partene gjerne en noe annen leiereguleringsmekanisme enn det som følger av husleieloven. Dette skyldes nok i all hovedsak at den såkalte «meglerstandarden», som oftest brukes som utgangspunkt/mal for næringsleieavtaler, inneholder bestemmelser om leieregulering som avviker fra husleieloven. Standardbestemmelsen er som følger:

Leien reguleres hver 1. januar, i samsvar med eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal Leien ikke kunne reguleres under den Leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet.

Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for […] måned år […]. Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet.

Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.

Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie Utleier ellers kunne tatt etter denne leieavtalen, skal den regulerte Leien løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det.

Reguleringen i meglerstandarden innebærer for det første at leien aldri kan reguleres lavere enn den opprinnelige kontraktsleien. Slik sett skiller den seg fra husleielovens bestemmelse, som har ikke et slikt nedre «gulv». For det andre Iegger meglerstandarden opp til at det skal skje en automatisk indeksjustering hver år, noe som betyr at partene ikke aktivt må kreve leien regulert hvert år. For det tredje legger ikke meglerstandarden opp til at leieregulering beregnes iht. til endringer i KPI fra forrige leieregulering slik som husleielovens bestemmelse, men at leiereguleringen baseres på utviklingen fra en avtalt opprinnelig kontraktsindeks (som typisk vil være konsumprisindeksen per dato for avtaleinngåelse eller overtakelse av leieobjektet) frem til sist kjente indeks på reguleringstidspunktet.

Hvordan dette fungerer i praksis lar seg best illustrere ved et eksempel: Vi kan tenke oss en leieavtale fra 2012 hvor kontraktsleien er NOK 1 000 000 og opprinnelig kontraktsindeks er avtalt å være indeksen for november 2011, som tilsvarte 93,3. Ved leieregulering 1. januar 2022, tas det utgangspunkt økningen frem til og med novemberindeksen 2021, som var sist kjente indeks på reguleringstidspunktet og som lå på 118,1. En økning i konsumprisindeksen fra 93,3 til 118,1 tilsvarer 26,58 %. Ny leie fra 1. januar 2022 blir dermed NOK 1 265 809 (hvor NOK 265 809 tilsvarer økningen i KPI).

Husk å anvende siste kjente indeks på reguleringstidspunktet

Ved fastsettelse av ny leie basert på endringer i KPI er det viktig å være oppmerksom på at det etter meglerstandarden er den sist kjente indeks per reguleringstidspunktet som skal brukes. Hvis reguleringstidspunktet er 1. januar, vil sist kjente indeks vil være indeksen per november foregående år (som publiseres 10. desember foregående år). Vi har noen ganger sett at utleiere som forskuddsfakturer sender ut faktura før novemberindeksen er kjent, og derfor bruker oktoberindeksen. Med mindre man har avtalt bruk av oktoberindeksen (som av og til gjøres), vil dette gi en uriktig leie for neste år.

Vi har også sett eksempler på at partene ikke bruker meglerstandardens ordlyd om at det er «sist kjente indeks på reguleringstidspunktet» som skal anvendes, men at det henvises til en spesifikk indeksmåned som skal legges til grunn, for eksempel at leien reguleres basert på konsumprisindeksen per november. Dette kan gi rom for ulike tolkninger av hvilken indeks som gjelder, enten at det er indeksen for oktober som gjelder (fordi denne indeksen er den sist publiserte og kjente indeksen i november), eller at det er indeksen for november som gjelder. Vi anbefaler at partene er tydelige i leieavtalen på hvilken indeks som skal anvendes, og meglerstandardens løsning hindrer slik usikkerhet.

Trender og tendenser

Selv om meglerstandardens leiereguleringsmekanismer i utgangspunktet er oversiktlige, må man her som ved avtaletolkning ellers tolke bestemmelsen i lys av partenes forutsetninger, ordlydsjusteringer mv. En konkret avtaletolkning vil kunne gi et annet resultat enn det som er nevnt ovenfor. Som følge av den høye inflasjonen observerer vi at flere og flere utleiere og leietakere nå går inn i egne leiekontrakter og vurderer nærmere hva som faktisk står der.

Når det gjelder inngåelse av nye leiekontrakter, ser vi at flere og flere leietakere søker å få inn alternative leiereguleringsmekanismer enn 100 % KPI-endring, gjerne i form av et øvre tak på leiereguleringen (f.eks. at leien kun reguleres iht. til 80 % av endringen i KPI) eller ved at det legges til grunn en annen indeks (f.eks. KPI-JAE, som inneholder de samme parameterne som KPI, men justert for avgiftsendringer og uten energivarer). Utviklingen i KPI-JAE, den såkalte «kjerneinflasjonen», ligger 1,6 prosent lavere enn KPI de siste 12 måneder.